一、個人轉讓營業(yè)用房涉及的稅種

　　個人轉讓營業(yè)用房涉及營業(yè)稅,、城市維護建設稅、教育費附加,、土地增值稅,、印花稅、個人所得稅,。個人在轉讓營業(yè)用房時必須先按規(guī)定辦理有關稅收的征繳事項,，才能辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，即“先稅后證”,。

　　二,、涉及各稅種的計稅依據(jù)及稅率

　　1、營業(yè)稅：個人轉讓營業(yè)用房,，按轉讓價與購入價的差額征收營業(yè)稅,，稅率為5%。

　　(1)轉讓價：營業(yè)用房的轉讓價格都要以評估價為準,。

　　(2)購入價：購房發(fā)票記載的金額,，即實際支付金額。

　　2,、城市維護建設稅：個人轉讓營業(yè)用房應繳城市維護建設稅=個人轉讓營業(yè)用房應繳營業(yè)稅×城建稅稅率,，城建稅稅率根據(jù)納稅人房屋所在地不同，分別為7%,、5%和1%,。

　　3、教育費附加：個人轉讓營業(yè)用房應繳教育費附加=個人轉讓營業(yè)用房應繳營業(yè)稅×3%,。

　　4,、土地增值稅：按增值額計算繳納，實行超率累進稅率,，稅率為30%,、40%、50%,、60%,。其中增值額為銷售收入減去扣除項目金額;稅率依照增值率分檔。增值率為增值額除以扣除項目金額,。

　　(1)土地增值稅扣除項目金額的計算

　　《財政部,、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉讓舊房及建筑物,，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的,，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第(一),、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額,，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,，每滿12個月計一年;超過一年,，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年,。

　　(2)對于轉讓舊房及建筑物,，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的,，地方稅務機關可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定,，實行核定征收。具體按照《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅核定征收管理暫行辦法》附件：《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅核定征收率表》,，根據(jù)地區(qū)不同,，對應確定營業(yè)房征收率。

　　5,、印花稅：個人轉讓營業(yè)用房按照轉讓價,，依據(jù)萬分之五的稅率計算征收。

　　6,、個人所得稅：個人轉讓營業(yè)用房取得的所得按“財產(chǎn)轉讓所得”征收個人所得稅,。計稅依據(jù)以轉讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額。稅率為20%,。

　　(1)財產(chǎn)的收入額：營業(yè)用房的轉讓價格都要以評估價為準,。

　　(2)財產(chǎn)原值：(1)購置該房屋時實際支付的房價款及繳納的契稅和印花稅;(2)轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓過程時實際繳納的營業(yè)稅、城建稅,、教育費附加,、土地增值稅、印花稅等稅金;

　　(3)合理費用;納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用,、住房貸款利息,、手續(xù)費、公證費等費用,。

　　三,、案例分析

　　為了便于更好地理解，我們通過下面這個案例來把握,。馬先生2013年5月轉讓位于銀川市某小區(qū)的營業(yè)房一套,，房產(chǎn)證顯示房屋建筑面積54.47平方米,，房屋買賣合同轉讓價450000元，房地產(chǎn)評估事務所出具的評估價544700元(經(jīng)稅務部門確認),。馬先生2006年6月取得該房屋銷售不動產(chǎn)發(fā)票的金額326820元,，同月已繳納契稅9804.60元，印花稅163.40元,。馬先生轉讓的這套營業(yè)房繳納什么稅?稅額是多少?

　　(注：馬先生轉讓營業(yè)房不能取得評估價格,，但能提供購房發(fā)票)。

　　1,、營業(yè)稅：轉讓價與購入價的差額征收營業(yè)稅,，轉讓價544700元，購入價326820元,，差額217880元,。應繳納營業(yè)稅：217880×5%=10894(元)。

　　2,、城市維護建設稅：10894元×7%=762.58元,。

　　3、教育費附加：10894元×3%=326.82元,。

　　4,、印花稅：544700元×萬分之五=272.40元。

　　5,、土地增值稅：

　　(1)轉讓營業(yè)房的計稅收入：544700元

　　(2)扣除項目金額=取得該房屋支付的金額326820元+轉讓營業(yè)房繳納的營業(yè)稅金及附加11983.4元+購房時繳納的契稅9804.60元+轉讓營業(yè)房繳納的印花稅272.40元+按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算的扣除金額114387元=463,，267.4元。

　　(具體計算過程：取得該房屋支付的金額326820元,，2006年6月至2013年5月,，共6年11個月，按照規(guī)定超過6個月按一年算,，算7年,，326，820元×5%×7=114387元計算)

　　(3)土地增值額=544700元-463267.4元=81432.6元

　　(4)增值額占扣除項目金額的比列=81432.6元÷463267.4元=17.58%,。適用稅率為30%,。

　　(5)應納土地增值稅額=81432.6×30%=24429.78元。

　　6,、個人所得稅：

　　應納稅所得額=轉讓營業(yè)房的計稅收入544700元-取得該房屋支付的金額326820元-轉讓營業(yè)房繳納的營業(yè)稅金及附加11983.4元-購房時繳納的契稅9804.60元-購置該房屋時實際支付的印花稅163.40元-轉讓營業(yè)房繳納的印花稅272.40元-已納土地增值稅額24429.78元=171226.42元

　　應納所得稅額：171226.42元×20%=34245.28元