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【知識點】租賃合同

【所屬章節(jié)】

第四章：合同法律制度

第三單元：典型合同

租賃合同

1.租賃期限

（1）租賃期限不得超過20年,。超過20年的,，超過部分無效。

（2）租賃期限屆滿,，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年,。

2.登記備案

當(dāng)事人未依照法律,、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力,。

3.不定期租賃

（1）租賃期限6個月以上的,，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式,，無法確定租賃期限的,，視為不定期租賃。

（2）當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的,，可以協(xié)議補充,；不能達(dá)成補充協(xié)議的，按照合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定,；仍不能確定的,，視為不定期租賃。

（3）租賃期限屆滿,，承租人繼續(xù)使用租賃物,，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效,，但是租賃期限為不定期,。

解釋：

對于不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時解除合同,，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方,。

4.租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格,，承租人仍然可以隨時解除合同,。

5.維修義務(wù)

（1）出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定或者因承租人的過錯致使租賃物需要維修的除外。

（2）承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修,。出租人未履行維修義務(wù)的,，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān),。因維修租賃物影響承租人使用的,，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。（2018年案例分析題,、2019年案例分析題,、2020年案例分析題）

6.租金的支付期限

（1）承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確的,，可以協(xié)議補充,；不能達(dá)成補充協(xié)議的，按照合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定,；仍不能確定,，租賃期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付,；租賃期限1年以上的,，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時支付，剩余期限不滿1年的,，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時支付,。

（2）承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付,；承租人逾期不支付的,，出租人可以解除合同。（2022年案例分析題）

7.承租人的權(quán)利和義務(wù)

（1）在租賃期限內(nèi)因占有,、使用租賃物獲得的收益,，歸承租人所有，但是當(dāng)事人另有約定的除外,。

（2）承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失,。

（3）承租人經(jīng)出租人同意,，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意,，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的,，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。（2016年案例分析題）

（4）因不可歸責(zé)于承租人的事由,，致使租賃物部分或者全部毀損,、滅失的,，承租人可以請求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損,、滅失,，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同,。

8.轉(zhuǎn)租

（1）承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失,。（2016年案例分析題、2020年案例分析題）

（2）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同,。

9.買賣不破租賃

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力,。（2016年案例分析題,、2018年案例分析題、2022年案例分析題）

相關(guān)鏈接1：

抵押權(quán)設(shè)立前,，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的,，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

相關(guān)鏈接2：

動產(chǎn)抵押合同訂立后未辦理抵押登記,，抵押人將抵押財產(chǎn)出租給他人并移轉(zhuǎn)占有,，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的，租賃關(guān)系不受影響,，但是抵押權(quán)人能夠舉證證明承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道已經(jīng)訂立抵押合同的除外,。

10.承租人的優(yōu)先購買權(quán)

（1）出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利,；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外,。（2016年案例分析題）

解釋1：

只有房屋租賃的承租人才享有優(yōu)先購買權(quán),。其他標(biāo)的物的租賃，承租人并不享有優(yōu)先購買權(quán),。

解釋2：

近親屬包括配偶,、父母、子女,、兄弟姐妹,、祖父母,、外祖父母、孫子女,、外孫子女,，不包括舅舅、姑姑,、叔叔,、表哥等。

（2）出租人履行通知義務(wù)后,，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的,，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

（3）出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人,。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán),。

（4）出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的,，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是,，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響,。（2018年案例分析題、2022年案例分析題）

11.承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡的,，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可以按照原租賃合同租賃該房屋,。

12.房屋租賃合同的無效

（1）出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效,。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

（2）出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑,，與承租人訂立的租賃合同無效,。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效,。

（3）租賃期限超過臨時建筑的使用期限,，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效,。

（4）當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,，請求確認(rèn)合同無效的,，人民法院不予支持。

（5）房屋租賃合同無效,，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的,，人民法院一般應(yīng)予支持,。

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