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土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

來源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：李雪婷 2025-04-01 10:11:55

精選回答

東奧注冊會(huì)計(jì)師

2025-04-01 10:11:55

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

收入額的確定

1. 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,，是指包括貨幣收入,、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。

⑴實(shí)物收入：按取得收入時(shí)的市場價(jià)格折算成貨幣收入

⑵無形資產(chǎn)收入：專門評(píng)估確定其價(jià)值后折算成貨幣收入

⑶外國貨幣：以取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合成人民幣

⑷房企售房代收的各項(xiàng)費(fèi)用：

(1)如計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，作計(jì)稅收入，作扣除項(xiàng)目，但不作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)

(2)如未計(jì)入房價(jià)，在房價(jià)之外單獨(dú)收取的,，不作計(jì)稅收入，不作扣除項(xiàng)目

2. 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅,。

⑴增值稅簡易計(jì)稅方法

全額計(jì)稅：

不含稅收入=含稅收入-增值稅應(yīng)納稅額

或=含稅收入÷(1+5%)

差額計(jì)稅

不含稅收入=含稅收入-增值稅應(yīng)納稅額

⑵增值稅一般計(jì)稅方法

房開企業(yè)

不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項(xiàng)稅額

非房開企業(yè)

不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項(xiàng)稅額

或=含稅收入÷(1+9%)

扣除項(xiàng)目及其獎(jiǎng)金

一. 新建房屋轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi),，不得作為扣除項(xiàng)目扣除。

1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額

取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款(買地的錢)

①出讓方式取得為土地出讓金

②行政劃撥方式取得為補(bǔ)繳的土地出讓金

③轉(zhuǎn)讓方式取得為實(shí)際支付的地價(jià)款

按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi),，如契稅,，登記、過戶手續(xù)費(fèi)

2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本

⑴土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

土地征用費(fèi),、耕地占用稅,、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等

⑵前期工程費(fèi)

規(guī)劃,、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文,、地質(zhì),、勘察、測繪,、“三通一平”等支出

⑶建筑安裝工程費(fèi)

以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)

增值稅發(fā)票的備注欄應(yīng)當(dāng)注明建筑服務(wù)發(fā)生地名稱,、項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入扣除項(xiàng)目

⑷基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路,、供水,、供電、供氣,、排污,、排洪、通訊,、照明,、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出

⑸公共配套設(shè)施費(fèi)

不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出

⑹開發(fā)間接費(fèi)用

直接組織,、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資,、職工福利費(fèi),、折舊費(fèi)、修理費(fèi),、辦公費(fèi),、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),、周轉(zhuǎn)房攤銷等

3. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用)

⑴能分?jǐn)偫⒅С?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的(方法一)①利息+(1+2)×5%以內(nèi)

②利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額

⑵不能分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明(方法二)

①(1+2)×10%以內(nèi)

②全部使用自有資金,，沒有利息支出的，按照此方法扣除

兩點(diǎn)專門規(guī)定：

一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,，超過上浮幅度的部分不允許扣除

二是對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除

4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

⑴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

城建稅+教育費(fèi)附加+地方教育附加(能否扣除看題目具體要求)

⑵其他企業(yè)

印花稅+城建稅+教育費(fèi)附加+地方教育附加(能否扣除看題目具體要求)

營改增后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,，允許據(jù)實(shí)扣除；凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加扣除

不得抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額實(shí)際上增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本，在項(xiàng)目“2.房地產(chǎn)開發(fā)成本”中扣除,，不單獨(dú)作為稅金扣除

印花稅是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅,。按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用,，已相應(yīng)予以扣除,，因此，不允許作為與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金再重復(fù)扣除,。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅(按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)記載的金額的0.5‰計(jì)算)

5. 加計(jì)扣除

⑴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(1+2)×20%

⑵對(duì)取得土地使用權(quán)后,，未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除

二. 存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目

1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額

取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的,，不允許扣除

4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

印花稅,、城建稅、教育費(fèi)附加,、地方教育附加(能否扣除看題目具體要求)

6. 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格(不是原值,，不是凈值)

評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

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