注會稅法科目的特點是每年都會發(fā)生或多或少的變化,，這就需要考生們準備新版教材，并將這些變化的部分著重學習。以下是小編為大家總結(jié)的2022年注會稅法重要知識點——土地增值稅法相關(guān)內(nèi)容,，正在學土地增值稅的小伙伴們不要錯過哦,！

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【內(nèi)容導航】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

【所屬章節(jié)】

第十章 房產(chǎn)稅法,、契稅法和土地增值稅法——第三節(jié) 土地增值稅法

【知識點】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后,，依照稅收法律,、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定,，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表,，向主管稅務機關(guān)提供有關(guān)資料,，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為,。

（一）清算單位

1.土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算,，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算,。

2.開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,，應分別計算增值額。

（二）清算條件

1.納稅人應進行土地增值稅清算的三種情形：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工,、完成銷售的,；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的四種情形：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的,；

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的,；

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況,。

（三）清算時間

（1）凡符合應辦理土地增值稅清算條件的項目,，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關(guān)辦理清算手續(xù)。

（2）凡屬稅務機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算的項目,，納稅人應當在接到主管稅務機關(guān)下發(fā)的清算通知之日起90日內(nèi),，到主管稅務機關(guān)辦理清算手續(xù)。

（四）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利,、獎勵,、對外投資、分紅,、償債,、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn),。

收入按下列方法和順序確認：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

（2）由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定,。

（五）扣除項目規(guī)定

1.可據(jù)實扣除的項目

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所,、停車場（庫）,、物業(yè)管理場所、變電站,、熱力站,、水廠,、文體場館,、學校、幼兒園,、托兒所,、醫(yī)院、郵電通信等公共設施：①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,，其成本,、費用可以扣除；②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的,，其成本,、費用可以扣除；③建成后有償轉(zhuǎn)讓的,，應計算收入,，并準予扣除成本、費用,。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后,，根據(jù)合同約定,，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金,，在計算土地增值稅時,，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除,。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除,。

（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款,，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款,，應抵減本項目拆遷補償費,。

（6）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費,。

2.可核定扣除項目

前期工程費,、建筑安裝工程費、基礎設施費,、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的,。[P430（五）2.]

3.不可扣除的項目

（1）除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額,、房地產(chǎn)開發(fā)成本,、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證,；不能提供合法有效憑證的,，不予扣除。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用,，除另有規(guī)定外,，不得扣除,。

（3）竣工驗收后，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金未對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除,。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

（六）土地增值稅的核定征收

稅務機關(guān)可以參照與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況,，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅的五種情形：

（1）依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的,；

（3）雖設置賬簿,，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證,、費用憑證殘缺不全,，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（4）符合土地增值稅清算條件,，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的,；

（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低,，又無正當理由的。

核定的征收率：為了規(guī)范核定工作,，核定征收率原則上不得低于5%,，各省級稅務機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率,。

（七）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報,，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算,。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

（八）清算后應補稅與滯納金

納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅,，在主管稅務機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的,，不加收滯納金。

注：本文知識點整理自東奧劉穎老師-2022年注會稅法基礎精講班課程講義

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