房開企業(yè)銷售營改增后不動產(chǎn)選擇簡易計稅如何納稅,？
以下情況是全額納稅的還是扣除地價款？ 營改增之前+簡易計稅,，全額納稅,？ 營改增之前+一般計稅，全額納稅,？ 營改增之后+一般計稅,，差額納稅？ 營改增之后+簡易計稅,，差額納稅,？
問題來源：
（1）2015年9月以36000萬元協(xié)議購買用于該房地產(chǎn)項目的一宗土地，并繳納了契稅,。
（2）2016年3月開始動工建設,，發(fā)生開發(fā)成本12000萬元，小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出6000萬元（按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息為4000萬元）,。
（3）2018年12月該房地產(chǎn)項目竣工驗收,，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金1500萬元，未開具發(fā)票,，但企業(yè)已將其計入開發(fā)成本12000萬元中,。
（4）2020年1月該項目已銷售可售建筑面積的90%，共計取得含稅收入108000萬元,，可售建筑面積的10%以成本價出售給本企業(yè)職工。
（5）該企業(yè)已預繳土地增值稅3160萬元,。
（其他相關(guān)資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為3%,。企業(yè)選擇簡易計稅方法繳納增值稅。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%,，當?shù)卦试S扣除地方教育附加）
要求：根據(jù)上述資料,，按照下列序號回答問題。
可以扣除的取得土地使用權(quán)支付金額=36000+1080=37080（萬元）。
準予扣除的城建稅、教育費附加,、地方教育附加合計數(shù)=120000/（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）=571.43（萬元）,。
開發(fā)費用=4000+（37080+10500）×5%=6379（萬元）
加計扣除金額=（37080+10500）×20%=9516（萬元）
扣除項目金額合計=37080+10500+6379+571.43+9516=64046.43（萬元）,。
增值率=50239.28/64046.43×100%=78.44%
適用的稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%,。
應納的土地增值稅=50239.28×40%-64046.43×5%=16893.39（萬元）
應補繳的土地增值稅=16893.39-3160=13733.39（萬元）,。
王老師
2021-08-12 14:51:28 4993人瀏覽
1.房開企業(yè)銷售營改增之后取得的不動產(chǎn),，選擇簡易計稅的,，是全額納稅的還是扣除地價款
房開企業(yè)銷售取得的不動產(chǎn)，選擇簡易計稅,，應納稅額=（全價-原價）/（1+5%）*5%,。
2.如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的不動產(chǎn)，那么處理與非房企轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)相同,，如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目則不相同,。可以按下表區(qū)別記憶~
轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅計稅規(guī)則一覽表
納稅人分類及性質(zhì) | 項目情況（“營改增”為界） | 計稅 方法 | 預繳稅款 | 申報納稅 | ||||
分類 | 性質(zhì) | 稅額預繳及計算 | 主管 稅務 機關(guān) | 稅額計算 | 主管 稅務 機關(guān) | |||
房開 企業(yè) | 一般 納稅人 | 老項目
| 簡易 | 應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3% | 主管 稅務 機關(guān) | 應納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預繳 | 主管 稅務 機關(guān)
| |
一般 | 應預繳稅款=預收款÷（1+9%）×3% | 應納稅款=（含稅全價-土地價）÷（1+9%）×9%-預繳 | ||||||
新項目 | ||||||||
小規(guī)模 納稅人 | 新或老項目 | 簡易 | 應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3% | 應納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預繳 | ||||
非房 開企 業(yè) | 一般 納稅人
| 前取得 | 簡易 | 應預繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5% | 不動 產(chǎn)所 在地 稅務 機關(guān)
| 應納稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%-預繳 | 機構(gòu)所在地稅務機關(guān)
| |
一般 | 應預繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5% | 應納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-預繳 | ||||||
前自建 | 簡易 | 應預繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5% | 應納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預繳 | |||||
一般 | 應預繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5% | 應納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-預繳 | ||||||
后取得 | 一般 | 應預繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5% | 應納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-預繳 | |||||
后自建 | 應預繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5% | 應納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-預繳 | ||||||
小規(guī)模納稅人（個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房除外） | 前或后 取得 | 簡易 | 應預繳稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5% | 應納稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5%-預繳 | ||||
前或后 自建 | 應預繳稅款=含稅全價÷（1+5%）×5% | 應納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5%-預繳 | ||||||
個人（購買的住房） | — | — |
| 應納稅款=（含稅全價-原價）÷（1+5%）×5% | 住房所在地稅務機關(guān) | |||
| 應納稅款=含稅全價÷（1+5%）×5% | |||||||
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