房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，經(jīng)常出現(xiàn)地面房產(chǎn)前期銷售,，而地下停車位(可辦理產(chǎn)權(quán)證明)不能實(shí)現(xiàn)同步銷售的情形,，在此情況下，如果在車位的銷售問題上,，采取合理的營銷策略,，可以達(dá)到延期納稅甚至節(jié)稅的效果。本文舉例說明如下,。

　　案例

　　江蘇省某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，地面商業(yè)及辦公用房面積36000平方米，地下停車位4500平方米(每個(gè)車庫30平方米),，以前年度未實(shí)現(xiàn)銷售,。2013年，地上商業(yè)及辦公用房銷售33500平方米,，每平方米單價(jià)8000元;地下車庫出售35個(gè),，每個(gè)60000元。假設(shè)每平方米開發(fā)成本金額4000元(其中含利息200元,，市政配套費(fèi)等政府收費(fèi)100元),。假設(shè)經(jīng)營稅金及附加按銷售收入的5.6%計(jì)算，期間費(fèi)用金額500萬元,，土地增值稅的計(jì)算,，按《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》(蘇地稅規(guī)〔2012〕1號(hào)公告)的規(guī)定執(zhí)行，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額以及開發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除,，暫不考慮其他納稅調(diào)整事項(xiàng),。

　　1.應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算

　　①實(shí)現(xiàn)銷售收入總額=33500×8000+35×60000=270100000(元),。

　�,、谝唁N開發(fā)產(chǎn)品銷售面積百分比=(33500+1050)÷(36000+4500)=85.31%。

　�,、鄄缓�利��,、配套費(fèi)的開發(fā)成本扣除額=(36000+4500)×(4000-200-100)×85.31%=127837035(元)。

　�,、荛_發(fā)成本中不可加計(jì)扣除的市政配套費(fèi)扣除額=(36000+4500)×100×85.31%=3455055(元),。

　　⑤房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為③×10%=12783703.5(元),。

　�,、挢�(cái)政部允許加計(jì)扣除項(xiàng)目金額為③×20%=25567407(元)。

　�,、呓�(jīng)營稅金及附加為270100000×5.6%=15125600(元),。

　　⑧扣除金額合計(jì)為③+④+⑤+⑥+⑦=184768800.5(元),。

　�,、嵩鲋德蕿�(270100000-184768800.5)÷184768800.5=46.18%。

　�,、鈶�(yīng)繳土地增值稅金額=(270100000-184768800.5)×30%=25599359.85(元),。

　　2.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計(jì)算

　　①收入總額為33500×8000+35×60000=270100000(元),。

　�,、阡N售成本扣除額為(33500+35×30)×4000=138200000(元)。

　�,、劢�(jīng)營稅金及附加為270100000×5.6%=15125600(元),。

　　④土地增值稅扣除額為25599359.85元,。

　�,、萜陂g費(fèi)用扣除額為5000000元。

　�,、迲�(yīng)納稅所得額=①-②-③-④-⑤=86175040.15(元),。

　　⑦應(yīng)繳納企業(yè)所得稅額=8617504.15×25%=21543760.04(元),。

　　如果公司改變車位銷售方案,，我們分別以以下兩種方案為例，計(jì)算需繳納土地增值稅及企業(yè)所得稅金額,。

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