(一)屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的土地成本，應(yīng)按清算項(xiàng)目的占地面積占多個(gè)項(xiàng)目總占地面積的比例,，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額,。

　　(二)屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的其他成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目總可售建筑面積的比例,，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額,。

　　(三)屬于同一項(xiàng)目的共同成本費(fèi)用，應(yīng)按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,、非住宅可售建筑面積占總可售建筑面積的比例，計(jì)算扣除金額,。

　　六,、清算面積確認(rèn)

　　(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積原則上以規(guī)劃部門(mén)的批復(fù)文件(詳細(xì)規(guī)劃總平面圖等)為準(zhǔn)，對(duì)于項(xiàng)目最終測(cè)繪面積與規(guī)劃部門(mén)批復(fù)文件不相符的,，經(jīng)規(guī)劃等政府部門(mén)確認(rèn)后,，以測(cè)繪面積為準(zhǔn)。

　　(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可售面積原則上以銷(預(yù))售許可證確認(rèn)的面積為準(zhǔn),，對(duì)于實(shí)際可售面積與銷(預(yù))售許可證面積不一致的,，應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供政府相關(guān)部門(mén)的證明，按實(shí)際可售面積確認(rèn),。

　　七,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除

　　(一)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，允許據(jù)實(shí)扣除,，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除,。

　　據(jù)實(shí)扣除利息的終止時(shí)間為企業(yè)按規(guī)定首次開(kāi)始清算的上個(gè)月。

　　(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除,。

　　(三)全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的,，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。

　　八,、集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還的借款利息扣除

　　對(duì)于統(tǒng)借統(tǒng)還貸款或關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款后轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用而產(chǎn)生的利息支出,，在計(jì)算土地增值稅時(shí),，不得據(jù)實(shí)扣除，應(yīng)按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))第三條第二項(xiàng)的規(guī)定,，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除,。

　　九、售樓處,、樣板間等成本費(fèi)用的扣除

　　若售樓處,、樣板間等是企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的一部分，則其成本費(fèi)用(包括裝修費(fèi))可計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行扣除;房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi),、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部,、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì),、建造,、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除;售樓部,、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn),，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得在銷售費(fèi)用中列支,。

　　十,、公寓等房產(chǎn)適用的政策

　　土地使用年限符合國(guó)家土地法律法規(guī)關(guān)于“住宅用地”使用年限規(guī)定的“公寓”、“商住兩用房”等房地產(chǎn)項(xiàng)目,，且容積率為1.0(含)以上的,，可視同“住宅”適用土地增值稅預(yù)征、清算政策,。

　　十一,、土地增值稅納稅期限確定

　　土地增值稅申報(bào)及繳納期限，應(yīng)按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十條,、《大連市土地增值稅征收管理暫行辦法》(大政發(fā)〔1995〕94號(hào))第十五條的規(guī)定執(zhí)行,。

　　(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)征土地增值稅時(shí)，應(yīng)于收到房款的次月,，按實(shí)際收到款項(xiàng)申報(bào)繳納預(yù)征稅款,。

　　(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算期間取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征稅款,。

　　(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，企業(yè)應(yīng)于房地產(chǎn)銷售合同簽訂次月,，按照合同約定金額繳納土地增值稅,，具體計(jì)算辦法應(yīng)按《通知》第八條規(guī)定執(zhí)行，應(yīng)區(qū)分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非住宅計(jì)算應(yīng)納稅額,。

　　(四)合同約定納稅人分期取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)(非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)收入,，納稅人應(yīng)于取得第一筆收入七日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān),，按合同約定的全部收入金額計(jì)算繳納土地增值稅,。

　　十二、納稅人在規(guī)定期限內(nèi)不進(jìn)行清算申報(bào)及提交清算資料

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送土地增值稅清算資料,，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期報(bào)送,，逾期仍不報(bào)送的，實(shí)施土地增值稅清算檢查,，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理,。

　　十三、公共配套設(shè)施認(rèn)定

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確認(rèn)公共配套設(shè)施的扣除金額時(shí)應(yīng)提供有效證明,。

　　(一)政府規(guī)劃文件中應(yīng)有相關(guān)規(guī)劃,，沒(méi)有政府規(guī)劃，卻實(shí)際建造的,，需提供有效證明,。

　　(二)允許扣除的公共配套設(shè)施面積原則上以政府規(guī)劃面積為準(zhǔn)，實(shí)際測(cè)繪面積同政府規(guī)劃面積不一致的,，應(yīng)提供有效證明,，按實(shí)際面積扣除。

　　(三)產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無(wú)償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的公共配套設(shè)施,，應(yīng)有移交手續(xù)，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的還應(yīng)在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公開(kāi)承諾,。

　　1.產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,，如物業(yè)管理用房等，應(yīng)提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)償移交給全體業(yè)主使用的移交文件,、業(yè)主委員會(huì)選舉文件等資料,，并在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公開(kāi)承諾。未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū),，由辦理入住手續(xù)50%以上的業(yè)主簽字確認(rèn)移交,。對(duì)于物業(yè)用房面積超過(guò)規(guī)劃面積的，還應(yīng)提供大連市國(guó)土資源和房屋局關(guān)于明確該項(xiàng)目物業(yè)管理用房的文件以及大連市國(guó)土資源和房屋局出具的關(guān)于暫時(shí)限制該項(xiàng)目預(yù)留物業(yè)管理用房交易的文件,。

　　2.無(wú)償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，應(yīng)提供與相關(guān)部門(mén)的移交手續(xù)：

　　公共配套設(shè)施為幼兒園,、學(xué)校的,，企業(yè)應(yīng)提供與縣級(jí)(含縣級(jí))以上教委簽署的交接協(xié)議;

　　公共配套設(shè)施為居委會(huì)的，企業(yè)應(yīng)提供與所屬街道簽訂的交接協(xié)議;

　　公共配套設(shè)施為人防工程的,，企業(yè)應(yīng)提供人防工程證,、大連市人民防空(民防)辦公室出具的該項(xiàng)目結(jié)建人防工程批復(fù)等證明材料,。

　　3.公共配套設(shè)施為設(shè)備間,、變電所,、泵房、消防間等的,，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行書(shū)面說(shuō)明,。

　　4.公共配套設(shè)施(會(huì)所、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房等)用于經(jīng)營(yíng)的,，原則上不予扣除,。

　　十四、減免稅審批要件

　　(一)因城市實(shí)施規(guī)劃,、國(guó)家建設(shè)需要依法征用,、收回的房地產(chǎn)，納稅人申請(qǐng)免征土地增值稅時(shí)應(yīng)提供下列資料,。

　　1.因城市實(shí)施規(guī)劃收回

　　(1)納稅人減免稅申請(qǐng)表;

　　(2)政府征用房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)的文件;

　　(3)與政府相關(guān)部門(mén)或政府指定部門(mén)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議;

　　(4)原土地使用證復(fù)印件;

　　(5)土地增值稅稅款計(jì)算表及相關(guān)材料,。

　　2.因國(guó)家建設(shè)需要收回

　　(1)納稅人減免稅申請(qǐng)表;

　　(2)政府征用房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)的文件;

　　(3)國(guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府,、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委對(duì)建設(shè)該項(xiàng)目的批文,，例如立項(xiàng)審批等;

　　(4)政府或政府收回文件中指定的單位與被收回(征用)企業(yè)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議;

　　(5)原土地使用證復(fù)印件;

　　(6)土地增值稅稅款計(jì)算表及相關(guān)材料。

　　(二)因城市實(shí)施規(guī)劃,、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，納稅人申請(qǐng)免征土地增值稅時(shí)應(yīng)提供下列資料,。

　　1.因城市規(guī)劃而自行搬遷

　　(1)納稅人減免稅申請(qǐng)表;

　　(2)政府及有關(guān)部門(mén)的規(guī)劃文件或相關(guān)批文;

　　(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同;

　　(4)原土地使用證復(fù)印件;

　　(5)土地增值稅稅款計(jì)算表及相關(guān)材料,。

　　2.因國(guó)家建設(shè)需要而自行搬遷

　　(1)納稅人減免稅申請(qǐng)表;

　　(2)國(guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府,、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委對(duì)建設(shè)該項(xiàng)目的批文,，例如立項(xiàng)審批等;

　　(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同;

　　(4)原土地使用證復(fù)印件;

　　(5)土地增值稅計(jì)算表及相關(guān)材料。

　　十五,、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率

　　納稅人轉(zhuǎn)讓坐落于大連市行政區(qū)域的舊房及建筑物,，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅采取核定征收方式的，核定征收率調(diào)整為5%,。

　　十六,、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的適用時(shí)間

　　對(duì)于網(wǎng)上簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的，以合同簽訂時(shí)間作為享受土地增值稅優(yōu)惠的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)適用時(shí)間;對(duì)于非網(wǎng)上簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的,，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同在大連市國(guó)土與房屋局的備案時(shí)間作為享受土地增值稅優(yōu)惠的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)適用時(shí)間,。

　　本公告自2014年5月1日起施行�,！洞筮B市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(大地稅函〔2006〕76號(hào));《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(大地稅函〔2007〕200號(hào))第一條第一項(xiàng)和第五項(xiàng)“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算結(jié)論通知書(shū)》后,，有下列情形之一的”至“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為可以調(diào)整清算結(jié)論的其它情況”的規(guī)定;《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》(大地稅函〔2008〕188號(hào))第一條第四項(xiàng)“納稅人取得土地使用權(quán)后,，分期分批開(kāi)發(fā)的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算,。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為納稅人的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象劃分不合理的,，可按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的核算單位或核算對(duì)象進(jìn)行清算”的規(guī)定，第六項(xiàng)和第七項(xiàng);《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算若干問(wèn)題的通知》(大地稅函〔2009〕183號(hào))第二條“土地增值稅清算的項(xiàng)目單位”至“以每宗《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(預(yù))售許可證》的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位確定”的規(guī)定;《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和清算核定征收率的公告》(大地稅公告〔2010〕1號(hào))第二條“主管地稅機(jī)關(guān)在本公告施行之日前確定按照原核定征收率定率核定征收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，仍適用原核定征收率”的規(guī)定同時(shí)廢止,。本公告施行前有關(guān)規(guī)定同本公告規(guī)定不一致但主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已出具土地增值稅清算審核意見(jiàn)的，不再進(jìn)行調(diào)整,。

　　大連市地方稅務(wù)局

　　2014年3月20日