開始了注會(huì)《稅法》第二章第七節(jié)的學(xué)習(xí),，距離完成增值稅法相關(guān)知識(shí)點(diǎn)的學(xué)習(xí)又進(jìn)了一步！本文為大家介紹了納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法的相關(guān)內(nèi)容,，考生可點(diǎn)擊下方推薦閱讀,，獲取更多備考重要知識(shí)點(diǎn)！

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【所屬章節(jié)】

第二章：增值稅法

第七節(jié)：特定應(yīng)稅行為的增值稅計(jì)征方法

【知 識(shí) 點(diǎn)】

納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法

納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),，包括以直接購買,、接受捐贈(zèng)、接受投資入股,、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn),。

提示：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不在本政策范圍內(nèi)；

2.不動(dòng)產(chǎn)“取得”的途徑是多樣化的——“外來”與“自建”,；

3.銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率為9%,；簡(jiǎn)易計(jì)稅征收率為5%；預(yù)征率為5%,。

1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其“營改增”前（2016年4月30日前）取得的不動(dòng)產(chǎn),，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,；也可以選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。計(jì)稅規(guī)則歸納為：

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其“營改增”后（2016年5月1日后）取得的不動(dòng)產(chǎn)的,，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,。

“外來”的：不動(dòng)產(chǎn)屬地差價(jià)預(yù)征率（5%）預(yù)繳、機(jī)構(gòu)地全價(jià)稅率（9%）計(jì)銷項(xiàng),。

“自建”的：不動(dòng)產(chǎn)屬地全價(jià)預(yù)征率（5%）預(yù)繳,、機(jī)構(gòu)地全價(jià)稅率（ 9%）計(jì)銷項(xiàng)。

特別提示：

上述全價(jià),、差價(jià)均為不含增值稅的金額。

“外來”的不動(dòng)產(chǎn)：簡(jiǎn)易計(jì)稅的預(yù)繳,、計(jì)稅都用差價(jià),；一般計(jì)稅預(yù)繳用差價(jià)，計(jì)稅用全價(jià),。

“自建”的不動(dòng)產(chǎn)：預(yù)繳和計(jì)稅都用全價(jià),。

2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)（除個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房），適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,，計(jì)稅規(guī)則歸納：

3.個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房

（1）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房,，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的,，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額,。按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的,，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購買住房?jī)r(jià)款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額,。

鏈接：

個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅,。

（2）個(gè)體工商戶應(yīng)按照上述規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,；其他個(gè)人應(yīng)按照上述規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,。

4.扣減價(jià)款的憑證要求

納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的,，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證,。否則,，不得扣除。

上述憑證是指：

（1）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票,。

（2）法院判決書,、裁定書、調(diào)解書,，以及仲裁裁決書,、公證債權(quán)文書。

（3）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證,。

鏈接：

納稅人以契稅計(jì)稅金額進(jìn)行差額扣除的,，按照下列公式計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額：

①2016年4月30日及以前繳納契稅的：

增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價(jià)格（含增值稅）-契稅計(jì)稅金額（含營業(yè)稅）］÷（1+5%）×5%

②2016年5月1日及以后繳納契稅的：

增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價(jià)格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計(jì)稅金額（不含增值稅）］×5%

歸納：

（1）老項(xiàng)目先減除后分離；新項(xiàng)目先分離后減除,。

（2）在確定不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅金額時(shí)發(fā)票優(yōu)先,。

5.發(fā)票的開具

（1）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的,，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開,。

（2）納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票,。

6.其他問題

納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減,，抵減不完的,，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額,，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證,。

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