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房產(chǎn)稅法

考點(diǎn)1：納稅義務(wù)人與征稅范圍

（一）納稅義務(wù)人

基本規(guī)定：

房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是指征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人,。

房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人的具體規(guī)定

具體包括（重要）：

1.產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有的,，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人所有的,，由集體單位和個(gè)人納稅,；

2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅,；

3.產(chǎn)權(quán)所有人,、承典人不在房屋所在地，或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的,，由房產(chǎn)代管人或使用人納稅,；

4.無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅,。

（二）征稅范圍

1.房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn),，即有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱）,，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí),、工作,、娛樂,、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所,。

2.開征區(qū)域范圍

城市、縣城,、建制鎮(zhèn),、工礦區(qū)。（不包括農(nóng)村）

考點(diǎn)2：房產(chǎn)稅的稅率（★★★）

房產(chǎn)稅采用比例稅率,，有兩檔規(guī)定稅率,，另有一檔優(yōu)惠稅率：

考點(diǎn)3：計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額計(jì)算的一般規(guī)定

——從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征

從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)和稅率、計(jì)稅公式：

在確定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)時(shí)需注意的幾個(gè)特殊規(guī)定

1.對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)的規(guī)定

對(duì)以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng),，投資者參與投資利潤(rùn)分紅,，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的,，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；

對(duì)只收取固定收入,，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的,，應(yīng)按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。

假定甲與其他投資者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),，共負(fù)盈虧,，則聯(lián)營(yíng)企業(yè)為房產(chǎn)稅納稅人，從價(jià)計(jì)稅,。

假定甲只收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),，則甲為房產(chǎn)稅納稅人,，從租計(jì)稅。

2.對(duì)融資租賃房屋應(yīng)納房產(chǎn)稅的規(guī)定

根據(jù)財(cái)稅〔2009〕128號(hào)文件的規(guī)定,，融資租賃的房產(chǎn),，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的,，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。

3.關(guān)于附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定

一是為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體,，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,，如給排水、采暖,、消防,、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算,，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅,。

二是對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值,；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞,、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值,，原零配件的原值也不扣除,。

4.對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自營(yíng)和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅,。其中自營(yíng)的,，依照房產(chǎn)原值減除10%～30%后的余值計(jì)征,，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值,；出租的,，依照租金收入計(jì)征。

5．對(duì)出租房產(chǎn),，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

考點(diǎn)4：稅收優(yōu)惠

（一）國(guó)家機(jī)關(guān),、人民團(tuán)體,、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但對(duì)出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn),、營(yíng)業(yè)用房,，不屬于免稅范圍。

對(duì)于其所屬的附屬工廠,、商店,、招待所等不屬于公務(wù)、辦公的用房,，應(yīng)照章納稅,。

（二）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)（實(shí)行全額或差額預(yù)算管理的）事業(yè)單位所有的，本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,。

（三）宗教寺廟,、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,。但宗教寺廟,、公園、名勝古跡中附設(shè)的營(yíng)業(yè)單位,，如影劇院,、飲食部、茶社,、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn),，不屬于免稅范圍，應(yīng)照章納稅,。

（四）個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,。對(duì)個(gè)人擁有的營(yíng)業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn),，應(yīng)照章納稅,。

（五）非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅,。

（六）按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房,，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的公有住房,，落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等,，暫免征收房產(chǎn)稅。

（七）經(jīng)營(yíng)公租房的租金收入,，免征房產(chǎn)稅,。

（八）企業(yè)辦的各類學(xué)校、托兒所,、幼兒園自用的房產(chǎn),，免征房產(chǎn)稅。

（九）經(jīng)有關(guān)部門鑒定,，對(duì)毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋,，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅,。

（十）自2004年7月1日起，納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的,，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅,。

（十一）納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分分別征收或免征房產(chǎn)稅,。

（十二）凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚,、材料棚、休息棚,、辦公室,、食堂、茶爐房,、汽車房等臨時(shí)性房屋,，無論是施工企業(yè)自行建造還是基建單位出資建造，交施工企業(yè)使用的,，在施工期間,，一律免征房產(chǎn)稅。但是,，如果在基建工程結(jié)束后,，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起,，依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅,。

（十三）為推進(jìn)國(guó)有經(jīng)營(yíng)性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)企改制，對(duì)由財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為企業(yè)的,，自轉(zhuǎn)制注冊(cè)之日起5年內(nèi)對(duì)其自用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,。2018年12月31日之前已完成轉(zhuǎn)制的企業(yè),，自2019年1月1日起，對(duì)其自用房產(chǎn)可繼續(xù)免征5年房產(chǎn)稅,。

（十四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,，在出售前不征收房產(chǎn)稅。但出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租,、出借的商品房,，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

（十五）自2019年6月1日至2025年12月31日,，為社區(qū)提供養(yǎng)老,、托育、家政等服務(wù)的機(jī)構(gòu)自用或其通過承租,、無償使用等方式取得并用于提供社區(qū)養(yǎng)老,、托育、家政服務(wù)的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,。

（十六）自2018年1月1日至2023年12月31日,，對(duì)納稅人及其全資子公司從事大型民用客機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)、中大功率民用渦軸渦槳發(fā)動(dòng)機(jī)研制項(xiàng)目自用的科研,、生產(chǎn),、辦公房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅,。

考點(diǎn)5：房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

1.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起，繳納房產(chǎn)稅,。

2.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅,。

3.納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋,，從辦理驗(yàn)收手續(xù)的次月起，繳納房產(chǎn)稅,。

4.納稅人購(gòu)置新建商品房,，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅,。

5.納稅人購(gòu)置存量房,，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù),，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起,，繳納房產(chǎn)稅。

6.納稅人出租、出借房產(chǎn),，自交付出租,、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅,。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用,、出租、出借本企業(yè)建造的商品房,，自房屋使用或交付之次月起,，繳納房產(chǎn)稅。

8.納稅人因房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化,，而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的,，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

考點(diǎn)6：納稅期限和納稅地點(diǎn)

房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算,、分期繳納的征收辦法,，具體納稅期限由省、自治區(qū),、直轄市人民政府確定,。

房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。對(duì)房產(chǎn)不在同一地方的納稅人,，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅,。

■ 所屬章節(jié)：房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅稅法

■ 內(nèi)容來源：選自劉穎老師2022年注會(huì)稅法授課講義

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