房產(chǎn)稅_2024注會(huì)稅法預(yù)習(xí)考點(diǎn)

來(lái)源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：劉碩2023-10-27 16:51:40

報(bào)考科目數(shù)量

3科

學(xué)習(xí)時(shí)長(zhǎng)

日均>3h

注會(huì)《稅法》中,，房產(chǎn)稅涉及細(xì)節(jié)較多,，同學(xué)們?cè)趯W(xué)習(xí)時(shí)需要分清不同情況，適用不同稅率。此稅種可以考核主觀題和客觀題,，同學(xué)們?cè)趯W(xué)習(xí)時(shí)不可忽視,。

稅法預(yù)習(xí)考點(diǎn)

房產(chǎn)稅

（一）納稅義務(wù)人

房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是指征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人,。

具體規(guī)定如下：

（1）產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有的,，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅,。

（2）產(chǎn)權(quán)出典的,，由承典人納稅,。

（3）產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地,，或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的,，由房產(chǎn)代管人或使用人納稅,。

（4）無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人,，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

（二）征稅范圍

1.征稅對(duì)象：房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn),，即有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱）,，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn),、學(xué)習(xí),、工作、娛樂(lè),、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所,。加油站罩棚、露天游泳池等不屬于房產(chǎn),，不征收房產(chǎn)稅,。

2.開(kāi)征區(qū)域：房產(chǎn)稅的征稅范圍包括城市、縣城,、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（不包括農(nóng)村）,。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前,，不征收房產(chǎn)稅,；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租,、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

（三）稅率

房產(chǎn)稅采用比例稅率,，具體如下：

適用情形		稅率	計(jì)稅方法
自用	自有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)	1.2%	從價(jià)計(jì)征
出租	出租非居住的房產(chǎn)	12%	從租計(jì)征
出租	（1）個(gè)人出租住房（2）對(duì)企事業(yè)單位,、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房	4%	從租計(jì)征

（四）計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額計(jì)算

1.一般規(guī)定

計(jì)稅方法

計(jì)稅依據(jù)

計(jì)稅公式

從價(jià)計(jì)征

（1）按照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%（損耗價(jià)值）后的余值

（2）房產(chǎn)原值以會(huì)計(jì)賬簿記錄為基礎(chǔ),，但無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款,、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等

（3）宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)

宗地容積率=建筑面積÷占地面積

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-原值減除比例）×1.2%

從租計(jì)征

（1）租金收入（包括實(shí)物收入和貨幣收入,，不包括增值稅）

（2）以勞務(wù)或其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的,，按當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定

（3）出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)稅

應(yīng)納稅額=租金收入×12%（或4%）

2.特殊規(guī)定

（1）關(guān)于附屬設(shè)備和配套設(shè)施,。

凡以房屋為載體,，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水,、采暖,、消防、中央空調(diào),、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值,。

對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值（加新減舊）,；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞,、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值（不加不減）,。

（2）對(duì)原有房屋進(jìn)行改建,、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值,。

（3）投資聯(lián)營(yíng),、經(jīng)營(yíng)租賃以及融資租賃的房產(chǎn)。

情形			計(jì)稅依據(jù)	納稅人
投資聯(lián)營(yíng)	投資者參與投資利潤(rùn)分紅,，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)		房產(chǎn)余值	被投資方
	只收取固定收入,，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)		租金收入	出租方（投資方）
經(jīng)營(yíng)租賃	有免租期	免租期內(nèi)	房產(chǎn)余值	出租方
		免租期外	租金收入
	無(wú)免租期，正常出租
融資租賃			房產(chǎn)余值	承租人

（五）稅收優(yōu)惠

1.國(guó)家機(jī)關(guān),、人民團(tuán)體,、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,。

2.由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位（實(shí)行全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位）所有的，本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,。

3.宗教寺廟,、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,。但宗教寺廟,、公園、名勝古跡中附設(shè)的營(yíng)業(yè)單位,，如影劇院,、飲食部、茶社,、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn),，不屬于免稅范圍，應(yīng)照章納稅,。

4.個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,。對(duì)個(gè)人擁有的營(yíng)業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn),，應(yīng)照章納稅,。

5.對(duì)非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn),，免征房產(chǎn)稅,。

6.企業(yè)辦的各類學(xué)校、托兒所,、幼兒園自用的房產(chǎn),，免征房產(chǎn)稅,。

7.經(jīng)有關(guān)部門鑒定,，對(duì)毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，在停止使用后,，可免征房產(chǎn)稅,。

8.納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅,。

（六）征收管理

1.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

情形		納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)		自生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起
自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)		自建成之次月起
委托施工企業(yè)建設(shè)房屋		自辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起
購(gòu)房	新建商品房	自房屋交付使用之次月起
	存量房	自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起
租房	出租,、出借房產(chǎn)	自交付出租,、出借房產(chǎn)之次月起
	房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租,、出借本企業(yè)建造的商品房	自房屋使用或交付之次月起
因房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化,，而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)		截止到房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末