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房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)計(jì)稅成本的核算方法（掌握）

（一）概念

計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā),、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)）過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用,。

（二）確定原則

成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目,。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：

1.可否銷售原則

2.功能區(qū)分原則

3.定價(jià)差異原則

4.成本差異原則

5.權(quán)益區(qū)分原則

（三）計(jì)稅成本支出的內(nèi)容

1.土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2.前期工程費(fèi)

3.建筑安裝工程費(fèi)

4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

5.公共配套設(shè)施費(fèi)

6.開發(fā)間接費(fèi)

（四）計(jì)稅成本核算程序

1.整理,、歸納

對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì),、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn),、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類,，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用,。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。

2.歸集,、分配

對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出,、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理地劃分為直接成本,、間接成本和共同成本,，并按規(guī)定將其合理地歸集、分配至已完工成本對(duì)象,、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象,。

3.已銷、未銷分配

對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品,、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配,，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除,，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除,。

4.結(jié)算、扣除

對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算,。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本,。對(duì)本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本,，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除,，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。

（五）計(jì)稅成本的分配

1.企業(yè)開發(fā),、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算,。

2.應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象,。

3.共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象

（六）非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的成本確定

（七）除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本（可以預(yù)提的三種情況）：

1.出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%,。

2.公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用,。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告,、模型中明確承諾建造且不可撤銷,，或按照法律、法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件,。

3.應(yīng)向政府上繳但尚未上繳的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用,、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金,、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

（八）其他規(guī)定

1.企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所,，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算,。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理,。

2.企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的,，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí),，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本,。

所屬章節(jié)：第一章 企業(yè)所得稅

注：以上內(nèi)容選自張泉春老師2024年《稅法二》輕一基礎(chǔ)班授課講義

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