房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務特定事項的稅務處理_2024年稅法二基礎知識點

來源：東奧會計在線責編：姜喆2024-08-19 14:44:32

收入的稅務處理	成本扣除的稅務處理	計稅成本的核算方法	特定事項的稅務處理

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房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務特定事項的稅務處理（掌握）

（一）企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè),、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目,，且該項目未成立獨立法人公司的,，企業(yè)向投資方（合作方,、合資方）的分配按下列規(guī)定進行處理：

1.分配開發(fā)產(chǎn)品

（1）企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結算計稅成本,，其應分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額,。

（2）如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理,。

2.分配項目利潤

（1）企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅,，不得在稅前分配該項目的利潤。同時,，不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出,。

（2）投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理,。

（二）企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的,，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：

企業(yè)應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時,，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理,，并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

（三）土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅問題處理

1.企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后,，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項目的,，該虧損應按照稅法規(guī)定向以后年度結轉，用以后年度所得彌補,。

2.企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后,，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的,，可以按照以下方法,，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅：

（1）該項目繳納的土地增值稅總額,，應按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例,，在項目開發(fā)各年度進行分攤。

（2）該項目開發(fā)各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后,，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅,；企業(yè)應調整當年度的應納稅所得額，并按規(guī)定計算當年度應退的企業(yè)所得稅稅款,；當年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的,，應作為虧損向以后年度結轉，并調整以后年度的應納稅所得額,。

（3）按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后,，導致相應年度應納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅,。

（4）企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額,，不得超過其在該項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅,；超過部分作為項目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結轉,。

所屬章節(jié)：第一章企業(yè)所得稅

注：以上內容選自張泉春老師2024年《稅法二》輕一基礎班授課講義

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