勤奮者廢寢忘食，懶惰人總沒(méi)有時(shí)間。想要順利通過(guò)2022年稅務(wù)師考試,，充分了解稅務(wù)師重要知識(shí)點(diǎn)是十分必要的。為此東奧會(huì)計(jì)在線在下文中整理了《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》科目基礎(chǔ)階段的必備知識(shí)點(diǎn),，希望各位考生能夠能仔細(xì)閱讀，并充分理解,！

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【內(nèi)容導(dǎo)航】

土地增值稅清算鑒證服務(wù)

【所屬章節(jié)】

第六章 涉稅鑒證與納稅情況審查服務(wù)

【知識(shí)點(diǎn)】土地增值稅清算鑒證服務(wù)

土地增值稅清算鑒證服務(wù)

鑒證應(yīng)關(guān)注如下事項(xiàng)：

（一）清算項(xiàng)目是否合法

1.清算項(xiàng)目及其范圍是否客觀,、準(zhǔn)確；

2.不同期間,、不同項(xiàng)目收入確認(rèn),、成本歸集是否符合會(huì)計(jì)和稅法規(guī)定；

3.普通住宅,、非普通住宅的收入支出劃分是否合理,；

4.清算起止時(shí)間是否符合稅法規(guī)定；

5.有免稅項(xiàng)目的,，與征稅項(xiàng)目劃分是否清晰準(zhǔn)確,。

（二）收入總額是否合法準(zhǔn)確

1.被鑒證人清算收入確認(rèn)是否符合稅法規(guī)定；

2.被鑒證人按照清算項(xiàng)目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”記載的項(xiàng)目合同簽訂日期,、交付使用日期,、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額等相關(guān)內(nèi)容是否準(zhǔn)確,；

3.銷售退回,、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)發(fā)生、內(nèi)容完整,、手續(xù)合法,，金額計(jì)算與會(huì)計(jì)處理是否正確；重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)方銷售折扣與折讓是否合理,；

4.被鑒證人對(duì)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理,；

5.按揭款收入是否申報(bào)納稅,，有無(wú)掛在往來(lái)賬不作銷售收入申報(bào)納稅的情形,；

6.被鑒證人以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)，在房地產(chǎn)移交使用時(shí)是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款,；

7.被鑒證人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí),，是否按規(guī)定申報(bào)納稅；

8.被鑒證人經(jīng)有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量的銷售面積與合同約定的銷售面積不符,，除了在銷（預(yù)）售合同約定的誤差范圍內(nèi)不作退補(bǔ)款以外,，其他發(fā)生退補(bǔ)款情形而導(dǎo)致收入變化的，是否按照稅法規(guī)定處理,；被鑒證人應(yīng)退款而不退款,、抵頂物業(yè)管理費(fèi)的，稅務(wù)處理是否符合稅法規(guī)定,；

9.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認(rèn)是否合法準(zhǔn)確,，包括開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務(wù),、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況,。

（三）扣除項(xiàng)目金額是否合法準(zhǔn)確

1.該清算扣除項(xiàng)目金額與收入總額是否配比；扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用,，是否實(shí)際發(fā)生,；實(shí)際發(fā)生的支出是否取得合法憑據(jù)；扣除項(xiàng)目金額是否在各扣除項(xiàng)目中準(zhǔn)確歸集,；分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的,，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，是否按照受益對(duì)象合理分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用,。

2.具體扣除項(xiàng)目的鑒證,，應(yīng)當(dāng)關(guān)注事項(xiàng)：

取得土地使用權(quán)所支付的金額的鑒證

（1）同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目或分期分批開發(fā)的，其分?jǐn)偡椒ㄊ欠窈侠?、金額計(jì)算是否準(zhǔn)確

（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額

（3）是否與市場(chǎng)價(jià)格存在明顯差異

（4）土地閑置費(fèi)等不得扣除項(xiàng)目是否已經(jīng)剔除

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的鑒證

（1）實(shí)際支出金額與概（預(yù)）算是否存在明顯差異

（2）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生

（3）由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地等相關(guān)扣除項(xiàng)目是否符合稅法規(guī)定

前期工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的鑒證

（1）實(shí)際支出額與概（預(yù)）算是否存在明顯異常,，是否存在虛列情形

（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入前期工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

（3）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?/p>

建筑安裝工程費(fèi)的鑒證

（1）是否與決算報(bào)告,、審計(jì)報(bào)告,、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符

（2）自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)扣除

（3）單位定額成本是否存在異常

（4）自行施工建設(shè)有無(wú)虛列,、多列施工人工費(fèi),、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況

（5）是否取得項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的建筑安裝發(fā)票

公共配套設(shè)施費(fèi)的鑒證

（1）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確,、產(chǎn)權(quán)是否明確,、是否真實(shí)發(fā)生、有無(wú)預(yù)提情況

（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)

（3）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?/p>

（4）是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用

開發(fā)間接費(fèi)用的鑒證

（1）是否將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用

（2）開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生,，取得的憑證是否合法有效

（3）多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目是否分項(xiàng)目核算或分?jǐn)?，是否將其他?xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目

（4）是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用

（5）是否將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用

（6）有無(wú)預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況

利息支出的鑒證

（1）據(jù)實(shí)申報(bào)時(shí)是否將利息支出從開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用

（2）分期開發(fā)項(xiàng)目或同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的一般性貸款利息支出,，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?/p>

（3）利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得的收益是否沖減利息支出

（4）借款合同相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定

（5）是否超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額

（6）超過(guò)貸款期限和挪用貸款的罰息是否扣除

（7）是否剔除借款手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi),、顧問(wèn)費(fèi)等利息支出以外的費(fèi)用

（8）對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，計(jì)提利息是否符合稅法規(guī)定

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的鑒證

（1）扣除范圍和金額計(jì)算是否符合稅法有關(guān)規(guī)定，是否與收入相關(guān),、配比,，企業(yè)是否繳納

（2）是否扣除不屬于清算范圍、不屬于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅金

加計(jì)扣除項(xiàng)目的鑒證

（1）取得后未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),，取得后僅進(jìn)行土地開發(fā)未建造房屋即轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),，以及取得后未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，扣除項(xiàng)目金額是否符合稅法規(guī)定

（2）是否將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)

（3）是否將已計(jì)入開發(fā)成本的利息支出計(jì)入加計(jì)扣除的基數(shù)

（四）對(duì)收入和扣除項(xiàng)目金額的鑒證,，應(yīng)采取的方法：

1.獲取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入,、扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并與會(huì)計(jì)資料,、稅務(wù)資料核對(duì),；

2.了解清算項(xiàng)目有關(guān)的銷售合同執(zhí)行、商品房銷售發(fā)票開具,、有關(guān)部門實(shí)際測(cè)繪等情況,；

3.審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性,，以核實(shí)應(yīng)計(jì)入增值額的收入,；

4.查明收入的確認(rèn)原則,、方法，注意會(huì)計(jì)規(guī)定與稅法規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異,；

5.正確劃分預(yù)售收入與銷售收入,，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性,；

6.利用有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,，判斷有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況；

7.審核清算項(xiàng)目的收入總額,，可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn),，確認(rèn)有無(wú)少計(jì)、漏計(jì)收入事項(xiàng),；

8.銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致,，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的,，是否在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整,；

9.取得相關(guān)合同和項(xiàng)目概（預(yù)）算資料，并審核其執(zhí)行情況和成本,、費(fèi)用支岀情況,；

10.實(shí)地查看、詢問(wèn)調(diào)查和核實(shí),，剔除不屬于清算項(xiàng)目所發(fā)生的開發(fā)成本和費(fèi)用,。

注：以上內(nèi)容選自美珊老師《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》基礎(chǔ)精講班授課講義

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