考點03：租賃合同(★★★)(P269)

1.租賃期限

(1)租賃期限不得超過20年,。超過20年的,，超過部分無效。(2021年簡答題)

(2)租賃期限屆滿,，當事人可以續(xù)訂租賃合同;但是,，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

2.不定期租賃

(1)租賃期限6個月以上的,，應當采用書面形式,。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的,，視為不定期租賃,。

(2)當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的,，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定;仍不能確定的,，視為不定期租賃。

(3)租賃期限屆滿,，承租人繼續(xù)使用租賃物,，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效,，但是租賃期限為不定期,。

解釋

對于不定期租賃，當事人可以隨時解除合同,，但是應當在合理期限之前通知對方,。

3.租賃物危及承租人的安全或者健康的,，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同,。

4.維修義務(wù)

(1)出租人應當履行租賃物的維修義務(wù),，但是當事人另有約定的除外。

(2)承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修,。出租人未履行維修義務(wù)的,，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔,。因維修租賃物影響承租人使用的,，應當相應減少租金或者延長租期。因承租人的過錯致使租賃物需要維修的,，出租人不承擔維修義務(wù),。(2022年簡答題)

5.租金的支付期限

(1)承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確的,，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的,，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定;仍不能確定，租賃期限不滿1年的,，應當在租賃期限屆滿時支付;租賃期限1年以上的,，應當在每屆滿1年時支付，剩余期限不滿1年的,，應當在租賃期限屆滿時支付,。

(2)承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的,，出租人可以解除合同,。

6.承租人的權(quán)利和義務(wù)

(1)承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的,，出租人可以解除合同并請求賠償損失,。

(2)承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物,。承租人未經(jīng)出租人同意,，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失,。

(3)承租人應當妥善保管租賃物,，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,，應當承擔賠償責任,。

(4)因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損,、滅失的,，承租人可以請求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損,、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的,，承租人可以解除合同,。

7.轉(zhuǎn)租

(1)承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,。承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失,。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同。

(2)出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租,，但是在6個月內(nèi)未提出異議的,，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

手寫板

8.買賣不破租賃

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的,，不影響租賃合同的效力,。(2021年簡答題)

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，租賃合同自動終止,。(　　)(2022年)

【答案】×

9.承租人的優(yōu)先購買權(quán)

(1)出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;但是,，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

解釋1

近親屬包括配偶,、父母,、子女、兄弟姐妹,、祖父母,、外祖父母、孫子女,、外孫子女,，不包括舅舅、姑姑,、叔叔,。

解釋2

只有房屋租賃的承租人才享有優(yōu)先購買權(quán)。其他標的物的租賃,，承租人并不享有優(yōu)先購買權(quán),。

(2)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的,，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán),。

(3)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的,，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,，視為放棄優(yōu)先購買權(quán),。

(4)出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任,。但是,，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。(2021年簡答題,、2022年簡答題)

10.承租人的優(yōu)先承租權(quán)

租賃期限屆滿,，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

11.一房多租

出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,，在合同均有效的情況下,，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

(3)合同成立在先的,。

手寫板