考點(diǎn)03：租賃合同(★★★)(P269)

1.租賃期限

(1)租賃期限不得超過20年。超過20年的,，超過部分無效,。(2021年簡答題)

(2)租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同;但是,，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年,。

2.不定期租賃

(1)租賃期限6個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式,。當(dāng)事人未采用書面形式,，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃,。

(2)當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的,，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定;仍不能確定的,，視為不定期租賃,。

(3)租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物,，出租人沒有提出異議的,，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期,。

解釋

對于不定期租賃,，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方,。

3.租賃物危及承租人的安全或者健康的,，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格,，承租人仍然可以隨時解除合同,。

4.維修義務(wù)

(1)出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外,。

(2)承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修,。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修,，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān),。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期,。因承租人的過錯致使租賃物需要維修的,，出租人不承擔(dān)維修義務(wù)。(2022年簡答題)

5.租金的支付期限

(1)承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金,。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確的,，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定;仍不能確定，租賃期限不滿1年的,，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付;租賃期限1年以上的,，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時支付，剩余期限不滿1年的,，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付,。

(2)承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的,，出租人可以解除合同,。

6.承租人的權(quán)利和義務(wù)

(1)承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的,，出租人可以解除合同并請求賠償損失,。

(2)承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物,。承租人未經(jīng)出租人同意,，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失,。

(3)承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物,，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。

(4)因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損,、滅失的,，承租人可以請求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,，承租人可以解除合同。

7.轉(zhuǎn)租

(1)承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的,，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失,。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同,。

(2)出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,，但是在6個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租,。

手寫板

8.買賣不破租賃

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的,，不影響租賃合同的效力,。(2021年簡答題)

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，租賃合同自動終止,。(　　)(2022年)

【答案】×

9.承租人的優(yōu)先購買權(quán)

(1)出租人出賣租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;但是,，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外,。

解釋1

近親屬包括配偶、父母,、子女,、兄弟姐妹、祖父母,、外祖父母,、孫子女、外孫子女,，不包括舅舅,、姑姑、叔叔,。

解釋2

只有房屋租賃的承租人才享有優(yōu)先購買權(quán),。其他標(biāo)的物的租賃，承租人并不享有優(yōu)先購買權(quán),。

(2)出租人履行通知義務(wù)后,，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán),。

(3)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,，視為放棄優(yōu)先購買權(quán),。

(4)出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任,。但是,，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響,。(2021年簡答題,、2022年簡答題)

10.承租人的優(yōu)先承租權(quán)

租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利,。

11.一房多租

出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的,，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

(3)合同成立在先的,。

手寫板