土地增值稅法（1）_2020年CPA稅法每日一大題

來源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：張芳銘2020-09-30 09:00:00

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土地增值稅法（1）_2020年CPA稅法每日一大題

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬對(duì)其開發(fā)的位于縣城一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算,，該項(xiàng)目相關(guān)信息如下：

(1)2015年12月以10000萬元競(jìng)得國(guó)有土地一宗,，并按規(guī)定繳納契稅,。

(2)該項(xiàng)目2016年開工建設(shè),，未取得《建筑工程施工許可證》，建筑工程承包合同注明的開工日期為3月25日,，2019年1月竣工,，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本7000萬元;開發(fā)費(fèi)用3400萬元。

(3)該項(xiàng)目所屬物業(yè)用房建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有,，并已移交物業(yè)公司使用,，物業(yè)用房開發(fā)成本500萬元。

(4)2019年4月,，該項(xiàng)目銷售完畢,，取得含稅銷售收入42000萬元。

(其他相關(guān)資料：契稅稅率4%,，利息支出無法提供金融機(jī)構(gòu)證明,，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%，企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅)

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問題,，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù),。

(1)說明該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅的理由。

(2)計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額,。

(3)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅額,、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

(4)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)費(fèi)用,。

(5)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù),。

(6)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額。(2019年)

【答案及解析】

(1)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅,。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目;②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目,。

本題雖未取得《建筑工程施工許可證》,，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅,。

(2)該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額=42000/(1+5%)×5%=2000(萬元)

(3)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=2000×(5%+3%+2%)=200(萬元)

(4)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=10000×(1+4%)=10400(萬元)

允許扣除的開發(fā)成本=7000(萬元)

允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=(10400+7000)×10%=1740(萬元)

(5)加計(jì)扣除=(10400+7000)×20%=3480(萬元)

允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=10400+7000+1740+200+3480=22820(萬元)

(6)不含稅收入=42000-2000=40000(萬元)

增值額=40000-22820=17180(萬元)

增值率=17180/22820×100%=75.28%,，適用稅率40%,，速算扣除系數(shù)5%。

應(yīng)繳納的土地增值稅額=17180×40%-22820×5%=5731(萬元),。