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【內(nèi)容導(dǎo)航】

應(yīng)納稅額的計(jì)算(3),、稅收優(yōu)惠,、征收管理

【所屬章節(jié)】

本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法一》第七章 土地增值稅

【知識(shí)點(diǎn)】應(yīng)納稅額的計(jì)算(3),、稅收優(yōu)惠、征收管理

應(yīng)納稅額的計(jì)算(3),、稅收優(yōu)惠,、征收管理

第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

【例題·綜合題】2019年1月15日,，某房地產(chǎn)開發(fā)公司(增值稅一般納稅人)收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的《土地增值稅清算通知書》,，要求對(duì)其建設(shè)的W項(xiàng)目進(jìn)行清算。該項(xiàng)目總建筑面積18000平方米,，其中可售建筑面積17000平方米,，不可售建筑面積1000平方米(產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施)。該項(xiàng)目2018年4月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收。

2018年5月該公司開始銷售W項(xiàng)目,，截至清算前,，可售建筑面積中已出售15000.80平方米，取得含稅銷售收入50000萬元,。該公司對(duì)W項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法,。

經(jīng)審核，W項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額合計(jì)8240萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本15000萬元;管理費(fèi)用4000萬元,，銷售費(fèi)用4500萬元,，財(cái)務(wù)費(fèi)用3500萬元(其中利息支出3300萬元，無法提供金融機(jī)構(gòu)證明),。

已知：W項(xiàng)目所在省政府規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%。W項(xiàng)目清算前已預(yù)繳土地增值稅1000萬元,。其他各項(xiàng)稅費(fèi)均已及時(shí)足額繳納,。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費(fèi)附加3%,，地方教育附加2%,，不考慮印花稅。(2018年)

(1)W項(xiàng)目的清算比例是( ),。

A.83.33%

B.88.24%

C.94.44%

D.100.00%

【答案】B

【解析】清算比例=已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積÷整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積×100%=15000.8÷17000×100%=88.24%,。

(2)W項(xiàng)目清算時(shí)允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金( )萬元。

A.285.71

B.310.71

C.2666.67

D.2691.67

【答案】A

【解析】增值稅=50000÷(1+5%)×5%=2380.95(萬元),，W項(xiàng)目清算時(shí)允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=2380.95×(7%+3%+2%)=285.71(萬元),。

(3)W項(xiàng)目清算時(shí)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用金額( )萬元。

A.2050.70

B.2324.00

C.3937.27

D.4462.00

【答案】A

【解析】允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=8240×88.24%=7270.98(萬元)

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=15000×88.24%=13236(萬元)

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的,，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(7270.98+13236)×10%=2050.70(萬元),。

(4)W項(xiàng)目清算時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)( )萬元。

A.22843.39

B.22868.39

C.26944.79

D.26969.79

【答案】C

【解析】W項(xiàng)目清算時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=7270.98+13236+2050.70+285.71+(7270.98+13236)×20%=26944.79(萬元),。

(5)W項(xiàng)目清算后應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅( )萬元,。

A.5911.22

B.5922.46

C.7945.07

D.7961.32

【答案】B

【解析】不含增值稅收入=50000-2380.95=47619.05(萬元)

增值額=47619.05-26944.79=20674.26(萬元)

增值率=20674.26÷26944.79×100%=76.73%，適用稅率40%,，速算扣除系數(shù)5%,。

W項(xiàng)目清算后應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=20674.26×40%-26944.79×5%-1000=5922.46(萬元)。

(6)關(guān)于W項(xiàng)目清算,，下列說法正確的有( ),。

A.該公司清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的,，不加收滯納金

B.對(duì)該項(xiàng)目的清算進(jìn)行審核鑒證的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)只能由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)指定

C.該公司應(yīng)在收到清算通知書之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

D.該公司可以委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對(duì)清算項(xiàng)目進(jìn)行審核鑒證,，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》

E.對(duì)于該公司委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對(duì)清算項(xiàng)目進(jìn)行審核鑒證,，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須采信鑒證報(bào)告的全部內(nèi)容

【答案】ACD

【解析】選項(xiàng)B：納稅人也可以委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證清算項(xiàng)目,。選項(xiàng)E：稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí),，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信,。

第五節(jié) 稅收優(yōu)惠

1.以下轉(zhuǎn)讓房屋項(xiàng)目，增值率未超過20%的,，免征土地增值稅;超過20%的,，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅：

(1)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售;

(2)轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源;

(3)轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源(優(yōu)惠執(zhí)行期限：2019.1.1-2020.12.31)。

2.國家征收,、收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

(1)因國家建設(shè)需要而被政府征收,、收回的房地產(chǎn)，免稅,。

(2)因城市實(shí)施規(guī)劃,、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅,。

3.對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅,。

4.企業(yè)改制重組的稅收優(yōu)惠(2018.1.1-2020.12.31)

(1)暫不征土地增值稅情形：

【注意】以下改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

①改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物(以下稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移,、變更到改制后的企業(yè)。(整體改制)

【解釋】整體改制是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體,，并承繼原企業(yè)權(quán)利,、義務(wù)的行為。

②兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè),，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè),。(企業(yè)合并)

③企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè),，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到分立后的企業(yè),。(企業(yè)分立)

④單位,、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資,，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè),。(重組投資)

(2)企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí),，應(yīng)以改制前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用,，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除：

①出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得：取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。(當(dāng)時(shí)購置成本)

②國家作價(jià)出資入股：該宗土地入股時(shí),，該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上(含省級(jí))國土管理部門批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格;不能提供批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格的,，不得扣除。

第六節(jié) 征收管理

一,、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間及納稅期限

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,，納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅,。

【提示】預(yù)征土地增值稅

當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),，并按規(guī)定比例預(yù)交,，待辦理決算后，多退少補(bǔ),。

當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的,，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

對(duì)實(shí)行預(yù)征辦法的地區(qū),，除保障性住房外,，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%,，西部地區(qū)省份不得低于1%,，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。

二,、納稅地點(diǎn)

土地增值稅向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

房地產(chǎn)所在地,，是指房地產(chǎn)的坐落地,。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅,。

誰把最美的夢大膽的插進(jìn)冰封的土壤,，誰就會(huì)獲得滿園的芬芳。希望備考稅務(wù)師考試的小伙伴們都能夠順利通過稅務(wù)師考試,！快一起努力學(xué)習(xí)吧！

（注：以上內(nèi)容選自小燕老師《稅法一》授課講義）

（本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章,，僅供考生學(xué)習(xí)使用,，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）