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【內(nèi)容導(dǎo)航】

營改增“四類”涉稅事項增值稅處理

【所屬章節(jié)】

第四章　貨物和勞務(wù)稅納稅申報代理和納稅審核

【知識點】營改增“四類”涉稅事項增值稅處理

營改增“四類”涉稅事項增值稅處理

“四類”涉稅事項是指：

1.跨縣(市,、區(qū))提供建筑服務(wù),。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

3.納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),。

4.納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù),。

一、納稅人跨縣(市,、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理(★★)

跨縣(市,、區(qū))提供建筑服務(wù)，是指單位和個體工商戶(以下簡稱“納稅人”)在其機構(gòu)所在地以外的縣(市,、區(qū))提供建筑服務(wù),。

【提示】結(jié)合跨區(qū)域涉稅事項報告、跨區(qū)域涉稅事項報驗,、跨區(qū)域經(jīng)營涉稅事項反饋,，進行綜合性掌握。

1.納稅人跨縣(市,、區(qū))提供建筑服務(wù),，應(yīng)按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間和計稅方法,，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅,。

2.一般納稅人跨縣(市,、區(qū))提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的：

應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算銷項稅額,。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額,，按照2%的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報,。

3.一般納稅人跨縣(市,、區(qū))提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的：

應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額,，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額,。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報,。

4.小規(guī)模納稅人跨縣(市,、區(qū))提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額,，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額,。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報,。

【提示】納稅人提供建筑服務(wù),，按照規(guī)定允許從其取得的全部價款和價外費用中扣除的分包款，是指支付給分包方的全部價款和價外費用,。

5.一般納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法的情形

(1)一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù),，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。以清包工方式提供建筑服務(wù),，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料,，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務(wù),。

(2)一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù),，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程,，是指全部或部分設(shè)備,、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程,。

(3)一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù),，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

(4)自2017年7月1日起,，建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ),、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù),，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土,、砌體材料,、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅,。

(5)一般納稅人銷售自產(chǎn)機器設(shè)備的同時提供安裝服務(wù),，應(yīng)分別核算機器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額。安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅,。

(6)一般納稅人銷售外購機器設(shè)備的同時提供安裝服務(wù),，如果已經(jīng)按照兼營的有關(guān)規(guī)定，分別核算機器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額,，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

二,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理(★★)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，適用本規(guī)定。

自行開發(fā),，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè),。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的,，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,。

(一)一般納稅人征收管理

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅,，按照取得的全部價款和價外費用,，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。

2.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目,，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅,。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更,。

(1)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目選擇適用簡易計稅方法計稅的,，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款,。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人以圍填海方式取得土地并開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，圍填海工程《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的圍填海開工日期在2016年4月30日前的，屬于房地產(chǎn)老項目,，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅,。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人購入未完工的房地產(chǎn)老項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的不動產(chǎn),，屬于房地產(chǎn)老項目,，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅,。

3.預(yù)繳稅款

一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,。

應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的,，按照9%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算,。

一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款,。

4.納稅申報

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，應(yīng)按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間,，以當期銷售額和適用稅率(或5%的征收率)計算當期應(yīng)納稅額,，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅,。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減,。

(二)小規(guī)模納稅人征收管理

1.預(yù)繳稅款

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,。

應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+5%)×3%

小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款,。

2.納稅申報

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間,，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額,，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅,。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減,。

三、納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理(★★)

納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn),，適用本規(guī)定,。

取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買,、接受捐贈,、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn),。

【提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用本規(guī)定,。

(一)納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅,。

(二)納稅人轉(zhuǎn)讓其非自建的不動產(chǎn)

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn),，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

【提示1】納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn),，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款,，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減,。

納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額,，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

【提示2】納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的,，應(yīng)當取得符合法律,、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則,，不得扣除,。上述憑證是指：

(1)稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

(2)法院判決書,、裁定書,、調(diào)解書，以及仲裁裁決書,、公證債權(quán)文書,。

(3)國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

【提示3】除其他個人之外的小規(guī)模納稅人,，應(yīng)按照規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款,，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅;其他個人按照規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

(三)個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房

1.個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房,，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額,，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額,。

2.個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的,，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額,，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

個體工商戶應(yīng)按照上述規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款,，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅;其他個人應(yīng)按照上述規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅,。

四、納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理(★★)

納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)(以下簡稱“出租不動產(chǎn)”),，適用本規(guī)定,。

取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買,、接受捐贈,、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn),。

【提示】納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本規(guī)定,。

(一)一般納稅人出租不動產(chǎn)

1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額,。

2.一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn),，適用一般計稅方法計稅。

【提示】單位和個體工商戶出租不動產(chǎn),，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳的增值稅款,，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的,，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減,。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證,。

(二)小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)

1.單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)(不含個體工商戶出租住房),，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

個體工商戶出租住房,，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額,。

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的,，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款,，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣(市,、區(qū))的,，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

2.其他個人出租不動產(chǎn)(不含住房),，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額,，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

其他個人出租住房,，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額,，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

【提示】不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣(市,、區(qū))的,，才涉及預(yù)繳。

（注：以上內(nèi)容選自美珊老師《涉稅服務(wù)實務(wù)》授課講義）

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