人創(chuàng)造奇跡常常是在瞬間，但沒有一個創(chuàng)造奇跡的人是依靠瞬間的,。備考稅務師考試的同學們,，一起來看看今天稅務師《稅法一》的考點內(nèi)容吧！

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【內(nèi)容導航】

計稅依據(jù)(2),、應納稅額的計算(1)

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《稅法一》第七章 土地增值稅

【知識點】計稅依據(jù)(2)、應納稅額的計算(1)

計稅依據(jù)(2),、應納稅額的計算(1)

第三節(jié) 計稅依據(jù)

三,、分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目的確定

納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,，分期分批開發(fā),、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定,，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤,，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關(guān)確認的其他方式計算分攤,。計算公式：

扣除項目金額=扣除項目的總金額×(實際轉(zhuǎn)讓土地面積÷可轉(zhuǎn)讓土地總面積),。

【提示】可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設施用地面積后的剩余面積,。(道路綠化等公共設施用地不能轉(zhuǎn)讓)

【注意】特別關(guān)注可扣項目金額的配比原則：出售部分才可以扣，未開發(fā),、未出售的不得扣除!

【配比原則總結(jié)】取得土地使用權(quán)支付的金額,、開發(fā)成本和開發(fā)費用的配比：

①允許扣除的土地金額=取得土地使用權(quán)支付的金額×(已開發(fā)土地面積÷全部土地面積)×(已售房÷全部可售房)

②允許扣除的開發(fā)成本=房地產(chǎn)開發(fā)成本×(已售房÷全部可售房)

③允許扣除的開發(fā)費用=房地產(chǎn)開發(fā)費用×(已售房÷全部可售房)

【提示】能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并提供金融機構(gòu)證明的：允許扣除的開發(fā)費用=利息×(已售房÷全部可售房)+(①+②)×5%以內(nèi)

不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的：允許扣除的開發(fā)費用=(①+②)×10%以內(nèi)

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,，無配比問題,。

⑤加計扣除=(①+②)×20%。

四,、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的評估價格

(一)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能夠取得評估價格的

1.取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的,，不允許扣除。

2.舊房及建筑物的評估價格=房地產(chǎn)重新購建價格(重置成本價)×成新度折扣率,。

評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認,。

【提示】因計算納稅需要對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除,。但納稅人因隱瞞,、虛報房地產(chǎn)成交價格所發(fā)生的評估費用，不允許扣除,。

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅,、教育費附加、地方教育附加,、印花稅,。

【提示1】土地增值稅條例和細則中沒有地方教育附加扣除的規(guī)定。現(xiàn)實中各省對地方教育附加能否扣除有著不同的規(guī)定,，老師此講中是按照可以扣除進行講解,，考試時應注意題干提示和要求。

【提示2】對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅,，已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格中，在計征土地增值稅時,，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,。

(二)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,，凡不能取得評估價格,，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認,，取得土地使用權(quán)所支付的金額,、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算公式：

扣除項目金額1.+2.=購房發(fā)票所載金額×(1+5%×購買年限),。

【提示】計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的,，可以視同為一年,。

【總結(jié)】根據(jù)相關(guān)規(guī)定，土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額,，允許在銷項稅額中抵扣的,，不計入扣除項目;不允許在銷項稅額中抵扣的，可以計入扣除項目,。

即：扣除項目中包括不得抵扣的增值稅進項稅額(計成本),。

扣除項目金額3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費附加,、地方教育附加,、印花稅、契稅,。

【提示】對納稅人購房時繳納的契稅,，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,，但不作為加計5%的基數(shù)。

(三)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評估價格,，也不能提供購房發(fā)票的

對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的,，稅務機關(guān)可以根據(jù)規(guī)定,，實行核定征收。

【注意】契稅在計算土地增值稅時的扣除的不同情形：

可能在“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除,，可能在“房屋及建筑物的評估價格”中扣除,，可能在“轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金”中扣除。

各項目扣除一覽表

第四節(jié) 應納稅額的計算

【注意】出售新房,、舊房,，出售土地與房屋，扣除項目不同,。

一,、應納稅額計算一般方法(總結(jié))

(一)土地增值額的確定

第一步：確定收入總額：不含增值稅。

【提示】納稅人有下列情形之一的,，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：

1.隱瞞,、虛報房地產(chǎn)成交價格的;

2.提供扣除項目金額不實的;

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的,。

第二步：確定扣除項目(重點)新54舊3土地2;不含增值稅,。

第三步：計算增值額=收入額(第一步)-扣除項目金額(第二步)

(二)應納稅額的計算

應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

人生沒有一帆風順，僅有披荊斬棘才能路路順,。希望備考稅務師考試的小伙伴們都能夠順利通過稅務師考試,！快一起努力學習吧！

（注：以上內(nèi)容選自小燕老師《稅法一》授課講義）

（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章,，僅供考生學習使用,，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）