房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)特定事項的稅務(wù)處理_2024年稅法二基礎(chǔ)知識點

來源：東奧會計在線責(zé)編：姜喆2024-08-19 14:44:32

收入的稅務(wù)處理	成本扣除的稅務(wù)處理	計稅成本的核算方法	特定事項的稅務(wù)處理

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房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)特定事項的稅務(wù)處理（掌握）

（一）企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位,、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目,，且該項目未成立獨立法人公司的，企業(yè)向投資方（合作方,、合資方）的分配按下列規(guī)定進行處理：

1.分配開發(fā)產(chǎn)品

（1）企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時,，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,。

（2）如未結(jié)算計稅成本,，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。

2.分配項目利潤

（1）企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅,，不得在稅前分配該項目的利潤,。同時，不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出,。

（2）投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息,、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。

（二）企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的,，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的,，按以下規(guī)定進行處理：

企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理,，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

（三）土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅問題處理

1.企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后,，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項目的,，該虧損應(yīng)按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度所得彌補,。

2.企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后,，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，可以按照以下方法,，計算出該項目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻椖块_發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款,，并申請退稅：

（1）該項目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例,，在項目開發(fā)各年度進行分攤,。

（2）該項目開發(fā)各年度應(yīng)分攤的土地增值稅減去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補充扣除的土地增值稅,；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額,，并按規(guī)定計算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的,，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn),，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。

（3）按照上述方法進行土地增值稅分攤調(diào)整后,，導(dǎo)致相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的,，應(yīng)按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

（4）企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額,，不得超過其在該項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅,；超過部分作為項目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn),。

所屬章節(jié)：第一章企業(yè)所得稅

注：以上內(nèi)容選自張泉春老師2024年《稅法二》輕一基礎(chǔ)班授課講義

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