四、綜合題

　　甲公司是一家多元化經(jīng)營的民營企業(yè),，投資領(lǐng)域涉及醫(yī)藥,、食品等多個(gè)行業(yè)。受當(dāng)前經(jīng)濟(jì)型酒店投資熱的影響,，公司正在對是否投資一個(gè)經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià),，有關(guān)資料如下：

　　(1)經(jīng)濟(jì)型酒店的主要功能是為一般商務(wù)人士和工薪階層提供住宿服務(wù)，通常采取連鎖經(jīng)營模式,。甲公司計(jì)劃加盟某知名經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖品牌KJ連鎖,，由KJ連鎖為擬開設(shè)的酒店提供品牌、銷售,、管理,、培訓(xùn)等支持服務(wù)。加盟KJ連鎖的一次加盟合約年限為8年,，甲公司按照加盟合約年限作為擬開設(shè)酒店的經(jīng)營年限,。加盟費(fèi)用如下：

　　(2)甲公司計(jì)劃采取租賃舊建筑物并對其進(jìn)行改造的方式進(jìn)行酒店經(jīng)營。經(jīng)過選址調(diào)查,，擬租用一幢位于交通便利地段的舊辦公樓,，辦公樓的建筑面積為4 200平方米，每平方米每天的租金為1元,，租賃期為8年,，租金在每年年末支付。

　　(3)甲公司需按KJ連鎖的統(tǒng)一要求對舊辦公樓進(jìn)行改造,、裝修,，配備客房家具用品，預(yù)計(jì)支出600萬元,。根據(jù)稅法規(guī)定,，上述支出可按8年攤銷，期末無殘值,。

　　(4)租用的舊辦公樓能改造成120間客房,，每間客房每天的平均價(jià)格預(yù)計(jì)為175元,，客房的平均入住率預(yù)計(jì)為85%。

　　(5)經(jīng)濟(jì)型酒店的人工成本為固定成本,。根據(jù)擬開設(shè)酒店的規(guī)模測算,，預(yù)計(jì)每年人工成本支出105萬元。

　　(6)已入住的客房需發(fā)生客房用品,、洗滌費(fèi)用,、能源費(fèi)用等支出，每間入住客房每天的上述成本支出預(yù)計(jì)為29元,。除此之外,，酒店每年預(yù)計(jì)發(fā)生固定付現(xiàn)成本30萬元。

　　(7)經(jīng)濟(jì)型酒店需要按營業(yè)收入繳納營業(yè)稅金及附加,，稅率合計(jì)為營業(yè)收入的5.5%,。

　　(8)根據(jù)擬開設(shè)經(jīng)濟(jì)型酒店的規(guī)模測算，經(jīng)濟(jì)型酒店需要的營運(yùn)資本預(yù)計(jì)為50萬元,。

　　(9)甲公司擬采用2/3的資本結(jié)構(gòu)(負(fù)債/權(quán)益)為經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目籌資,。在該目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)下，稅前債務(wù)成本為9%,。由于酒店行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)與甲公司現(xiàn)有資產(chǎn)的平均風(fēng)險(xiǎn)有較大不同,，甲公司擬采用KJ連鎖的β值估計(jì)經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。KJ連鎖的β權(quán)益為1.75,，資本結(jié)構(gòu)(負(fù)債/權(quán)益)為1/1,。已知當(dāng)前市場的無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，權(quán)益市場的平均風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)為7%,。甲公司與KJ連鎖適用的企業(yè)所得稅稅率均為25%,。

　　(10)由于經(jīng)濟(jì)型酒店改造需要的時(shí)間較短，改造時(shí)間可忽略不計(jì),。為簡化計(jì)算,，假設(shè)酒店的改造及裝修支出均發(fā)生在年初(零時(shí)點(diǎn))，營業(yè)現(xiàn)金流量均發(fā)生在以后各年年末,，墊支的營運(yùn)資本在年初投入,，在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)收回。一年按365天計(jì)算,。

　　要求：

　　(1)計(jì)算經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目的稅后利潤(不考慮財(cái)務(wù)費(fèi)用,，計(jì)算過程和結(jié)果填入下方給定的表格中)、會(huì)計(jì)報(bào)酬率,。

　　(2)計(jì)算評價(jià)經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目使用的折現(xiàn)率,。

　　(3)計(jì)算經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目的初始(零時(shí)點(diǎn))現(xiàn)金流量、每年的現(xiàn)金凈流量及項(xiàng)目的凈現(xiàn)值(計(jì)算過程和結(jié)果填入下方給定的表格中)，判斷項(xiàng)目是否可行并說明原因,。

　　(4)由于預(yù)計(jì)的酒店平均入住率具有較大的不確定性,，請使用最大最小法進(jìn)行投資項(xiàng)目的敏感性分析，計(jì)算使經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目凈現(xiàn)值為零的最低平均入住率,。

　　將答案直接輸入答題區(qū)的表格內(nèi)

　　【東奧會(huì)計(jì)在線答案】

　　原始投資額=加盟保證金+初始加盟費(fèi)+裝修費(fèi)+營運(yùn)資本=100000+3000×120+6000000+500000=6960000(元)

　　會(huì)計(jì)報(bào)酬率=731812.5/6960000=10.51%

　　(2)β資產(chǎn) =1.75/[1+(1-25%)×(1/1)]=1

　　該項(xiàng)目的β權(quán)益 =1×[1+(1-25%)×(2/3)]=1.5

　　權(quán)益資本成本=5%+1.5×7%=15.5%

　　項(xiàng)目折現(xiàn)率=加權(quán)平均資本成本=9%×(1-25%)×40%+15.5%×60%=12%

　　該項(xiàng)目凈現(xiàn)值大于0，因此是可行的,。

　　(4)設(shè)平均入住率是X,，則年銷售客房數(shù)量=120×365×X=43800X

　　第1~7年現(xiàn)金凈流量=(7665000X-2190000X-3678000)×(1-25%)+(45000+750000)=4106250X-1963500

　　第8年現(xiàn)金凈流量=4106250X-1963500+600000

　　凈現(xiàn)值=-6960000+(4106250X-1963500)×4.5638+(4106250X-1363500)×0.4039=0

　　解得，X=80.75%,，最低平均入住率為80.75%,。

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