《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除,。是否支付的地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本都能享受加計扣除?本文詳細(xì)解讀。

　　一、對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時,，不允許加計扣除。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號)第六條(一)項規(guī)定,，對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后,，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時,，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款,、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金,。

　　二,、對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的,，計算其增值額時,，允許加計扣除開發(fā)土地所需成本的20%， 加計扣除計算基數(shù)不包括取得土地使用權(quán)時支付的地價款,。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱>的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號)第六條(二)項規(guī)定,，對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的,，計算其增值額時,，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費(fèi)用,，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金,。

　　三、代收費(fèi)用計入房價中向購買方一并收取的,，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅,，實際支付的代收費(fèi)用，在計算扣除項目金額時,，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù),。

　　《財政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號)第六條規(guī)定,，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的,，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅;如果代收費(fèi)用未計入房價中,，而是在房價之外單獨(dú)收取的,，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的,，在計算扣除項目金額時,，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的,，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用,。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則>的通知》(國稅發(fā)[2007]132號)第二十五條(一)項規(guī)定，代收費(fèi)用計入房價向購買方一并收取的,，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅,。實際支付的代收費(fèi)用，在計算扣除項目金額時,，可予以扣除,，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

　　四,、裝修費(fèi)用的加計扣除,。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本,。

　　《關(guān)于印發(fā)〈商品住宅裝修一次到位實施細(xì)則〉的通知》(建住房〔2002〕190號)規(guī)定，住宅裝修工程中不含住宅不能構(gòu)成不動產(chǎn)附屬設(shè)施和附著物的家具,、電器等動產(chǎn)設(shè)施,。

　　裝修費(fèi)用是否包括家具、電器等動產(chǎn)設(shè)施,，各地有不同的規(guī)定,。

　　《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(渝地稅發(fā)[2011]221號)第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的精裝房,，其裝修費(fèi)用(含裝飾,、設(shè)備等費(fèi)用)已在《商品房買賣合同》中注明的，可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本,，允許扣除并按規(guī)定準(zhǔn)予加計扣除,。

　　《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》(蘇地稅規(guī)[2012]1號)第五條(三)項規(guī)定，凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體,，移動后會引起性質(zhì),、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計算扣除,。上述之外的其他裝修裝飾費(fèi)用支出,，一律不得作為開發(fā)成本扣除。

　　五,、購買在建項目進(jìn)行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓的,，后續(xù)建設(shè)支出可按規(guī)定加計扣除,。

　　《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》(浙江省地方稅務(wù)局公告2014年第16號)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后,，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè),，達(dá)到銷售條件進(jìn)行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除,，但不得作為土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計20%扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按比例計算扣除的基數(shù),。后續(xù)建設(shè)支出的扣除項目處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及其實施細(xì)則第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　六,、省以上人民政府批準(zhǔn)征收的規(guī)費(fèi),、基金不能加計扣除。

　　《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算管理暫行辦法》( 魯?shù)囟惏l(fā)[2004]33號)第十九條(四)項規(guī)定,，經(jīng)省以上人民政府批準(zhǔn)征收的規(guī)費(fèi),、基金，可視同稅金予以扣除,。

　　《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》(蘇地稅規(guī)[2012]1號)第五條(五)項1款規(guī)定,，市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)不得加計扣除,，也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的計算基數(shù),。

　　七、土地出讓金返還款,，不能扣除,。

　　《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》(蘇地稅規(guī)[2012]1號)第五條(四)項規(guī)定，納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款,，在計算土地增值稅時,，應(yīng)以納稅人實際支付土地出讓金(包括后期補(bǔ)繳的土地出讓金)，減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益后予以確認(rèn),。

　　《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(遼地稅函「2012」92號)規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從政府部門取得各種形式的返還款，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算時,，其返還款不允許扣除,，直接沖減土地成本。