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【內(nèi)容導(dǎo)航】

抵押權(quán)

【所屬章節(jié)】

第三章  物權(quán)法律制度——第11講  抵押合同、抵押物,、抵押權(quán)的設(shè)立,、抵押擔(dān)保的范圍、抵押物的轉(zhuǎn)讓

【知識點】抵押權(quán)

抵押權(quán)

一,、抵押合同

1.設(shè)立抵押權(quán),，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。

2.抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有,。

【相關(guān)鏈接】質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有,。

二,、抵押物

1.可以抵押的財產(chǎn)

（1）建筑物和其他土地附著物；

（2）建設(shè)用地使用權(quán),；

（3）以招標,、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán),；

（4）生產(chǎn)設(shè)備,、原材料、半成品,、產(chǎn)品,；

（5）正在建造的建筑物、船舶,、航空器,；

（6）交通運輸工具,；

（7）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn),。

2.禁止抵押的財產(chǎn)

（1）土地所有權(quán),；

（2）耕地、宅基地,、自留地,、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外,；

（3）學(xué)校,、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位,、社會團體的教育設(shè)施,、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；

（4）所有權(quán),、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn),；

（5）依法被查封、扣押,、監(jiān)管的財產(chǎn),；

（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn),。

3.房地一體原則

（1）城市房地產(chǎn)

以建筑物抵押的,，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押,；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,，該土地上的建筑物一并抵押。

（2）農(nóng)村集體土地

鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押,；以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押,。

三、抵押權(quán)的設(shè)立

1.登記生效

（1）建筑物和其他土地附著物,；

（2）建設(shè)用地使用權(quán),；

（3）以招標、拍賣,、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán),；

（4）正在建造的建筑物。

【解釋】不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記,，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立,。如果當(dāng)事人未辦理抵押登記,，只是抵押權(quán)未設(shè)立，但不影響抵押合同的生效,。

2.登記對抗

當(dāng)事人以生產(chǎn)設(shè)備,、原材料、半成品,、產(chǎn)品,，正在建造的船舶、航空器,，交通運輸工具設(shè)定抵押,，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立。但未經(jīng)登記,，不得對抗善意第三人,。

3.動產(chǎn)的浮動抵押

（1）經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè),、個體工商戶,、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料,、半成品,、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形,，債權(quán)人有權(quán)就實現(xiàn)抵押權(quán)時的動產(chǎn)優(yōu)先受償,。

（2）浮動抵押的抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立，未經(jīng)登記,，不得對抗善意第三人,。

（3）浮動抵押即使已經(jīng)登記，也不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人,。

四,、抵押擔(dān)保的范圍

1.以登記為準

抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準,。

2.新增的不動產(chǎn)

（1）城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時,，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣,，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償,。

（2）建設(shè)用地使用權(quán)抵押后,，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。對該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時,，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分,，但新增建筑物所得的價款,，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

3.物上代位性

擔(dān)保期間,，擔(dān)保財產(chǎn)毀損,、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金,、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償,。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金,、賠償金或者補償金等,。

【相關(guān)鏈接1】質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)押財產(chǎn)的孳息，但合同另有約定的除外,。所收取的孳息應(yīng)當(dāng)首先充抵收取孳息的費用,。

【相關(guān)鏈接2】留置權(quán)人有權(quán)收取留置財產(chǎn)的孳息，所收取的孳息應(yīng)當(dāng)首先充抵收取孳息的費用,。

5.添附

（1）抵押物所有人為附合物,、混合物或者加工物的所有人的，抵押權(quán)的效力及于附合物,、混合物或者加工物,。

（2）第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的,，抵押權(quán)的效力及于抵押人對共有物享有的份額,。

（3）抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的,，抵押權(quán)的效力及于補償金,。

五、抵押物的轉(zhuǎn)讓

1.抵押期間,，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的,，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,，不足部分由債務(wù)人清償。

2.抵押期間,，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外,。

1.先出租后抵押

訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響,，抵押權(quán)實現(xiàn)后,，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效,。

（2）抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán),，抵押權(quán)實現(xiàn)后,，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時,，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失,，由承租人自己承擔(dān)。

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