無形資產(chǎn)是指不具備實(shí)物形態(tài),，而以某種特殊權(quán)利,、技術(shù),、知識、素質(zhì),、信譽(yù)等價(jià)值形態(tài)存在于企業(yè)并對企業(yè)長期發(fā)揮作用的非貨幣性長期資產(chǎn),。無形資產(chǎn)按其能否辨認(rèn),，分為可辨認(rèn)無形資產(chǎn)和不可辨認(rèn)無形資產(chǎn),�,？杀嬲J(rèn)無形資產(chǎn)包括專利權(quán)、非專利技術(shù),、商標(biāo)權(quán),、租賃權(quán)、土地使用權(quán)等,。不可辨認(rèn)無形資產(chǎn)是指商譽(yù)。

　　無形資產(chǎn)也叫無形的固定資產(chǎn),，它與有形的固定資產(chǎn)有著許多共同的屬性,。

　　1、它們都是具有一年以上使用期的長期使用的資產(chǎn),，它們的價(jià)值轉(zhuǎn)移都不是一次性的,，而是逐步通過產(chǎn)品價(jià)值的補(bǔ)償加以回收。

　　2、它們都是為企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營服務(wù),，在有效的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)由企業(yè)所控制和利用,，為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益。它們都具有價(jià)值和使用價(jià)值,，都可用以投資和轉(zhuǎn)讓,。

　　3、它們大多要隨著技術(shù)進(jìn)步而發(fā)生無形損耗,。

　　但是,，無形資產(chǎn)又與有形的固定資產(chǎn)不同，具有如下的特征：

　　1,、無形資產(chǎn)沒有獨(dú)立實(shí)體,，它要依賴實(shí)體而存在。例如土地使用權(quán)要依賴土地而存在,；商譽(yù)內(nèi)含于企業(yè)整體資產(chǎn)的組合之中,；專利權(quán)要通過配方、工藝或生產(chǎn)線來體現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn),，等等,。因此，無形資產(chǎn)的使用價(jià)值是間接的,，要依賴于一定物質(zhì)條件才能實(shí)現(xiàn),。沒有依托的實(shí)體，無形資產(chǎn)便成為空中樓閣,。

　　2,、無形資產(chǎn)的價(jià)格，具有高度的不確定性,。企業(yè)的無形資產(chǎn),，有些是經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)授予的或決定的，例如專利權(quán),、土地使用權(quán),、商標(biāo)權(quán)等；有些是企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的結(jié)果,，如商譽(yù),、非專利技術(shù)等。這些無形資產(chǎn)是由所有權(quán)人所獨(dú)占使用,，并借助于法律或人為地防止非所有權(quán)人取得和使用,，顯然具有壟斷的性質(zhì)。這種壟斷性使有些無形資產(chǎn)的價(jià)格是由所有權(quán)人在沒有競爭對手的情況下決定的,，往往背離其價(jià)值,。同時(shí),，無形資產(chǎn)的有效期要受技術(shù)進(jìn)步和市場的不確定性的影響，使其有效期及有效期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益很難準(zhǔn)確確定,，這就使得無形資產(chǎn)的價(jià)格具有高度的不確定性,。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的無形資產(chǎn)，主要有專利權(quán),、非專利技術(shù),、租賃權(quán)、商標(biāo)權(quán),、商譽(yù)和土地使用權(quán)等,。

　　1、專利權(quán)

　　專利權(quán)是國家專利機(jī)關(guān)根據(jù)發(fā)明人的申請,，經(jīng)審查認(rèn)為其發(fā)明創(chuàng)造符合法律規(guī)定,，授予發(fā)明人于一定期限內(nèi)制造或?qū)Ｙu其發(fā)明創(chuàng)造成果的一種特有權(quán)利。任何單位或個(gè)人,，未經(jīng)專利權(quán)人許可,，均不得制造或出賣其專利。專利權(quán)可以轉(zhuǎn)讓所有權(quán)或使用權(quán),。專利權(quán)作為技術(shù)成果,，既有價(jià)值，又有使用價(jià)值,，根據(jù)價(jià)值和使用價(jià)值確定價(jià)格,。

　　2、非專利技術(shù)

　　非專利技術(shù)是指不為外界所知的技術(shù)知識,，如獨(dú)立的設(shè)計(jì),、造型、配方,、生產(chǎn)工藝等工藝訣竅,、技術(shù)秘密以及經(jīng)營管理知識經(jīng)驗(yàn)等。它沒有在專利機(jī)關(guān)登記注冊,，依靠保密手段進(jìn)行壟斷,。因此，它不受法律保護(hù),，也沒有有效期,，只要不泄露，并有經(jīng)濟(jì)效益,，即可有效地使用并可有償轉(zhuǎn)讓,。

　　3、租賃權(quán)

　　租賃權(quán)是承租人在給予出租人一定報(bào)酬的條件下,，占有和使用租賃財(cái)產(chǎn)的權(quán)利,。這種財(cái)產(chǎn)使用權(quán)，在雙方約定的期限內(nèi)有效,。

　　4,、商標(biāo)權(quán)

　　商標(biāo)是指用各種文字或圖案標(biāo)注在商品上的標(biāo)記。商標(biāo)應(yīng)向商標(biāo)機(jī)關(guān)申請注冊,，以取得專用權(quán),。商標(biāo)權(quán)具有壟斷性和時(shí)間性，但期滿后可申請延續(xù)使用,，因此也可以說是無限期的,。商標(biāo)權(quán)在一定程度上起到維護(hù)企業(yè)使用商標(biāo)的作用，能給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益,。商標(biāo)可作為商品轉(zhuǎn)讓,。

　　5、商譽(yù)

　　商譽(yù)是指企業(yè)在其有形資產(chǎn)上能獲得高于正常投資收益率能力所形成的價(jià)值,。它是由于企業(yè)所處地理位置優(yōu)越,，或開發(fā)經(jīng)營出色、開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量高或歷史悠久,，信譽(yù)卓著等綜合因素,，使開發(fā)經(jīng)營特別興旺，與同行業(yè)其他企業(yè)比較,，可獲得超額利潤而形成的價(jià)值,。

　　6、土地使用權(quán)

　　土地使用權(quán)是按照國家或地方土地管理部門的規(guī)定,，企業(yè)批租或轉(zhuǎn)租土地,，一次支付出讓金或轉(zhuǎn)讓金后向土地管理部門登記而獲得使用土地的權(quán)利。土地使用權(quán)可作為商品轉(zhuǎn)讓或投資,。但企業(yè)能作為無形資產(chǎn)的土地使用權(quán),，僅指企業(yè)為自己建造辦公用房、職工宿舍等而支付的土地出讓金或轉(zhuǎn)讓金,。至于為房地產(chǎn)開發(fā)而獲得的土地使用權(quán)所支付的土地出讓金或轉(zhuǎn)讓金,，應(yīng)作為生產(chǎn)費(fèi)用列入開發(fā)成本，不得作為企業(yè)的無形資產(chǎn),。