產(chǎn)權(quán)調(diào)換、互不補(bǔ)價(jià)的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換,、互不補(bǔ)價(jià)是指開(kāi)發(fā)商與被拆遷人之間按照“拆一還一”原則,，在回遷房面積與拆遷房面積相等的情況下，互相均不收取房屋價(jià)款的一種安置形式,。其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定,，應(yīng)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函〔1995〕549號(hào))規(guī)定,，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定。

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換,、超面積補(bǔ)價(jià)的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換,、超面積補(bǔ)價(jià)是指開(kāi)發(fā)商與被拆遷人之間在回遷安置房面積與拆遷房面積相等的部分不收取房屋價(jià)款，開(kāi)發(fā)商就對(duì)超出拆遷面積安置房屋的部分,，向被拆遷人收取房屋差價(jià)款的一種安置形式。其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額應(yīng)分別確定,，即對(duì)回遷面積與拆遷面積相等的部分,，按照以上第一種方法即按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。對(duì)超面積安置部分收取房款的,，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》有關(guān)規(guī)定,，就其實(shí)際收取的房屋補(bǔ)價(jià)款為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。如開(kāi)發(fā)商收取的超面積補(bǔ)價(jià)款低于同類(lèi)商品房市場(chǎng)價(jià)格的,，則應(yīng)按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額,。即(一)按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定;(二)按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定;(三)按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤(rùn)率)÷(1-營(yíng)業(yè)稅稅率)公式中的成本利潤(rùn)率，由省,、自治區(qū),、直轄市稅務(wù)局確定,。

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換、互相作價(jià)的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換,、互相作價(jià)是指開(kāi)發(fā)商與被拆遷人之間通過(guò)對(duì)拆遷房屋的評(píng)估作價(jià),，并向被拆遷人進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，然后,，被拆遷人再根據(jù)拆遷回遷協(xié)議，向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)新建的回遷安置房的一種安置形式,。其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定,，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》有關(guān)規(guī)定，就開(kāi)發(fā)商實(shí)際取得的收入為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額,。如果開(kāi)發(fā)商收取回遷安置的房?jī)r(jià)明顯偏低的，則應(yīng)按照以上第二種對(duì)超面積安置部分收取房款的核定方法,，核定其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額,。

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換、土地不作價(jià),、互不補(bǔ)房款的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換、土地不作價(jià),、互不補(bǔ)房款是指開(kāi)發(fā)商在不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷安置房,，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的一種安置形式。其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定,，應(yīng)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人開(kāi)發(fā)回遷安置用房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第2號(hào))和《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條第一款第(三)項(xiàng)規(guī)定，核定其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額,。即按下列公式核定：計(jì)稅營(yíng)業(yè)額=工程成本×(1+成本利潤(rùn)率)÷(1-營(yíng)業(yè)稅稅率),，其中公式中的工程成本不包含回遷安置房所處地塊的土地成本。但是,，采取該方法核定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額必須符合下列三個(gè)條件：一是開(kāi)發(fā)商必須以自己的名義立項(xiàng);二是開(kāi)發(fā)商必須在不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開(kāi)發(fā)回遷安置房;三是開(kāi)發(fā)商必須是無(wú)償?shù)叵蛟�居民轉(zhuǎn)讓回遷安置房的所有權(quán)。