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【知識點(diǎn)】土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定

【所屬章節(jié)】

第十章：房產(chǎn)稅法,、契稅法和土地增值稅法

第三節(jié)：土地增值稅法

土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定

準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目及適用情況如下（主要區(qū)分新建房轉(zhuǎn)讓和存量房轉(zhuǎn)讓）：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用（登記,、過戶手續(xù)費(fèi)）。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”,，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi),、耕地占用稅等）,、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（含開發(fā)項(xiàng)目的排污費(fèi)、綠化費(fèi)）,、公共配套設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用等。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用,。

提示1：

三項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不是按實(shí)際發(fā)生額扣除,，而是按照規(guī)定的公式和標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除。

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的（包含全部使用自有資金,，沒有利息支出的情況）：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述（1）（2）項(xiàng)所述兩種辦法,。

提示2：

土地增值稅清算時(shí),，按照會計(jì)規(guī)定已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)按照土地增值稅規(guī)則調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除,。

即：注意房地產(chǎn)開發(fā)成本存在稅會差異——會計(jì)口徑成本含資本化利息,；土地增值稅口徑的成本不含利息?？忌⒁庾屑?xì)審題看成本的口徑,。

若房地產(chǎn)開發(fā)成本5000萬元，其中利息支出1000萬元——意味著5000萬元是會計(jì)口徑的成本,，從成本中調(diào)出利息后,，計(jì)算土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)成本只有4000萬元。

若房地產(chǎn)開發(fā)成本5000萬元,；利息支出1000萬元——意味著5000萬元就是計(jì)算土地增值稅口徑的房地產(chǎn)開發(fā)成本,。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城建稅、印花稅（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）,。教育費(fèi)附加視同稅金扣除,。

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

6.舊房及建筑物的評估價(jià)格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的,，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格,、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（不含增值稅），作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅,。

舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓時(shí),，能取得評估價(jià)格與不能取得評估價(jià)格的扣除計(jì)算規(guī)則存在差異。

（1）評估價(jià)格

“舊房及建筑物的評估價(jià)格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時(shí),，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格,。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

如某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢使用過多年的辦公樓,，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬元,，成新度折扣率為70%，則該辦公樓評估價(jià)格=12000×70%=8400（萬元）,。

（2）不能取得評估價(jià)格的用發(fā)票價(jià)格推算

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除,。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年,；超過一年,，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年,。

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本文知識點(diǎn)內(nèi)容根據(jù)東奧名師劉穎老師《輕一高效基礎(chǔ)班》講義整理,，劉穎老師主編的《輕松過關(guān)?一》與課程內(nèi)容同步，以下為《輕一》試讀內(nèi)容,，點(diǎn)擊圖片試讀更多,！

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