考點(diǎn)三 房產(chǎn)稅
【大綱要求】
掌握房產(chǎn)稅的納稅人,、征稅范圍（★★★）；
熟悉房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算（★★）,；
了解房產(chǎn)稅稅率,、稅收優(yōu)惠和征收管理（★★）。
房產(chǎn)稅,，是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象,，按照房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)租金收入向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。
一,、房產(chǎn)稅的征稅范圍,、納稅人
（一）房產(chǎn)稅的征稅范圍
內(nèi)容 | 包括 | 不包括 |
征稅對(duì)象 | 房屋：有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨,，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn),、工作、學(xué)習(xí),、娛樂(lè),、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所 | 獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻,、煙囪,、水塔、菜窖,、室外游泳池等 |
征稅范圍 | 城市,、縣城,、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋 | 農(nóng)村 |
提示
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前,，不征收房產(chǎn)稅,，但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅,。（實(shí)質(zhì)為自用就交稅?。?/p>
（二）房產(chǎn)稅的納稅人（受益人）
類別 | 納稅人 | |
一般規(guī)定 | 擁有房產(chǎn)稅征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人 | |
具體規(guī)定 | 產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有的 | 經(jīng)營(yíng)管理單位 |
產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的 | 集體單位和個(gè)人 | |
產(chǎn)權(quán)出典的 | 承典人 | |
產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的 | 房產(chǎn)代管人或者使用人 | |
產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的 | ||
應(yīng)稅單位和個(gè)人無(wú)租使用其他單位的房產(chǎn) | 使用人代為繳納 | |
二,、房產(chǎn)稅的稅率
項(xiàng)目 | 具體規(guī)定 | |
形式 | 比例稅率 | |
從價(jià)計(jì)稅 | 1.2% | |
從租計(jì)征 | 12%/4% | （1）個(gè)人出租住房,，不分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅 （2）對(duì)企事業(yè)單位,、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人,、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的,，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅 |
三,、房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)及應(yīng)納稅額的計(jì)算（★★★）
項(xiàng)目 | 具體規(guī)定 | ||
從價(jià)計(jì)征 | 計(jì)稅依據(jù) | 房產(chǎn)余值（與會(huì)計(jì)上折舊無(wú)關(guān)）：原值減除規(guī)定比例后的剩余價(jià)值 | |
房產(chǎn)原值 | （1）按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià) （2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施（如過(guò)道等） （3）凡以房屋為載體,，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備或配套設(shè)施（如中央空調(diào),、智能化樓宇設(shè)備等），不論會(huì)計(jì)上如何核算,，一并征稅 | ||
（4）納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建,、擴(kuò)建，要相應(yīng)增加房屋原值（會(huì)計(jì)里固定資產(chǎn)的更新改造,？）： | |||
更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施 | 在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí),，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值（一加一減） | ||
附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件 | 更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值 （不加不減） | ||
項(xiàng)目 | 具體規(guī)定 | |
從價(jià) 計(jì)征 | 應(yīng)納稅額 | 全年應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2% |
適用范圍 | （1）自用房屋 （2）房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) （3）融資租入房屋 | |
從租 計(jì)征 | 計(jì)稅依據(jù) | 不含增值稅的租金收入 |
應(yīng)納稅額 | 應(yīng)納稅額=（不含增值稅）租金收入×12%（或4%） | |
適用范圍 | （1）出租房屋 （2）房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)收取固定收入 【提示】要特別關(guān)注年度中間發(fā)生房產(chǎn)用途改變時(shí),，房產(chǎn)稅的計(jì)算 | |
情形 | 納稅人 | 計(jì)稅依據(jù) | ||
特殊情形 | 以房產(chǎn) 投資聯(lián)營(yíng)（看實(shí)質(zhì)） | 以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng),、投資者參與投資利潤(rùn)分配、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)（真投資） | 被投資方 | 房產(chǎn)余值 （從價(jià)計(jì)征） |
以房產(chǎn)投資收取固定收入,、不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（假投資,、真出租） | 投資方/產(chǎn)權(quán)人 | 租金收入 （從租計(jì)征） | ||
融資租賃房屋 | - | 承租人 | 房產(chǎn)余值 | |
例題 · 單選題 王某自有一處平房，共16間,，其中用于個(gè)人開(kāi)餐館的7間（房屋原值為20萬(wàn)元）,。2023年1月1日，王某將4間出典給李某,，取得出典價(jià)款收入12萬(wàn)元,，將剩余的5間出租給某公司，每月收取租金1萬(wàn)元,。已知該地區(qū)規(guī)定按照房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值計(jì)稅,，則王某2023年應(yīng)納房產(chǎn)稅額為（ ）,。（2024年）
A.1.652萬(wàn)元
B.0.816萬(wàn)元
C.0.672萬(wàn)元
D.1.632萬(wàn)元
【答案】C
【解析】（1）產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為房產(chǎn)稅的納稅人,。（2）從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%=20×（1-20%）×1.2%=0.192（萬(wàn)元）,。（3）從租計(jì)征的房產(chǎn)稅=租金收入×4%=1×12×4%=0.48（萬(wàn)元）。（4）王某2023年應(yīng)納房產(chǎn)稅額=0.192+0.48=0.672（萬(wàn)元）,。
四、房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠
1.國(guó)家機(jī)關(guān),、人民團(tuán)體,、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)。
提示1
免稅單位出租房產(chǎn)及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn),、營(yíng)業(yè)用房,，不屬于免稅范圍。
提示2
對(duì)軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收房產(chǎn)稅,。
2.由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)（全額或差額）的單位（學(xué)校,、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所,、幼兒園,、敬老院以及文化、體育,、藝術(shù)類單位）所有的本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn),。
提示
上述單位所屬的附屬工廠、商店,、招待所等不屬于單位公務(wù),、業(yè)務(wù)的用房，應(yīng)照章納稅,。
3.宗教寺廟,、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn),。
提示
宗教寺廟,、公園、名勝古跡中附設(shè)的營(yíng)業(yè)單位,，如影劇院,、飲食部、茶社,、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)照章征稅,。
4.個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)。
提示
個(gè)人營(yíng)業(yè)用房和出租房產(chǎn)不免,。
5.其他減免稅的房產(chǎn),。
（1）毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋,，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后,，可免征房產(chǎn)稅,。
（2）納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅,。
（3）在基建工地臨時(shí)性房屋,，施工期間一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后,，交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的,，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅,。
（4）對(duì)高校學(xué)生公寓免征房產(chǎn)稅,。
（5）對(duì)非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,。
（6）對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,。
（7）對(duì)公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。（單獨(dú)核算公租房收入,，未單獨(dú)核算不免）
（8）對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入,，免征房產(chǎn)稅。
（9）國(guó)家機(jī)關(guān),、軍隊(duì),、人民團(tuán)體、財(cái)政補(bǔ)助事業(yè)單位,、居民委員會(huì),、村民委員會(huì)擁有的體育場(chǎng)館，經(jīng)費(fèi)自理事業(yè)單位,、體育社會(huì)團(tuán)體,、體育基金會(huì)、體育類民辦非企業(yè)單位擁有并運(yùn)營(yíng)管理的體育場(chǎng)館,，符合相關(guān)條件的,，用于體育活動(dòng)的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅,。 企業(yè)擁有并運(yùn)營(yíng)管理的大型體育場(chǎng)館,，其用于體育活動(dòng)的房產(chǎn)，減半征收房產(chǎn)稅,。
記憶竅門
公辦全免企辦減半,。
例題 · 單選題 根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，某公立大學(xué)的下列房產(chǎn)中,，應(yīng)征收房產(chǎn)稅的是（ ）,。（2024年）
A.圖書館
B.學(xué)生公寓
C.教學(xué)樓
D.校內(nèi)商鋪
【答案】D
【解析】選項(xiàng)AC：由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)（全額或差額）的單位（學(xué)校,、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所,、幼兒園,、敬老院以及文化、體育,、藝術(shù)類單位）所有的,、本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅,。選項(xiàng)B：至2027年12月31日前,，對(duì)高校學(xué)生公寓免征房產(chǎn)稅。
總結(jié)歸納
房產(chǎn)稅
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