根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則以及財(cái)政部,、國家稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定,，現(xiàn)就土地增值稅若干政策執(zhí)行問題公告如下：

　　一,、房地產(chǎn)項(xiàng)目清算有關(guān)規(guī)定

　　(一)清算單位

　　房地產(chǎn)開發(fā)以規(guī)劃主管部門審批的用地規(guī)劃項(xiàng)目為清算單位。用地規(guī)劃項(xiàng)目實(shí)施開發(fā)工程規(guī)劃分期的,，可選擇以工程規(guī)劃項(xiàng)目(分期)為清算單位,。

　　納稅人應(yīng)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開工前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)備已選擇的清算單位。清算單位一經(jīng)報(bào)備,，不得調(diào)整;未按規(guī)定報(bào)備的,，以工程規(guī)劃項(xiàng)目為清算單位。

　　本公告執(zhí)行前,，已開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目未清算申報(bào)的,，納稅人應(yīng)于2014年8月底前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)備清算單位;已經(jīng)清算申報(bào)的不再調(diào)整。

　　(二)清算分類

　　清算單位中建造多類房產(chǎn)的,，應(yīng)按普通住宅,、非普通住宅、非住宅,，確認(rèn)計(jì)稅收入,、扣除項(xiàng)目金額，分別計(jì)算增值額和土地增值稅,。

　　(三)土地及房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　分期清算或者清算單位中建造多類房產(chǎn),，土地成本納稅人可選擇按照土地面積占比法或者建筑面積占比法計(jì)算分?jǐn)?房地產(chǎn)開發(fā)成本按照建筑面積占比法計(jì)算分?jǐn)偅�其中已明確對(duì)象化的設(shè)施,、設(shè)備,、裝修等支出應(yīng)直接計(jì)入對(duì)應(yīng)房產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　上述土地成本包括“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”;房地產(chǎn)開發(fā)成本包括“前期工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用”,。

　　(四)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　　納稅人可選擇按以下方法計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，分期清算的只能選擇使用同一種方法,。

　　1.“利息支出”能夠準(zhǔn)確歸集,、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可據(jù)實(shí)計(jì)算;“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算,。

　　2.“利息支出”不能準(zhǔn)確歸集、分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算,。

　　(五)查賬征收清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

　　1.查賬征收方式清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)(簡(jiǎn)稱清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn))，應(yīng)分房產(chǎn)類型確定單位建筑面積成本費(fèi)用額,，以此計(jì)算清算后轉(zhuǎn)讓扣除額,，公式如下：

　　單位建筑面積成本費(fèi)用額=清算成本費(fèi)用額(不含轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)稅金及附加)÷清算可售建筑面積

　　清算后轉(zhuǎn)讓扣除額=單位建筑面積成本費(fèi)用額×本期轉(zhuǎn)讓面積 本期轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)稅金及附加

　　2.清算時(shí)因未取得合法有效憑證,，而未能認(rèn)定的成本項(xiàng)目(簡(jiǎn)稱未定成本項(xiàng)目)，清算后取得合法有效憑證的,，應(yīng)分房產(chǎn)類型歸集“后續(xù)成本額”,，可在計(jì)算當(dāng)期清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)納稅額時(shí)后續(xù)扣除，公式如下：

　　單位建筑面積成本費(fèi)用額=清算認(rèn)定(或上期累計(jì))“單位建筑面積成本費(fèi)用額” 本期“后續(xù)成本額”÷清算可售建筑面積

　　清算后轉(zhuǎn)讓扣除額=單位建筑面積成本費(fèi)用額×本期轉(zhuǎn)讓面積 本期轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)稅金及附加

　　納稅人在清算申報(bào)時(shí)應(yīng)對(duì)“未定成本項(xiàng)目”進(jìn)行附加說明,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核時(shí)一并核實(shí)確認(rèn),，否則相關(guān)成本不予以后續(xù)扣除。

　　3.清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)土地增值稅應(yīng)按月計(jì)算,，于次月征收期內(nèi)申報(bào)繳納;清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)涉及上述后續(xù)扣除的,，土地增值稅應(yīng)按月預(yù)繳、按年計(jì)算,，于年度終了后十五日內(nèi)申報(bào),，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)繳納。

　　二,、轉(zhuǎn)讓舊房有關(guān)規(guī)定

　　(一)舊房轉(zhuǎn)讓認(rèn)定范圍

　　以下情形房產(chǎn),，再轉(zhuǎn)讓屬于轉(zhuǎn)讓舊房：

　　1.單位和個(gè)人對(duì)外取得(購置、接收投資,、抵債,、受贈(zèng)、交換等)的房產(chǎn);

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)以外的其他單位和個(gè)人建造的房產(chǎn);

　　3.房地產(chǎn)企業(yè)建造房產(chǎn)已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn),。

　　(二)扣除項(xiàng)目計(jì)算

　　1.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房計(jì)算房產(chǎn)扣除額可選擇以下兩種方式：

　　(1)由評(píng)估機(jī)構(gòu)以“成本法”評(píng)估建筑物重置成本,，乘以“成新度折扣率”，計(jì)算建筑物評(píng)估價(jià)格,，同時(shí)提供取得土地支付價(jià)款的憑據(jù),，合并計(jì)入房產(chǎn)扣除額。

　　(2)提供購置房產(chǎn)相關(guān)憑據(jù)(發(fā)票;支付憑據(jù)及其合同協(xié)議或司法文書),，確定購置成本和購置年度,，按購置成本額并每年加計(jì)5%計(jì)入房產(chǎn)扣除額。

　　“每年”指從購置月份起至辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)月份止每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過一年,，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的,，可以視同為一年。購置月份按購置發(fā)票,、契稅證明以及房地產(chǎn)權(quán)證載明時(shí)間孰先原則確定,。

　　2.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，以下費(fèi)用項(xiàng)目可在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除：

　　(1)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅及其附加,、印花稅;

　　(2)因計(jì)算納稅的需要支付的房產(chǎn)評(píng)估費(fèi);

　　(3)取得房產(chǎn)環(huán)節(jié)契稅(評(píng)估價(jià)格中已含契稅的除外),。

　　(三)核定征收

　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房未能提供上述“評(píng)估價(jià)格”、“取得成本”，或者提供不實(shí),，不能計(jì)算房產(chǎn)扣除額的,，應(yīng)按規(guī)定核定征收土地增值稅。

　　(四)計(jì)稅單位

　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)按照權(quán)屬登記規(guī)定的基本登記單元為計(jì)稅單位,，計(jì)算土地增值稅,。

　　三、無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)有關(guān)規(guī)定

　　(一)同一投資主體劃轉(zhuǎn)

　　同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間無償劃轉(zhuǎn)(調(diào)撥)房地產(chǎn),，不征收土地增值稅,。“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間”是指母公司與其全資子公司之間;同一公司所屬全資子公司之間;自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè),、一人有限公司之間,。

　　(二)行政性調(diào)整劃轉(zhuǎn)

　　經(jīng)縣級(jí)以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，按照國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定,，國有企業(yè),、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)之間無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)不征收土地增值稅,。

　　四,、其他規(guī)定

　　(一)納稅人申報(bào)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，且無正當(dāng)理由的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)核定土地增值稅計(jì)稅收入,。符合以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，收入即使偏低,，視為有正當(dāng)理由,。

　　1.法院判決或裁定轉(zhuǎn)讓;

　　2.公開競(jìng)價(jià)拍賣轉(zhuǎn)讓;

　　3.按物價(jià)部門確定的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;

　　4.拆遷安置售房;

　　5.個(gè)人轉(zhuǎn)讓給直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人;

　　6.經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形,。

　　(二)個(gè)人建造非自用住宅用于對(duì)外銷售的，不適用個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅免征土地增值稅政策，應(yīng)按規(guī)定征稅,。

　　(三)一方出部分土地,，一方出資金,，雙方合作建房,，出土地方取得貨幣性收入的，應(yīng)對(duì)其取得收入部分按規(guī)定征收土地增值稅,。

　　(四)以下類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，對(duì)住宅轉(zhuǎn)讓不預(yù)征土地增值稅：

　　1.棚戶區(qū)或危舊房改造安置房項(xiàng)目;

　　2.經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目;

　　3.政府實(shí)施的征地(拆遷)安置房項(xiàng)目;

　　4.符合國家規(guī)定的其他保障性住宅項(xiàng)目。

　　本公告自2014年8月1日起施行,。

　　特此公告,。

　　重慶市地方稅務(wù)局

　　2014年7月7日