土地增值稅稅率
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?土地增值稅的稅率分為四級(jí)超率累進(jìn)稅率。?
增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,，稅率為30%,。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%,。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%,。
增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%?,。
土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算
一. 增值額的確定
(一)增值額計(jì)算的基本規(guī)定
增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入-稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額
(二)按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收的幾種情形
1. 隱瞞,、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的。
2. 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的,。
3. 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,，又無正當(dāng)理由的。
二. 應(yīng)納稅額的計(jì)算
第一步,，計(jì)算土地增值額,。
增值額=收入額-扣除項(xiàng)目金額
第二步，計(jì)算增值率,。
增值率=土地增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%
第三步,，根據(jù)增值率確定適用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)。
第四步,，套用公式計(jì)算稅額,。公式為：
應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
土地增值稅的清算單位
1. 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算,。
2. 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,，應(yīng)分別核算增值額。
土地增值稅的清算條件
1. 納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形
(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工,、完成銷售的,。
(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。
(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,。
上述三種情形,，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
2. 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形
(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例未超85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的,。
(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的,。
(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。(應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算)
(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況,。
符合上述條件的,，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算，對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目,，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知,，納稅人應(yīng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
土地增值稅清算的收入確認(rèn)
1. 已銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目收入的確認(rèn)
(1)土地增值稅清算時(shí),，已全額開具商品房銷售發(fā)票的,，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入,。
(2)銷售合同所載商品房面積與實(shí)際測量面積不一致并在清算前已補(bǔ)或退房款的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)予調(diào)整,。
(3)營改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算,。
土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入
2. 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務(wù),、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。
(2)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的,，安置用房視同銷售處理,。
(3)其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
①按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年,、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定,。
3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收土地增值稅,，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用,。
土地增值稅清算時(shí)扣除項(xiàng)目
1. 扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額,、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金以及加計(jì)扣除20%。除另有規(guī)定外,，扣除的前4項(xiàng)須提供合法有效憑證,，不能提供合法有效憑證的，不予扣除,。
2. 辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu),、用途,、區(qū)位等因素核定上述4項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除,。
3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房,、會(huì)所、停車場(庫),、物業(yè)管理場所,、變電站、熱力站,、水廠,、文體場館、學(xué)校,、幼兒園,、托兒所、醫(yī)院,、郵電通訊等公共設(shè)施,，按以下原則處理：
⑴建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的：成本,、費(fèi)用可以扣除
⑵建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的：成本,、費(fèi)用可以扣除
⑶建成后有償轉(zhuǎn)讓的應(yīng)計(jì)算收入,，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用
4. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,，裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本,。
5. 預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外,，不得扣除,。
6. 多個(gè)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，按清算項(xiàng)目可售建筑面積比例或其他合理方法確定清算項(xiàng)目扣除金額,。
7. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后,，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,，其扣除規(guī)定：
⑴建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金開具發(fā)票的：按發(fā)票所載金額予以扣除
⑵建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金未開具發(fā)票的：扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除
8. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除,。
(1)關(guān)鍵是財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，兩個(gè)計(jì)算公式需要掌握,。
(2)已計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,，應(yīng)調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
9. 房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi),，不得扣除,。
10. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除,。
11. 就地回遷拆遷安置費(fèi)的扣除,。
(1)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理,，按規(guī)定確定收入,，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)(屬于開發(fā)成本)。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款,，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi),。
(3)回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi),。
即補(bǔ)差價(jià)款調(diào)整拆遷補(bǔ)償費(fèi),。
土地增值稅的核定征收
納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)該按照原則上不低于5%的核定征收率對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算：
1. 依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的,。
2. 擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
3. 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料,、收入憑證,、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的,。
4. 符合土地增值稅清算條件,，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,，逾期仍不清算的,。
5. 申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的,。
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