2013《經(jīng)濟(jì)法》重要知識點：商品房買賣合同的司法解釋

　　【東奧小編】我們一起學(xué)習(xí)2013注冊會計師考試《經(jīng)濟(jì)法》重要知識點：商品房買賣合同的司法解釋,。本知識點在往年注會考試中出過案例分析題,、多選題和單選題，是極易出題點,，請考生引起注意,。

　　合同法名片：合同法是調(diào)整平等主體之間的交易關(guān)系的法律，它主要規(guī)范合同的訂立,、合同的效力,、合同的履行、變更,、轉(zhuǎn)讓,、終止、違反合同的責(zé)任及各類有名合同等問題,。在我國,，合同法并不是一個獨立的法律部門，而只是我國民法的重要組成部分,。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　1.銷售廣告的性質(zhì)認(rèn)定

　　2.商品房預(yù)售合同的效力

　　3.被拆遷人的優(yōu)先權(quán)

　　4.法定解除條件

　　5.可以適用懲罰性賠償金的情形

　　6.商品房買賣合同與貸款合同的效力關(guān)系

　　7.違約金

　　本知識點屬于《經(jīng)濟(jì)法》第四章合同法律制度第六節(jié)買賣合同的內(nèi)容,。

　　【重要知識點】：商品房買賣合同的司法解釋

　　1.銷售廣告的性質(zhì)認(rèn)定

　　商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請;但是，出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,，視為要約;該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，仍屬于合同的組成部分,，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　2.商品房預(yù)售合同的效力

　　(1)商品房預(yù)售,，屬于法律規(guī)定的特許經(jīng)營范圍,，因此出賣人必須申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證明,。出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無效,，但是在起訴前取得預(yù)售許可的,，合同有效。

　　(2)商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù),，但該登記備案手續(xù)并非合同的生效條件,，當(dāng)事人另有約定的除外。

　　3.被拆遷人的優(yōu)先權(quán)

　　拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式設(shè)立拆遷補償安置協(xié)議,，明確約定拆遷人以位置,、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人,，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的,，應(yīng)予支持。

　　4.法定解除條件

　　(1)因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,，或者房屋交付使用后,，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格;

　　(2)因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用;

　　(3)房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的;

　　(4)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行;

　　(5)約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年,，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的,。

　　5.可以適用懲罰性賠償金的情形

　　在下列情形下，由于出賣人的行為構(gòu)成了欺詐,，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下,，還可以要求出賣人承擔(dān)不超過“已付房款”(而非合同金額)1倍的懲罰性賠償金：

　　(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

　　(2)商品房買賣合同訂立后,，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

　　(3)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

　　(4)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;

　　(5)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

　　6.商品房買賣合同與貸款合同的效力關(guān)系

　　(1)貸款合同未能訂立,，導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的,，則當(dāng)事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因,，在可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的情況下,，由該當(dāng)事人賠償損失。

　　(2)商品房買賣合同無效,、被撤銷或者被解除,，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔(dān)保人和買受人,。

　　7.違約金

　　(1)當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的,，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;

　　(2)當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額,。

　　【相關(guān)習(xí)題】：

　　2013注冊會計師《經(jīng)濟(jì)法》教材變化對比