房開(kāi)企業(yè)銷售營(yíng)改增后不動(dòng)產(chǎn)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅如何納稅,？
以下情況是全額納稅的還是扣除地價(jià)款？ 營(yíng)改增之前+簡(jiǎn)易計(jì)稅,，全額納稅,？ 營(yíng)改增之前+一般計(jì)稅，全額納稅,？ 營(yíng)改增之后+一般計(jì)稅,，差額納稅？ 營(yíng)改增之后+簡(jiǎn)易計(jì)稅,，差額納稅,？
問(wèn)題來(lái)源：
（1）2015年9月以36000萬(wàn)元協(xié)議購(gòu)買(mǎi)用于該房地產(chǎn)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納了契稅,。
（2）2016年3月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè),，發(fā)生開(kāi)發(fā)成本12000萬(wàn)元，小額貸款公司開(kāi)具的貸款憑證顯示利息支出6000萬(wàn)元（按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息為4000萬(wàn)元）,。
（3）2018年12月該房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金1500萬(wàn)元，未開(kāi)具發(fā)票,，但企業(yè)已將其計(jì)入開(kāi)發(fā)成本12000萬(wàn)元中,。
（4）2020年1月該項(xiàng)目已銷售可售建筑面積的90%，共計(jì)取得含稅收入108000萬(wàn)元,，可售建筑面積的10%以成本價(jià)出售給本企業(yè)職工,。
（5）該企業(yè)已預(yù)繳土地增值稅3160萬(wàn)元。
（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為3%,。企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法繳納增值稅,。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%，當(dāng)?shù)卦试S扣除地方教育附加）
要求：根據(jù)上述資料,，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題,。
可以扣除的取得土地使用權(quán)支付金額=36000+1080=37080（萬(wàn)元）,。
準(zhǔn)予扣除的城建稅、教育費(fèi)附加,、地方教育附加合計(jì)數(shù)=120000/（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）=571.43（萬(wàn)元）,。
開(kāi)發(fā)費(fèi)用=4000+（37080+10500）×5%=6379（萬(wàn)元）
加計(jì)扣除金額=（37080+10500）×20%=9516（萬(wàn)元）
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=37080+10500+6379+571.43+9516=64046.43（萬(wàn)元）,。
增值率=50239.28/64046.43×100%=78.44%
適用的稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%,。
應(yīng)納的土地增值稅=50239.28×40%-64046.43×5%=16893.39（萬(wàn)元）
應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=16893.39-3160=13733.39（萬(wàn)元）,。
王老師
2021-08-12 14:51:28 4675人瀏覽
1.房開(kāi)企業(yè)銷售營(yíng)改增之后取得的不動(dòng)產(chǎn),，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅的,，是全額納稅的還是扣除地價(jià)款
房開(kāi)企業(yè)銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅,，應(yīng)納稅額=（全價(jià)-原價(jià)）/（1+5%）*5%,。
2.如果是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的不動(dòng)產(chǎn)，那么處理與非房企轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)相同,，如果是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目則不相同,。可以按下表區(qū)別記憶~
轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅計(jì)稅規(guī)則一覽表
納稅人分類及性質(zhì) | 項(xiàng)目情況（“營(yíng)改增”為界） | 計(jì)稅 方法 | 預(yù)繳稅款 | 申報(bào)納稅 | ||||
分類 | 性質(zhì) | 稅額預(yù)繳及計(jì)算 | 主管 稅務(wù) 機(jī)關(guān) | 稅額計(jì)算 | 主管 稅務(wù) 機(jī)關(guān) | |||
房開(kāi) 企業(yè) | 一般 納稅人 | 老項(xiàng)目
| 簡(jiǎn)易 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3% | 主管 稅務(wù) 機(jī)關(guān) | 應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5%-預(yù)繳 | 主管 稅務(wù) 機(jī)關(guān)
| |
一般 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+9%）×3% | 應(yīng)納稅款=（含稅全價(jià)-土地價(jià)）÷（1+9%）×9%-預(yù)繳 | ||||||
新項(xiàng)目 | ||||||||
小規(guī)模 納稅人 | 新或老項(xiàng)目 | 簡(jiǎn)易 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3% | 應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5%-預(yù)繳 | ||||
非房 開(kāi)企 業(yè) | 一般 納稅人
| 前取得 | 簡(jiǎn)易 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=（含稅全價(jià)-原價(jià)）÷（1+5%）×5% | 不動(dòng) 產(chǎn)所 在地 稅務(wù) 機(jī)關(guān)
| 應(yīng)納稅款=（含稅全價(jià)-原價(jià)）÷（1+5%）×5%-預(yù)繳 | 機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)
| |
一般 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=（含稅全價(jià)-原價(jià)）÷（1+5%）×5% | 應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+9%）×9%-預(yù)繳 | ||||||
前自建 | 簡(jiǎn)易 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5% | 應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5%-預(yù)繳 | |||||
一般 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5% | 應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+9%）×9%-預(yù)繳 | ||||||
后取得 | 一般 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=（含稅全價(jià)-原價(jià)）÷（1+5%）×5% | 應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+9%）×9%-預(yù)繳 | |||||
后自建 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5% | 應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+9%）×9%-預(yù)繳 | ||||||
小規(guī)模納稅人（個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房除外） | 前或后 取得 | 簡(jiǎn)易 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=（含稅全價(jià)-原價(jià)）÷（1+5%）×5% | 應(yīng)納稅款=（含稅全價(jià)-原價(jià)）÷（1+5%）×5%-預(yù)繳 | ||||
前或后 自建 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5% | 應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5%-預(yù)繳 | ||||||
個(gè)人（購(gòu)買(mǎi)的住房） | — | — |
| 應(yīng)納稅款=（含稅全價(jià)-原價(jià)）÷（1+5%）×5% | 住房所在地稅務(wù)機(jī)關(guān) | |||
| 應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5% | |||||||
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