2013《稅法》高頻考點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　【小編導(dǎo)言】我們一起來(lái)學(xué)習(xí)2013《稅法》高頻考點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算。本考點(diǎn)屬于《稅法》第七章資源稅法和土地增值稅法第三節(jié)土地增值稅的內(nèi)容,。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　1.清算單位

　　2.清算條件

　　3.非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　4.扣除項(xiàng)目規(guī)定

　　5.土地增值稅的核定征收

　　6.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

　　7.清算后應(yīng)補(bǔ)稅與滯納金

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★

　　復(fù)習(xí)程度：掌握本考點(diǎn)，非常容易出客觀題和計(jì)算題,。

　　【高頻考點(diǎn)】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

　　(一)清算單位

　　(1)土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,，以分期項(xiàng)目為單位清算,。

　　(2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額,。

　　(二)清算條件

　　1.納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的三種情況

　　(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工,、完成銷(xiāo)售的;

　　(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;

　　(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的四種情況

　　(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(2)取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的;

　　(3)納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　(三)非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　1.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利,、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資,、分配給股東,、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的,，安置用房視同銷(xiāo)售處理,。

　　收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　　(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

　　(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年,、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

　　3.將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下,，不征收土地增值稅,，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用,。

　　(四)扣除項(xiàng)目規(guī)定

　　1.可據(jù)實(shí)扣除的項(xiàng)目

　　(1)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房,、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù)),、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站,、熱力站,、水廠,、文體場(chǎng)館、學(xué)校,、幼兒園、托兒所,、醫(yī)院,、郵電通信等公共設(shè)施：①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本,、費(fèi)用可以扣除;②建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,，其成本,、費(fèi)用可以扣除;③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入,，并準(zhǔn)予扣除成本,、費(fèi)用,。

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,。

　　(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后,，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí),，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的,，按發(fā)票所載金額予以扣除。

　　(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除,。

　　(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款,，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

　　(6)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　2.可核定扣除項(xiàng)目

　　前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,，按照教材P185-(四)2.的規(guī)定處理。

　　3.不可扣除的項(xiàng)目

　　(1)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,，不予扣除,。

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用,，除另有規(guī)定外，不得扣除,。

　　(3)竣工后，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未開(kāi)具發(fā)票的,，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除,。

　　(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

　　(五)土地增值稅的核定征收

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

　　(1)依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　(2)擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(3)雖設(shè)置賬簿,，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證,、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

　　(4)符合土地增值稅清算條件,，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,，又無(wú)正當(dāng)理由的。

　　核定的征收率

　　為了規(guī)范核定工作,，核定征收率原則上不得低于5%,，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類(lèi)型制定核定征收率,。

　　(六)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

　　在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào),，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算,。

　　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

　　(七)清算后應(yīng)補(bǔ)稅與滯納金

　　納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅,，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金,。

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