計稅依據(jù)和應納稅額計算的特殊規(guī)定_25年注會稅法學習要點

來源：東奧會計在線責編：mayuxuan2025-06-13 16:38:09

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在注會稅法科目中,，該知識點詳細講解了房產(chǎn)稅計算中的一些特殊情況,，如無租使用房產(chǎn)的計稅依據(jù)確定、房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅的關聯(lián)計算、以及居民住宅區(qū)內非營利性配套設施的稅收處理等,。這些特殊規(guī)定不僅增加了計稅的復雜性，也對考生的綜合分析能力提出了更高要求,。

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計稅依據(jù)和應納稅額計算的特殊規(guī)定_25年注會稅法學習要點

【所屬章節(jié)】

第十章：房產(chǎn)稅法,、契稅法和土地增值稅法

第一節(jié)：房產(chǎn)稅法

【知識點】

計稅依據(jù)和應納稅額計算的特殊規(guī)定

在確定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)時，還需要注意以下幾個特殊規(guī)定：

1.對投資聯(lián)營的房產(chǎn)應納房產(chǎn)稅的規(guī)定

對以房產(chǎn)投資聯(lián)營,，投資者參與投資利潤分紅,，共擔風險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅,；

對只收取固定收入,，不承擔聯(lián)營風險的，應按租金收入計征房產(chǎn)稅,。

情形	計稅依據(jù)	納稅人
參與投資利潤分紅,，共擔風險	房產(chǎn)余值	被投資方
只收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險	租金收入	出租方（投資方）

舉例

示意圖

假定甲與其他投資者共擔風險,，共負盈虧,，則聯(lián)營企業(yè)為房產(chǎn)稅納稅人，從價計稅,。

假定甲只收取固定收入,，不承擔聯(lián)營風險，則甲為房產(chǎn)稅納稅人,，從租計稅,。

2.對融資租賃房屋應納房產(chǎn)稅的規(guī)定

融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的,，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。

點撥

合同有約——約次月；

合同無約——簽次月,。

3.關于房屋附屬設備和配套設施的計稅規(guī)定

為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求,，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施,，如給排水,、采暖、消防,、中央空調,、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,，都應計入房產(chǎn)原值,，計征房產(chǎn)稅。

對于更換房屋附屬設備和配套設施的,，在將其價值計入房產(chǎn)原值時,，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞,、需要經(jīng)常更換的零配件,，更新后不再計入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除,。

4.對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn),，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的,，依照房產(chǎn)原值減除10%~30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的,，由房產(chǎn)所在地稅務機關參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值,；出租的，依照租金收入計征,。

5.對出租房產(chǎn),，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。

點撥1

示意圖

點撥2

納稅人出租不動產(chǎn),，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務,。即：納稅人出租不動產(chǎn),，免租期內由產(chǎn)權所有人按房產(chǎn)計稅余值從價計算繳納房產(chǎn)稅，但是不必將免租期間視同銷售，不需要對該行為繳納增值稅,。

即：納稅人出租不動產(chǎn),，租賃合同中約定免租期的，免租期間房產(chǎn)稅從價計征,；增值稅不視同銷售,。

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