銷售不動產(chǎn)免征增值稅情形有哪些
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銷售不動產(chǎn)增值稅免稅條件因主體和不動產(chǎn)類型不同而有所差異,，主要有以下幾種情況：
個人銷售住房
非北上廣深地區(qū)：個人將購買 2 年以上(含 2 年)的住房對外銷售的，免征增值稅。
北上廣深地區(qū)
個人將購買 2 年以上(含 2 年)的普通住房對外銷售的,，免征增值稅,。
上海自 2021 年 1 月 22 日起,，個人將購買 5 年以上(含 5 年)的普通住房對外銷售的,，免征增值稅,。普通住房應(yīng)同時滿足五層以上(含五層)的多高層住房,，以及不足五層的老式公寓,、新式里弄、舊式里弄等;單套住房建筑面積在 144 平方米以下(含 144 平方米),。
小規(guī)模納稅人銷售不動產(chǎn)
單位和個體工商戶：小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶銷售不動產(chǎn),，以 1 個月為納稅期，月銷售額未超過 10 萬元;以 1 個季度為納稅期,，季度銷售額未超過 30 萬元的,，免征增值稅。
其他個人：其他個人偶然發(fā)生銷售不動產(chǎn)的行為,，按現(xiàn)行規(guī)定征免增值稅,。其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^ 10 萬元的,，免征增值稅。
特殊情況
涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)：根據(jù)財稅〔2016〕36 號附件 3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》,，涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),、土地使用權(quán)，免征增值稅,。包括離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶,、父母、子女,、祖父母,、外祖父母、孫子女,、外孫子女,、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人,、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán),。
銷售保障性住房：對經(jīng)營公租房所取得的租金收入,，免征增值稅。公租房經(jīng)營管理單位應(yīng)單獨核算公租房租金收入,，未單獨核算的,，不得享受免征增值稅優(yōu)惠政策。對企事業(yè)單位,、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額 20% 的,，免征土地增值稅，暫免征收增值稅,。
銷售不動產(chǎn)適用什么征稅
一般納稅人：轉(zhuǎn)讓 2016 年 4 月 30 日前取得(不含自建)的不動產(chǎn),，可選擇簡易計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,，按 5% 的征收率計算應(yīng)納稅額;也可選擇一般計稅,，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額，需以扣除購置原價或作價后的余額,，按 5% 的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款,，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。轉(zhuǎn)讓 2016 年 4 月 30 日前自建的不動產(chǎn),，可選擇簡易計稅,，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按 5% 的征收率計算應(yīng)納稅額;選擇一般計稅的,，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額,，以全部價款和價外費用按 5% 的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅,。轉(zhuǎn)讓 2016 年 5 月 1 日后取得(不含自建)或自建的不動產(chǎn),，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額,，分別按規(guī)定以扣除購置原價或作價后的余額,、全部價款和價外費用，按 5% 的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款,，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅,。
小規(guī)模納稅人：銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn))，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,，按 5% 的征收率計算應(yīng)納稅額,。銷售其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額,，按 5% 的征收率計算應(yīng)納稅額。
個人：個人將購買不足 2 年的住房對外銷售的,，按照 5% 的征收率全額繳納增值稅;個人將購買 2 年以上(含 2 年)的住房對外銷售的,，免征增值稅,，北上廣深另有特殊規(guī)定。個人銷售自建自用住房免征增值稅,。個人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含其購買的住房),，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照 5% 的征收率計算應(yīng)納稅額,。
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