2013《經(jīng)濟(jì)法》重要知識(shí)點(diǎn)：租賃合同

　　【東奧小編】我們一起學(xué)習(xí)2013注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《經(jīng)濟(jì)法》重要知識(shí)點(diǎn)：租賃合同,。本知識(shí)點(diǎn)在往年注會(huì)考試中出過(guò)案例分析題、多選題和單選題,，是極易出題點(diǎn),，請(qǐng)考生引起注意,。

　　合同法名片：合同法是調(diào)整平等主體之間的交易關(guān)系的法律，它主要規(guī)范合同的訂立,、合同的效力,、合同的履行、變更,、轉(zhuǎn)讓,、終止、違反合同的責(zé)任及各類有名合同等問(wèn)題,。在我國(guó),，合同法并不是一個(gè)獨(dú)立的法律部門,，而只是我國(guó)民法的重要組成部分。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　1.租賃合同的期限

　　2.不定期租賃

　　3.維修義務(wù)

　　4.轉(zhuǎn)租

　　5.租金的支付期限

　　6.買賣不破租賃

　　7.不可歸責(zé)于承租人的事由

　　本知識(shí)點(diǎn)屬于《經(jīng)濟(jì)法》第四章合同法律制度第七節(jié)租賃合同的內(nèi)容,。

　　【重要知識(shí)點(diǎn)】：租賃合同

　　1.租賃合同的期限

　　租賃合同的期限超過(guò)20年的,，超過(guò)部分無(wú)效,。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過(guò)20年,。

　　【相關(guān)鏈接1】定金數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%，超過(guò)主合同標(biāo)的額20%的部分,，人民法院不予支持,。

　　【相關(guān)鏈接2】自然人之間的借款合同約定支付利息的，不得超過(guò)銀行同期貸款利率的4倍,。超過(guò)時(shí),，超過(guò)部分無(wú)效。

　　2.不定期租賃

　　(1)租賃期限6個(gè)月以上的,，合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式,。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃,。

　　(2)當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確,，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的,，視為不定期租賃。

　　(3)租賃期屆滿,，承租人繼續(xù)使用租賃物,，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效,，但租賃期限為不定期,。

　　【解釋】對(duì)于不定期租賃，“出租人或者承租人”均可以隨時(shí)解除合同,，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

　　【相關(guān)鏈接】租賃物危及承租人的安全或者健康的,，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

　　3.維修義務(wù)

　　(1)出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),，但當(dāng)事人另有約定的除外,。

　　(2)承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修,。出租人未履行維修義務(wù)的,，承租人可以自行維修,，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

　　(3)承租人經(jīng)出租人同意,，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物,，如未經(jīng)出租人同意，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失,。

　　【相關(guān)鏈接】在融資租賃中,，承租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)。

　　4.轉(zhuǎn)租

　　承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的,，承租人應(yīng)當(dāng)(向出租人)賠償損失,。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同,。

　　5.租金的支付期限

　　對(duì)租金的支付期限未確定的，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充,，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。仍不能確定的,，適用以下規(guī)則：

　　(1)租賃期限不滿1年的,，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付;

　　(2)租賃期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付,，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付,。

　　6.買賣不破租賃(2003年單選題,、2005年單選題)

　　(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力,，即“買賣不破租賃”,。

　　【解釋】所有的所有權(quán)讓與均不破租賃，并非局限于買賣,。

　　(2)出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利,。

　　【解釋】只有在房屋租賃中才有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，對(duì)于其他標(biāo)的的租賃,，并不適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。

　　【相關(guān)鏈接】(1)先出租后抵押的,，租賃合同優(yōu)先;(2)先抵押后出租的,，抵押權(quán)優(yōu)先。

　　7.因不可歸責(zé)于承租人的事由,，致使租賃物部分或者全部毀損,、滅失的,，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損,、滅失,，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同,。(2010年案例分析題)

　　【相關(guān)習(xí)題】：

　　2013注冊(cè)會(huì)計(jì)師《經(jīng)濟(jì)法》教材變化對(duì)比