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【內(nèi)容導(dǎo)航】

應(yīng)納稅額的計(jì)算(2)

【所屬章節(jié)】

本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法一》第七章 土地增值稅

【知識(shí)點(diǎn)】應(yīng)納稅額的計(jì)算(2)

應(yīng)納稅額的計(jì)算(2)

第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

(一)土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,，應(yīng)分別計(jì)算增值額,。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿足：

①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;

【解釋】建筑容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積

②單套建筑面積在120平方米以下;

③實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下,。(允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%)

(二)土地增值稅的清算條件和清算時(shí)間(重點(diǎn))

(三)土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)(重點(diǎn))

1.已銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目收入的確認(rèn)

【提示】銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ),、退房款的,，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

2.營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算

土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

【提示】與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營(yíng)改增前實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅,、城建稅,、教育費(fèi)附加+營(yíng)改增后允許扣除的城建稅、教育費(fèi)附加

3.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定(視同銷售)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利,、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資、分配給股東或投資者,、抵償債務(wù),、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),，其收入按下列方法和順序確認(rèn)(安置用房也視同銷售處理)：

(1)按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定,。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅,，在稅款清算時(shí)不列收入,，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。(配比原則)

(四)土地增值稅清算時(shí)扣除項(xiàng)目

1.除另有規(guī)定外,，扣除的土地使用權(quán)所支付的金額,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除,。(且是實(shí)際發(fā)生的)

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料,，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途,、區(qū)位等因素,，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除,。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定,。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所,、停車場(chǎng)(庫(kù)),、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站,、熱力站,、水廠、文體場(chǎng)館,、學(xué)校,、幼兒園、托兒所,、醫(yī)院,、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本;預(yù)提費(fèi)用,，除另有規(guī)定外,，不得扣除。

5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣留的質(zhì)量保證金

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后,，根據(jù)合同約定,，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,，在計(jì)算土地增值稅時(shí)：

6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除

(1)根據(jù)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，兩種方法處理;

(2)全部使用自有資金,，沒(méi)有利息支出的：允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi);

(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用兩種辦法;

(4)已計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出,，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除,。

7.房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)：不得扣除。

8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅：計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除,。

【總結(jié)】契稅的扣除

9.拆遷安置費(fèi)扣除的相關(guān)規(guī)定：符合規(guī)定的計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)(屬于開(kāi)發(fā)成本)。

(五)土地增值稅清算中符合以下條件之一的,，可核定征收

1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

3.雖設(shè)置賬簿,，但賬目混亂或者成本資料,、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

4.符合土地增值稅清算條件,，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,，逾期仍不清算的;

5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,，又無(wú)正當(dāng)理由的。

【提示1】在土地增值稅清算過(guò)程中,，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的,，應(yīng)按核定征收率不低于5%對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

【提示2】對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，各期清算的方式應(yīng)保持一致,。

(六)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)：

扣除項(xiàng)目金額=單位建筑面積成本費(fèi)用×銷售或轉(zhuǎn)讓面積

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

(七)土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問(wèn)題

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的,，不加收滯納金,。

【提示】納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對(duì)有關(guān)鑒證報(bào)告的合法性,、真實(shí)性進(jìn)行審核,。對(duì)納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報(bào)吿的，應(yīng)當(dāng)告知其理由,。

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（注：以上內(nèi)容選自小燕老師《稅法一》授課講義）

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