基層做法

　　筆者在對房地產企業(yè)進行匯算清繳培訓時,，發(fā)現(xiàn)有些稅務機關推行“以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為利潤核算單位(對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為利潤核算單位),，進行企業(yè)所得稅的征收管理”,，規(guī)定企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，其對應的期間費用和稅金不允許扣除,。待項目實際完工年度,，按規(guī)定結算計稅成本，調減前期預計利潤額,，同時扣除該項目相關的期間費用和稅金,，進行項目結算及匯算清繳。那么,，房地產企業(yè)按項目進行匯算清繳的做法,，符合現(xiàn)行企業(yè)所得稅年度匯算清繳的規(guī)定嗎?

　　政策依據(jù)

　　可以按項目預繳。企業(yè)所得稅法實施條例第一百二十八條規(guī)定,，企業(yè)根據(jù)企業(yè)所得稅法規(guī)定分月或者分季度預繳企業(yè)所得稅時,，應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳;按照月度或者季度的實際利潤額預繳有困難的，可以按照上一納稅年度應納稅所得額的月度或者季度平均額預繳,，或者按照經稅務機關認可的其他方法預繳,。預繳方法一經確定，該納稅年度內不得隨意變更,。根據(jù)上述規(guī)定,，稅務機關可以確定企業(yè)按月度或季度預繳所得稅的方法,，也就是說，可以要求房地產企業(yè)在月(季)度預繳所得稅時,，直接按預計毛利率計算應納稅所得額,，不扣除期間費用和相應的營業(yè)稅金及附加等。

　　不可按項目匯算清繳,。企業(yè)所得稅法第五條規(guī)定,，企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入,、免稅收入,、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額,。第五十三條規(guī)定,，企業(yè)所得稅按納稅年度計算。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止,。第五十四條規(guī)定,，企業(yè)應當自年度終了之日起 5個月內，向稅務機關報送年度企業(yè)所得稅納稅申報表,，并匯算清繳,，結清應繳應退稅款。顯然,，房地產企業(yè)所得稅匯算清繳只能按年度計算,，不應該按項目計算。

　　現(xiàn)實難題

　　一是企業(yè)實際發(fā)生的期間費用難以合理分配,。如果房地產企業(yè)同時開發(fā)多個項目,，分期開發(fā)，且存在多個成本核算項目時,，有的完工,，有的在建，有的尚未開發(fā),，那么其多年實際發(fā)生的期間費用如何合理分攤?如按收入基數(shù)分攤,，有的尚未銷售完畢;如按面積或預算成本分攤，有的甚至尚未設計規(guī)劃,。

　　二是超過規(guī)定比例的可以結轉以后年度的費用,，無法合理結轉扣除。如廣告費,、業(yè)務宣傳費和職工教育經費等,，按照現(xiàn)行稅收規(guī)定，超過當年收入一定比例的費用可以按規(guī)定結轉以后年度扣除,。但是,，按開發(fā)項目匯算清繳超過比例的這部分費用如何結轉?結轉到哪一年度的哪一個項目扣除?與上述情形相同，項目清算時出現(xiàn)的虧損,，如何結轉以后年度或是以后項目彌補?

　　三是企業(yè)其他收入計入哪一年度納稅,，納稅人也無所適從。房地產企業(yè)不僅有開發(fā)產品銷售收入,，還有租金收入,、利息收入、投資收益,、企業(yè)資產溢余收入,、確實無法償付的應付款項、債務重組收入,、補貼收入,、違約金收入、匯兌收益等,，這些收入是在開發(fā)項目完工前確認收入還是在完工后同時確認收入?這部分收入是否需要合理分攤期間費用?如果不按年度匯算清繳,，不明確處理方法，納稅企業(yè)將無法處理,。

　　此外,，企業(yè)稅收優(yōu)惠政策(如小型微利企業(yè)、免稅收入)的享受,、資產損失扣除,、營業(yè)外支出稅前扣除等，也難以有合法合理的處理方法,。