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計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

【所屬章節(jié)】

本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法二》第五章—房產(chǎn)稅

【知識(shí)點(diǎn)】計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

一、計(jì)稅依據(jù)

1.對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù),。

所謂計(jì)稅余值,，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價(jià)值以后的余額。其中：

（1）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定,，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià),。

（2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。

（3）納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建,、擴(kuò)建,，要相應(yīng)增加房屋原值。

（4）更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí),，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值。

對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞,，需要經(jīng)常更換的零配件,，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除,。

（5）凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，征收房產(chǎn)稅,。

對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑,，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑征收房產(chǎn)稅。

（6）免收租金期限的,，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅,。（區(qū)別無(wú)租使用房產(chǎn)的規(guī)定）

（7）產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。

（8）房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等,。容積率低于0.5的,，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

2.對(duì)于出租的房屋,，以租金收入（不含增值稅）為計(jì)稅依據(jù),。

3.投資聯(lián)營(yíng)房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

（1）以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅,，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的,，按房產(chǎn)的余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；

（2）以房產(chǎn)投資,，收取固定收入,，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，按不含增值稅的租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅,。

4.融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

（1）融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依據(jù)房產(chǎn)余值計(jì)算征收,；

（2）未約定開(kāi)始日的,，自合同簽訂的次月起計(jì)算繳納。

5.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

（1）由實(shí)際經(jīng)營(yíng)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅,；

（2）自營(yíng)的,，依照房產(chǎn)余值計(jì)征，沒(méi)有房產(chǎn)原值或不能將共有住房劃分開(kāi)的,，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值,；

（3）出租的，依照不含增值稅租金收入計(jì)征,。

二,、應(yīng)納稅額的計(jì)算

（一）地上建筑物

從價(jià)計(jì)征：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%

從租計(jì)征：應(yīng)納稅額=不含增值稅租金收入×12%（個(gè)人出租住房為4%）

【注意】對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室,、地下停車場(chǎng),、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體,，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅,。

【注意】要特別關(guān)注年度中間發(fā)生房產(chǎn)用途改變時(shí)，房產(chǎn)稅的計(jì)算,。

（二）獨(dú)立地下建筑物

1.工業(yè)用途房產(chǎn),，以房屋原價(jià)的50%~60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn),，以房屋原價(jià)的70%~80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值,。

應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-原值減除比例）×1.2%。

3.出租的地下建筑,，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅,。

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備考稅務(wù)師考試的小伙伴們，你能走多遠(yuǎn),，取決于你對(duì)目標(biāo)的決心,，每一個(gè)人追夢(mèng)的人不是輸給對(duì)手，輸給環(huán)境,，而是輸給不堅(jiān)持下去的自己,。

（注：以上內(nèi)容選自彭婷老師《稅法二》授課講義）

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