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契稅的納稅審核和納稅申報(bào)（了解）

一,、契稅納稅義務(wù)人和征稅對(duì)象的審核

1.在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬,，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人,，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納契稅,。

2.轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,，是指下列行為：

（1）土地使用權(quán)出讓,。

（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售,、贈(zèng)與、互換,。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，不包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

（3）房屋買賣,、贈(zèng)與,、互換。

①房屋的贈(zèng)與是指房屋所有者將其房屋無(wú)償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為,，應(yīng)由受贈(zèng)人按規(guī)定繳納契稅,。

②以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，其實(shí)質(zhì)是接受贈(zèng)與房產(chǎn),，應(yīng)照章繳納契稅,。

③買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章繳納契稅,。

3.以作價(jià)投資（入股）,、償還債務(wù),、劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等方式轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬的,，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定征收契稅。

以作價(jià)投資（入股）,、償還債務(wù)等應(yīng)交付經(jīng)濟(jì)利益的方式轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬的，參照土地使用權(quán)出讓,、出售或房屋買賣確定契稅適用稅率,、計(jì)稅依據(jù)等。

以劃轉(zhuǎn),、獎(jiǎng)勵(lì)等沒(méi)有價(jià)格的方式轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬的，參照土地使用權(quán)或房屋贈(zèng)與確定契稅適用稅率,、計(jì)稅依據(jù)等,。

以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，因未發(fā)生權(quán)屬變化,，不需辦理房產(chǎn)變更手續(xù),，不繳納契稅。

二,、契稅稅率的審核

契稅稅率為3%至5%,。

契稅的具體適用稅率，由省,、自治區(qū),、直轄市人民政府在規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定,，并報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案,。

省、自治區(qū),、直轄市可以依照規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w,、不同地區(qū)、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率,。

三,、契稅的計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的審核

（一）應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×具體適用稅率

（二）計(jì)稅依據(jù)

1.土地使用權(quán)出讓、出售,，房屋買賣,，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格,，包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物,、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款,。

2.土地使用權(quán)互換、房屋互換,，為所互換的土地使用權(quán),、房屋價(jià)格的差額。

（1）互換價(jià)格相等的,，互換雙方計(jì)稅依據(jù)為零,；

（2）互換價(jià)格不相等的，以其差額為計(jì)稅依據(jù),，由支付差額的一方繳納契稅,。

3.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與以及其他沒(méi)有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬行為,，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格依法核定的價(jià)格,。

納稅人申報(bào)的成交價(jià)格,、互換價(jià)格差額明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《稅收征收管理法》的規(guī)定核定,。

4.房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)

房屋附屬設(shè)施（包括停車位,、機(jī)動(dòng)車庫(kù),、非機(jī)動(dòng)車庫(kù),、頂層閣樓、儲(chǔ)藏室及其他房屋附屬設(shè)施）與房屋為同一不動(dòng)產(chǎn)單元的,，計(jì)稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價(jià)款,，并適用與房屋相同的稅率,；房屋附屬設(shè)施與房屋為不同不動(dòng)產(chǎn)單元的，計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格,，并按當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率計(jì)稅,。

5.“營(yíng)改增”后，成交價(jià)格等契稅的計(jì)稅依據(jù)不含增值稅,。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入也不含增值稅,。

四,、契稅稅收優(yōu)惠的審核

1.有下列情形之一的,，免征契稅：

（1）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位,、社會(huì)團(tuán)體,、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公,、教學(xué),、醫(yī)療,、科研、軍事設(shè)施,；

（2）非營(yíng)利性的學(xué)校,、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)承受土地,、房屋權(quán)屬用于辦公,、教學(xué)、醫(yī)療,、科研,、養(yǎng)老、救助,；

（3）承受荒山,、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng),、林,、牧、漁業(yè)生產(chǎn),；

（4）婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地,、房屋權(quán)屬；

（5）法定繼承人通過(guò)繼承承受土地,、房屋權(quán)屬,；

（6）依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館和國(guó)際組織駐華代表機(jī)構(gòu)承受土地,、房屋權(quán)屬,。

根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，國(guó)務(wù)院對(duì)居民住房需求保障,、企業(yè)改制重組,、災(zāi)后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅，報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案,。

2.省,、自治區(qū)、直轄市可以決定對(duì)下列情形免征或者減征契稅：

（1）因土地,、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收,、征用，重新承受土地,、房屋權(quán)屬,；

（2）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬,。

上述規(guī)定的免征或者減征契稅的具體辦法,，由省,、自治區(qū)、直轄市人民政府提出,，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定,，并報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。

3.納稅人改變有關(guān)土地,、房屋的用途,，或者有其他不再屬于上述第1項(xiàng)規(guī)定的免征、減征契稅情形的,，應(yīng)當(dāng)繳納已經(jīng)免征,、減征的稅款。

4.對(duì)保障性住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)保障性住房繼續(xù)作為保障性住房房源的,，免征契稅,。

5.對(duì)飲水工程運(yùn)營(yíng)管理單位為建設(shè)飲水工程而承受土地使用權(quán)，免征契稅,。

6.對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu),、金融資產(chǎn)管理公司接收抵債資產(chǎn)，免征契稅,。

7.對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為公租房,，免征契稅。

8.與個(gè)人購(gòu)買住房有關(guān)的契稅優(yōu)惠

五,、契稅征收管理的審核

1.基本規(guī)定

2.關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的具體情形

（1）因人民法院,、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者監(jiān)察機(jī)關(guān)出具的監(jiān)察文書等發(fā)生土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為法律文書等生效當(dāng)日,。

（2）因改變土地,、房屋用途等情形應(yīng)當(dāng)繳納已經(jīng)減征、免征契稅的,，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變有關(guān)土地,、房屋用途等情形的當(dāng)日。

（3）因改變土地性質(zhì),、容積率等土地使用條件需補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款,，應(yīng)當(dāng)繳納契稅的,，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變土地使用條件當(dāng)日,。

發(fā)生上述情形,，按規(guī)定不再需要辦理土地、房屋權(quán)屬登記的,，納稅人應(yīng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起90日內(nèi)申報(bào)繳納契稅,。

3.納稅申報(bào)

自2021年6月1日起，納稅人申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅,、房產(chǎn)稅,、車船稅、印花稅,、耕地占用稅,、資源稅、土地增值稅,、契稅,、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個(gè)或多個(gè)稅種時(shí),，使用《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》,。

所屬章節(jié)：第三章 其他稅種納稅審核和納稅申報(bào)

注：以上內(nèi)容選自美珊老師2024年《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》輕一基礎(chǔ)班授課講義

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