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契稅法

考點1：契稅征稅對象的規(guī)定（★★★）

契稅的征稅對象是在境內(nèi)發(fā)生土地使用權(quán),、房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋,。

（一）一般規(guī)定：

1.土地使用權(quán)出讓（土地權(quán)屬的一級市場）（國有土地使用權(quán)出讓；集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出讓）

2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地權(quán)屬的二級市場）,，包括出售,、贈與、互換（不包括土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移,，不屬于土地權(quán)屬交易,，不屬于契稅征稅范圍）

3.房屋買賣、贈與,、互換

（二）特殊規(guī)定

1.以作價投資（入股） ,、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn),、獎勵等方式轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬

2.因共有不動產(chǎn)份額變化的；因共有人增加或者減少的

3.因人民法院,、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機關(guān)出具的監(jiān)察文書等因素,，發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的

考點2：納稅義務(wù)人（★★★）

契稅的納稅義務(wù)人是指在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬,，承受的單位和個人。

考點3：稅率,、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算（★★★）

（一）稅率

3%~5%的幅度比例稅率,。

由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在幅度內(nèi)提出,，報同級人大常委會決定,，并報全國人大常委會和國務(wù)院備案。

（二）計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額計算

1.基本規(guī)定：

2.具體規(guī)定（調(diào)整）

房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式不同,，契稅計稅依據(jù)的具體規(guī)定也不同：

考點4：稅收優(yōu)惠（★★★）

契稅的稅收優(yōu)惠分為四個層次：

法定減免；授權(quán)國務(wù)院減免,；授權(quán)省,、自治區(qū)、直轄市減免,；延續(xù)執(zhí)行的《契稅法》實施前制定的稅收優(yōu)惠,。

考生要注意區(qū)分四個層次減免的具體內(nèi)容。

（一）法定減免

有下列情形之一的,，免征契稅：

1.國家機關(guān),、事業(yè)單位、社會團體,、軍事單位承受土地,、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué),、醫(yī)療,、科研、軍事設(shè)施,；

2.非營利性的學(xué)校,、醫(yī)療機構(gòu)、社會福利機構(gòu)承受土地,、房屋權(quán)屬用于辦公,、教學(xué)、醫(yī)療,、科研,、養(yǎng)老、救助,；

3.承受荒山,、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng),、林,、牧、漁業(yè)生產(chǎn),；

4.婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地,、房屋權(quán)屬；

5.法定繼承人通過繼承承受土地,、房屋權(quán)屬,；

6.依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館和國際組織駐華代表機構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬,。

（二）授權(quán)國務(wù)院減免

根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要,，國務(wù)院對居民住房需求保障、企業(yè)改制重組,、災(zāi)后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅,，報全國人民代表大會常務(wù)委員會備案。

（三）省,、自治區(qū),、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅

1.因土地、房屋被縣級以上人民政府征收,、征用,，重新承受土地、房屋權(quán)屬,；

2.因不可抗力滅失住房,，重新承受住房權(quán)屬。

前款規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法,，由省,、自治區(qū)、直轄市人民政府提出,，報同級人民代表大會常務(wù)委員會決定,，并報全國人民代表大會常務(wù)委員會和國務(wù)院備案。

（四）延續(xù)執(zhí)行的《契稅法》實施前制定的稅收優(yōu)惠（調(diào)整）

1.夫妻因離婚分割共同財產(chǎn)發(fā)生土地,、房屋權(quán)屬變更的,，免征契稅。（婚姻存續(xù)期間更名,、離婚分割,，均免征）

2.個人購買住房有不同的契稅優(yōu)惠政策

3.外國銀行分行按照《中華人民共和國外資銀行管理條例》等相關(guān)規(guī)定改制為外商獨資銀行（或其分行）,，改制后的外商獨資銀行（或其分行）承受原外國銀行分行的房屋權(quán)屬的,，免征契稅,。

4.2021年1月1日至2023年12月31日,，公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅,。

5.2021年1月1日至2023年12月31日,，飲水工程運營管理單位為建設(shè)飲水工程而承受土地使用權(quán)，免征契稅,。

6.2019年6月1日至2025年12月31日，為社區(qū)提供養(yǎng)老,、托育,、家政等服務(wù)的機構(gòu)，承受房屋,、土地用于提供社區(qū)養(yǎng)老,、托育、家政服務(wù),，免征契稅,。

7.自2021年1月1日起至2023年12月31日，有關(guān)企業(yè)改制,、事業(yè)單位改制,、公司合并、公司分立,、企業(yè)破產(chǎn),、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán),、劃撥用地出讓或作價出資,、公司股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓規(guī)定，歸納為下表：

考點5：征收管理（★）

（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間和納稅期限

1.基本規(guī)定

2.特殊規(guī)定（新增）

（二）納稅地點

契稅由土地,、房屋所在地的稅務(wù)機關(guān)依照《契稅法》和《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定征收管理。

（三）特殊退稅（調(diào)整）

納稅人繳納契稅后發(fā)生下列情形,，可依照有關(guān)法律法規(guī)申請退稅：

1.因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導(dǎo)致土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無效、被撤銷或者被解除,，且土地,、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的；

2.在出讓土地使用權(quán)交付時,，因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價款的,；

3.在新建商品房交付時，因?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需返還房價款的,。

（四）納稅申報資料（新增）

契稅納稅人依法納稅申報時,，應(yīng)填報相關(guān)表格，并根據(jù)具體情形提交下列資料：（4項）

（1）納稅人身份證件,。

（2）土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證,。

（3）交付經(jīng)濟利益方式轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬的，提交土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移相關(guān)價款支付憑證,，其中，土地使用權(quán)出讓為財政票據(jù),，土地使用權(quán)出售,、互換和房屋買賣,、互換為增值稅發(fā)票。

（4）因人民法院,、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機關(guān)出具的監(jiān)察文書等因素發(fā)生土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，提交生效法律文書或監(jiān)察文書等,。

符合減免稅條件的,，應(yīng)按規(guī)定附送有關(guān)資料或?qū)①Y料留存?zhèn)洳椤?/p>

■ 所屬章節(jié)：房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅稅法

■ 內(nèi)容來源：選自劉穎老師2022年注會稅法授課講義

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