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契稅的納稅審核和納稅申報(bào)（了解）

一、契稅納稅義務(wù)人和征稅對象的審核

1.在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬,，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納契稅,。

2.轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬，是指下列行為：

（1）土地使用權(quán)出讓,。

（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，包括出售、贈與,、互換,。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移,。

（3）房屋買賣,、贈與、互換,。

①房屋的贈與是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為,，應(yīng)由受贈人按規(guī)定繳納契稅。

②以獲獎方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的,，其實(shí)質(zhì)是接受贈與房產(chǎn),，應(yīng)照章繳納契稅。

③買房拆料或翻建新房,，應(yīng)照章繳納契稅,。

3.以作價投資（入股）、償還債務(wù),、劃轉(zhuǎn),、獎勵等方式轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定征收契稅,。

以作價投資（入股）、償還債務(wù)等應(yīng)交付經(jīng)濟(jì)利益的方式轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬的,，參照土地使用權(quán)出讓、出售或房屋買賣確定契稅適用稅率,、計(jì)稅依據(jù)等,。

以劃轉(zhuǎn)、獎勵等沒有價格的方式轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬的,，參照土地使用權(quán)或房屋贈與確定契稅適用稅率、計(jì)稅依據(jù)等,。

以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營的企業(yè),，因未發(fā)生權(quán)屬變化，不需辦理房產(chǎn)變更手續(xù),，不繳納契稅,。

二、契稅稅率的審核

契稅稅率為3%至5%,。

契稅的具體適用稅率,，由省、自治區(qū),、直轄市人民政府在規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出,，報(bào)同級人民代表大會常務(wù)委員會決定，并報(bào)全國人民代表大會常務(wù)委員會和國務(wù)院備案,。

省,、自治區(qū)、直轄市可以依照規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w,、不同地區(qū),、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。

三,、契稅的計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的審核

（一）應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×具體適用稅率

（二）計(jì)稅依據(jù)

1.土地使用權(quán)出讓,、出售，房屋買賣,，為土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物,、其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價款,。

2.土地使用權(quán)互換,、房屋互換，為所互換的土地使用權(quán),、房屋價格的差額,。

（1）互換價格相等的，互換雙方計(jì)稅依據(jù)為零,；

（2）互換價格不相等的,，以其差額為計(jì)稅依據(jù)，由支付差額的一方繳納契稅,。

3.土地使用權(quán)贈與,、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為,，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售,、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。

納稅人申報(bào)的成交價格,、互換價格差額明顯偏低且無正當(dāng)理由的,，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《稅收征收管理法》的規(guī)定核定。

4.房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)

房屋附屬設(shè)施（包括停車位,、機(jī)動車庫,、非機(jī)動車庫、頂層閣樓,、儲藏室及其他房屋附屬設(shè)施）與房屋為同一不動產(chǎn)單元的,，計(jì)稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率,；房屋附屬設(shè)施與房屋為不同不動產(chǎn)單元的,，計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格，并按當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率計(jì)稅,。

5.“營改增”后,，成交價格等契稅的計(jì)稅依據(jù)不含增值稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價格或收入也不含增值稅,。

四,、契稅稅收優(yōu)惠的審核

1.有下列情形之一的，免征契稅：

（1）國家機(jī)關(guān),、事業(yè)單位,、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地,、房屋權(quán)屬用于辦公,、教學(xué)、醫(yī)療,、科研,、軍事設(shè)施,；

（2）非營利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu),、社會福利機(jī)構(gòu)承受土地,、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué),、醫(yī)療,、科研、養(yǎng)老,、救助；

（3）承受荒山,、荒地,、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林,、牧,、漁業(yè)生產(chǎn)；

（4）婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地,、房屋權(quán)屬,；

（5）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬,；

（6）依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館,、領(lǐng)事館和國際組織駐華代表機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬,。

根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要,，國務(wù)院對居民住房需求保障、企業(yè)改制重組,、災(zāi)后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅,，報(bào)全國人民代表大會常務(wù)委員會備案。

2.省,、自治區(qū),、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：

（1）因土地、房屋被縣級以上人民政府征收,、征用,，重新承受土地、房屋權(quán)屬,；

（2）因不可抗力滅失住房,，重新承受住房權(quán)屬。

上述規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法,，由省,、自治區(qū),、直轄市人民政府提出，報(bào)同級人民代表大會常務(wù)委員會決定,，并報(bào)全國人民代表大會常務(wù)委員會和國務(wù)院備案,。

3.納稅人改變有關(guān)土地、房屋的用途,，或者有其他不再屬于上述第1項(xiàng)規(guī)定的免征,、減征契稅情形的，應(yīng)當(dāng)繳納已經(jīng)免征,、減征的稅款,。

4.對保障性住房經(jīng)營管理單位回購保障性住房繼續(xù)作為保障性住房房源的，免征契稅,。

5.對飲水工程運(yùn)營管理單位為建設(shè)飲水工程而承受土地使用權(quán),，免征契稅。

6.對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu),、金融資產(chǎn)管理公司接收抵債資產(chǎn),，免征契稅。

7.對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房,，免征契稅,。

8.與個人購買住房有關(guān)的契稅優(yōu)惠

五、契稅征收管理的審核

1.基本規(guī)定

2.關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時間的具體情形

（1）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機(jī)關(guān)出具的監(jiān)察文書等發(fā)生土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的,，納稅義務(wù)發(fā)生時間為法律文書等生效當(dāng)日。

（2）因改變土地,、房屋用途等情形應(yīng)當(dāng)繳納已經(jīng)減征,、免征契稅的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為改變有關(guān)土地,、房屋用途等情形的當(dāng)日,。

（3）因改變土地性質(zhì)、容積率等土地使用條件需補(bǔ)繳土地出讓價款,，應(yīng)當(dāng)繳納契稅的,，納稅義務(wù)發(fā)生時間為改變土地使用條件當(dāng)日。

發(fā)生上述情形,，按規(guī)定不再需要辦理土地,、房屋權(quán)屬登記的,，納稅人應(yīng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起90日內(nèi)申報(bào)繳納契稅。

3.納稅申報(bào)

自2021年6月1日起,，納稅人申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,、房產(chǎn)稅、車船稅,、印花稅,、耕地占用稅、資源稅,、土地增值稅,、契稅、環(huán)境保護(hù)稅,、煙葉稅中一個或多個稅種時,，使用《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》。

所屬章節(jié)：第三章 其他稅種納稅審核和納稅申報(bào)

注：以上內(nèi)容選自美珊老師2024年《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》輕一基礎(chǔ)班授課講義

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