4.商品房買賣合同

（1）商品房買賣合同的界定

商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的買賣合同,。

（2）銷售廣告的性質(zhì)

①有關(guān)商品房的銷售廣告和宣傳資料原則上為要約邀請(qǐng),，對(duì)出賣人無合同上的約束力。

②有關(guān)商品房的銷售廣告和宣傳資料就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,，并對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,，視為要約。相關(guān)內(nèi)容即使未訂入合同,，仍屬于合同的組成部分,，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的，承擔(dān)違約責(zé)任,。

（3）商品房預(yù)售合同的效力

①預(yù)售許可——影響合同效力

出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的,，合同無效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的,，合同有效,。

②登記備案——不影響合同效力

商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件,，當(dāng)事人另有約定的除外,。

（4）商品房買賣合同中當(dāng)事人可以行使解除權(quán)的情形

①因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后,，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的,；

②因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的；

③出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的,；

④約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年,，因出賣人的原因導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。

（5）商品房買賣合同與貸款合同的效力關(guān)系

①貸款合同未能訂立,，導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的,，當(dāng)事人可以解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因,，在可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的情況下,，由該當(dāng)事人賠償損失。

②商品房買賣合同無效,、被撤銷或者被解除,，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔(dān)保權(quán)人和買受人,。