2018注會《稅法》預(yù)習考點：土地增值稅法（7）
3科
日均>3h
勿以善小而不為,，注冊會計師的學習也是這樣,，不要對看起來微不足道的知識點不在乎，每個知識點都學透其實也不是什么易事,。
【內(nèi)容導(dǎo)航】
一,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算
二、土地增值稅稅收優(yōu)惠
三,、征收管理
【所屬章節(jié)】
本知識點屬于《稅法》科目第七章房產(chǎn)稅法,、契稅法和土地增值稅法
【知識點】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算,、土地增值稅稅收優(yōu)惠,、征收管理
土地增值稅法
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算
(五)土地增值稅的核定征收
1.依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
3.雖設(shè)置賬簿,，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證,、費用憑證殘缺不全,，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;
4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算,，逾期仍不清算的;
5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低,，又無正當理由的。
核定征收率原則上不得低于5%,。
(六)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報,，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算,。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
二、土地增值稅稅收優(yōu)惠
(一)建造普通標準住宅出售,，其增值率未超過20%的,，免征土地增值稅。增值率超過20%的,，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅,。
【解釋1】20%是起征點，19.99%都不納稅,，20.01%應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅,。
【解釋2】普通標準住宅應(yīng)同時滿足：
住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省,、自治區(qū),、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%,。
對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的,，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定,。
(二)因國家建設(shè)需要，政府依法征用,、收回的房地產(chǎn),，免稅。
(三)因城市實施規(guī)劃,、國家建設(shè)的需要而搬遷,，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅,。
(四)單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%的,，予以免稅。
三,、征收管理
除保障性住房外,，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%,，西部地區(qū)省份不得低于1%,。
(一)納稅地點：房地產(chǎn)所在地
納稅人是自然人的,。當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時，則在住所所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅;當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時,，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅,。
(二)納稅申報
納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅,。
土地增值稅費用分配
土地增值稅計算題目經(jīng)常出現(xiàn)的考點:
1.配比原則的應(yīng)用;
2.利息的扣除規(guī)定;
3.開發(fā)成本的范圍;
4.和地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金;
5.印花稅是否單獨扣除;
6.是否有加扣的特殊規(guī)定,。
不同稅種的注會稅法知識點很相似，建議大家對比學習,，以防弄混,。
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