土地增值稅計(jì)算方法超率累進(jìn)
精選回答
土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
1.增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分,，稅率為30%。
2.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,、未超過(guò)100%的部分,，稅率為40%,。
3.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)200%的部分,，稅率為50%,。
4.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%,。
這里需要注意的是,，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù),。
計(jì)算方法
土地增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率,。其中，“增值額”是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額,。
增值額的計(jì)算
增值額=銷售收入-扣除項(xiàng)目金額
土地增值稅扣除項(xiàng)目
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額：
為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款
按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金(含契稅)
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：
⑴土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：土地征用費(fèi),、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上,、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等
⑵前期工程費(fèi)：規(guī)劃、設(shè)計(jì),、項(xiàng)目可行性研究和水文,、地質(zhì)、勘察,、測(cè)繪,、“三通一平”等支持
⑶建筑安裝工程費(fèi)：以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)
⑷基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路,、供水,、供電、供氣,、排污,、排洪、通訊,、照明,、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出
⑸公共配套設(shè)施費(fèi)：不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出
⑹開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：直接組織,、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,，包括工資、職工福利費(fèi),、折舊費(fèi),、修理費(fèi),、辦公費(fèi)、水電費(fèi),、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),、周轉(zhuǎn)房攤銷等
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：
與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用
利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明：
⑴利息支出：據(jù)實(shí)扣除(但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)
⑵其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：按1、2項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：
⑴在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅,、印花稅
⑵因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加,，也可視同稅金予以扣除
5.其他扣除項(xiàng)目：
對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按1,、2項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%扣除
6.舊房及建筑物的扣除金額：
按評(píng)估價(jià)格扣除：評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率
按購(gòu)房發(fā)票金額扣除：
不能取得評(píng)估價(jià)格,，但可以提供購(gòu)房發(fā)票,，經(jīng)稅務(wù)部門確認(rèn)：按發(fā)票所在金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算
為了方便計(jì)算，納稅人也可以采用簡(jiǎn)便算法,，即按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的方法來(lái)計(jì)算土地增值稅稅額,。具體公式如下：
1.增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%：土地增值稅稅額=增值額×30%。
2.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,，未超過(guò)100%：土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%。
3.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,，未超過(guò)200%：土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%,。
4.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%：土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%。
這里的5%,、15%,、35%為速算扣除系數(shù)。
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