免租金期的房產(chǎn)稅應(yīng)由產(chǎn)權(quán)所有人繳納

　　5月份是房產(chǎn)稅,、土地使用稅的申報(bào)期,。日前,，溧水縣地稅局稅務(wù)管理員在對(duì)轄區(qū)內(nèi)某企業(yè)進(jìn)行納稅輔導(dǎo)時(shí)發(fā)現(xiàn),，企業(yè)于2011年1月1日將部分自有房產(chǎn)出租給另一家公司用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),，雙方簽訂了一份租期為10年且租金金額固定不變的租賃合同,，同時(shí)雙方在合同中約定,，前兩年免收租金,。也就是說(shuō)該企業(yè)免收承租方2011年1月1日至2012年12月31 日期間的租金,。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人認(rèn)為免租期間，出租單位未取得租金收入,，按從租計(jì)算繳納房產(chǎn)稅應(yīng)為0元,。

　　稅務(wù)人員解釋說(shuō),，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》財(cái)稅[2010]121號(hào)第二條規(guī)定，對(duì)出租房產(chǎn),，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅,。因此該企業(yè)2011年1月1日至2012年12月31日兩年免租期間,，其房產(chǎn)稅應(yīng)按照房產(chǎn)原值計(jì)算繳納。

　　房產(chǎn)評(píng)估增值部分是否應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅：地下建筑和土地也要征收房產(chǎn)和土地使用稅

　　高淳縣某商業(yè)企業(yè)為了獲取銀行抵押借貸款，聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)企業(yè)名下一處房產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估,。經(jīng)過(guò)評(píng)估，房產(chǎn)增值100萬(wàn)元,。近日財(cái)務(wù)人員前來(lái)地稅機(jī)關(guān)咨詢：納稅人發(fā)生的房產(chǎn)評(píng)估增值部分是否應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅?

　　房產(chǎn)稅現(xiàn)行條例規(guī)定，房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定,，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià),�,！敦�(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2008]152號(hào))規(guī)定：”房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算�,！胺慨a(chǎn)評(píng)估增值是否征收房產(chǎn)稅,，關(guān)鍵在于房產(chǎn)評(píng)估后，企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整,。根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,，納稅人除發(fā)生資產(chǎn)重組以及確認(rèn)投資性房地產(chǎn)等少數(shù)情形外，房產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)遵循歷史成本原則,，納稅人不得因房產(chǎn)增值(或減值)而隨意調(diào)增(或調(diào)減)房產(chǎn)原值,。因此公司為了取得銀行貸款而進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估所產(chǎn)生的增值，不得進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整,，房屋增值部分不用繳納房產(chǎn)稅,。

　　目前許多建筑都擁有地下室,、地下停車場(chǎng)，對(duì)地下建筑如何繳納房產(chǎn)稅,、土地使用稅的問(wèn)題,，許多企業(yè)不甚了解。稅務(wù)部門解答說(shuō),，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2009]128號(hào))規(guī)定，自用的地下建筑,，如果是工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值,。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2%。如果是商業(yè)和其他用途房產(chǎn),，以房屋原價(jià)的 70%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值,。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2%,。

　　對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室,、地下停車場(chǎng),、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅,。

　　對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅,。其中,，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款;未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款,。對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅,。

　　新征用土地的土地使用稅何時(shí)開(kāi)始繳納,，購(gòu)買土地使用權(quán)自建房屋,，房產(chǎn)原值如何計(jì)價(jià)

　　地稅部門在平時(shí)征管過(guò)程中發(fā)現(xiàn),，多數(shù)納稅人對(duì)新征用土地的土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間理解不正確，有的認(rèn)為：我們的廠房還沒(méi)建或沒(méi)建好不應(yīng)該繳納土地使用稅;有的認(rèn)為：我們還沒(méi)有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所以不應(yīng)該繳納土地使用稅;有的認(rèn)為：我們還沒(méi)有拿到土地部門頒發(fā)的“土地使用證”所以不應(yīng)該繳納土地使用稅等等,。稅務(wù)部門提醒納稅人,，關(guān)于新征用的土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定：(一)新征用的土地若是耕地,，應(yīng)自批準(zhǔn)征用之日起滿 1年開(kāi)始繳納土地使用稅;(二)新征用的土地若是非耕地,，應(yīng)自批準(zhǔn)征用之次月起開(kāi)始繳納土地使用稅。因此納稅人不要因理解錯(cuò)誤而引起稅務(wù)處罰,。

　　一開(kāi)發(fā)商在南京某區(qū)取得了一處土地的使用權(quán),，該土地被建成一處休閑娛樂(lè)莊園，建造的房屋很少,，山坡上種植了很多經(jīng)濟(jì)林木,，還有魚(yú)塘，綠化面積很大,，該公司應(yīng)如何計(jì)算房產(chǎn)原值?

　　稅務(wù)人員解釋說(shuō),，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅[2010]121號(hào))：對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算,，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款,、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等,。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià),。