尊敬的納稅人：

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則,、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)),、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)) 等有關(guān)規(guī)定，我局2010年1月下發(fā)《廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<廈門(mén)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(廈地稅發(fā)[2010]16號(hào),，以下簡(jiǎn)稱16號(hào)文),。16號(hào)文下發(fā)后，國(guó)家稅務(wù)總局先后出臺(tái)了若干政策，我局曾兩次發(fā)文對(duì)16號(hào)文調(diào)整相關(guān)政策,，同時(shí)也發(fā)現(xiàn)存在清算責(zé)任劃分,、審核流程、業(yè)務(wù)銜接,、減免稅審批等問(wèn)題需要進(jìn)一步規(guī)范,。

　　為此，我局將對(duì)16號(hào)文進(jìn)行全面修訂,，一是清晰劃分納稅人的清算責(zé)任和稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算審核,、檢查責(zé)任;二是清晰政策口徑，提高政策的可操作性和可執(zhí)行性,，強(qiáng)化政策執(zhí)行效果;三是明確清算業(yè)務(wù)流程,。

　　現(xiàn)就《廈門(mén)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》征求廣大納稅人意見(jiàn)，征求意見(jiàn)時(shí)間截止到2014年7月10日,。

　　填寫(xiě)意見(jiàn)(請(qǐng)?jiān)谥黝}欄注明“意見(jiàn)征集”或“土地增值稅清算”)

　　廈門(mén)市地方稅務(wù)局

　　2014年7月3日

　　廈門(mén)市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法(征求意見(jiàn)稿)

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理,，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則,、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則,、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))(以下簡(jiǎn)稱187號(hào)文)、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))(以下簡(jiǎn)稱91號(hào)文) 等有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn),，制定本辦法(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)。

　　第二條 《辦法》適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱納稅人),。

　　第三條 《辦法》所稱土地增值稅清算(以下簡(jiǎn)稱“清算”),，是指納稅人在房地產(chǎn)項(xiàng)目符合清算條件后，依照稅收法律,、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定,，計(jì)算該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅納稅申報(bào)表》(見(jiàn)附件一),，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供清算資料,，辦理清算申報(bào)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為,。

　　第四條 納稅人應(yīng)根據(jù)國(guó)家稅收法律,、法規(guī)、規(guī)章以及《辦法》等規(guī)定,，辦理項(xiàng)目登記,、報(bào)送土地增值稅涉稅資料、開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目核算以及辦理其他有關(guān)涉稅事項(xiàng),。

　　第五條 納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)繳納土地增值稅清算稅款,，并對(duì)清算申報(bào)的真實(shí)性,、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。

　　第六條 本《辦法》所稱土地增值稅清算工作主管稅務(wù)機(jī)關(guān)(以下簡(jiǎn)稱主管稅務(wù)機(jī)關(guān))為各區(qū)地方稅務(wù)局以及被賦予稅費(fèi)征收職能的直屬,、派出單位,。

　　第七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)開(kāi)展清算審核工作，重點(diǎn)對(duì)納稅人清算申報(bào)收入,、扣除項(xiàng)目金額等情況進(jìn)行審核,。

　　第二章 項(xiàng)目管理

　　第八條 納稅人應(yīng)當(dāng)按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的要求和土地增值稅清算管理規(guī)定，從取得土地使用權(quán)開(kāi)始,，就房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng),、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工,、預(yù)售(銷售),、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算,、項(xiàng)目清盤(pán)等情況及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告,。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)做好項(xiàng)目跟蹤管理工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅管理應(yīng)當(dāng)保持連續(xù)性,，不得因房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅納稅　　人,、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷,、中止。

　　第九條 納稅人應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的要求,，做好財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作,。

　　納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)按照清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目歸集有關(guān)收入,、成本,、費(fèi)用。

　　第十條 納稅人同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目或者分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的,，應(yīng)當(dāng)按項(xiàng)目或按分期項(xiàng)目開(kāi)具發(fā)票,，并按《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》及其實(shí)施細(xì)則的要求做好發(fā)票的開(kāi)具、保管工作,。

　　第十一條 納稅人應(yīng)當(dāng)自取得房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批文或取得國(guó)有土地使用權(quán)之日起30日內(nèi),，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目信息登記，填報(bào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅基礎(chǔ)資料登記表(一),、(二)》(見(jiàn)附件二)和《土地增值稅項(xiàng)目登記表》(見(jiàn)附件三),，同時(shí)提供以下書(shū)面資料：

　　(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批文。

　　(二)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同,。

　　(三)納稅人以接受投資,、抵償債務(wù),、非貨幣性交換等方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)書(shū)面材料,。

　　第十二條 納稅人應(yīng)當(dāng)自下列事項(xiàng)發(fā)生之日或取得相關(guān)書(shū)面文件之日起30日內(nèi),，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供以下資料：

　　(一)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(含許可證附件)、《廈門(mén)市建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建表》;

　　(二)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(含許可證附件),、《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案自審表》,、《規(guī)劃控制指標(biāo)核查表》、《規(guī)劃要點(diǎn)》,、《紅線圖》,、《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案批復(fù)通知書(shū)》;

　　(三)《建筑工程施工許可證》、《建筑工程施工許可申請(qǐng)表》;

　　(四)《測(cè)繪成果表》;

　　(五)《商品房(預(yù)售)銷售許可證》;

　　(六)《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》;

　　(七)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料,。

　　第十三條 納稅人在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售面積(含視同銷售面積,，下同)達(dá)到可售建筑面積85%的，或者銷售面積雖未達(dá)到85%,，但是已售建筑面積與自用,、出租面積合計(jì)達(dá)到建筑面積85%的，應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售和使用情況表》(附件四),。

　　第三章 清算申報(bào)與受理

　　第十四條　納稅人符合下列條件之一的,，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算：

　　(一)房地產(chǎn)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

　　(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項(xiàng)目的;

　　(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,。

　　第十五條 對(duì)符合以下條件之一的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過(guò)85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(三)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(四)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　第十六條 第十五條所列第(一)項(xiàng)中“該比例雖未超過(guò)85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”,，是指已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計(jì)占清算項(xiàng)目可售建筑面積比例在85%以上的。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目存在187號(hào)文第三條第一款規(guī)定的視同銷售情形的,，視同銷售的房地產(chǎn)面積計(jì)入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算銷售比例,。

　　納稅人符合第十五條所列第(三)項(xiàng)情形的，應(yīng)當(dāng)在辦理注銷稅務(wù)登記前進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào),。

　　第十七條 第十四條和第十五條所稱竣工,，是指除土地開(kāi)發(fā)外，其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：

　　(一)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案;

　　(二)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始交付購(gòu)買方;

　　(三)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明,。

　　第十八條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅人領(lǐng)取預(yù)售許可證后,，實(shí)地了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況，跟蹤銷售進(jìn)度,，并根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工結(jié)算(決算),、項(xiàng)目驗(yàn)收等情況,，及時(shí)評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合清算條件。

　　對(duì)于符合《辦法》第十五條第一款至第二款規(guī)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)定期進(jìn)行研究,、討論，根據(jù)項(xiàng)目管理情況確定是否需要進(jìn)行清算,，相關(guān)結(jié)果應(yīng)當(dāng)存檔,。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)列入年度清算工作計(jì)劃并在3個(gè)月內(nèi)下達(dá)《廈門(mén)市土地增值稅清算通知書(shū)》(附件五),，同時(shí)將列入清算工作計(jì)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)送市局主管處室,。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)清算項(xiàng)目已下達(dá)《廈門(mén)市土地增值稅清算通知書(shū)》的，不得撤回,。

　　第十九條 納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合《辦法》第十四條規(guī)定的,，應(yīng)當(dāng)在清算條件之日起90日內(nèi)至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)。

　　納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合可清算條件且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)清算通知書(shū)的,，應(yīng)當(dāng)在收到清算通知書(shū)之日起90日內(nèi),，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)。

　　對(duì)于符合《辦法》第十五條第三款規(guī)定的清算項(xiàng)目,，納稅人應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記前至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào),。

　　納稅人辦理清算申報(bào)手續(xù)時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)清應(yīng)補(bǔ)繳稅款;清算結(jié)果為退稅的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,，納稅人提出退稅申請(qǐng),，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按退稅管理的有關(guān)規(guī)定辦理退稅手續(xù)。

　　納稅人在規(guī)定的清算申報(bào)期限內(nèi)繳納的清算稅款,，不加收滯納金,。

　　第二十條 按《辦法》第十四條、第十五條第三款規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算的納稅人以及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)《辦法》第十五條第一,、二款規(guī)定通知清算的納稅人，在規(guī)定期限屆滿未辦理清算申報(bào)的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》(見(jiàn)附件六),，責(zé)令納稅人在收到《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》之日起30日內(nèi)辦理清算申報(bào)，逾期仍未申報(bào)的,，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第62條處理,，同時(shí)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)綜合分析后認(rèn)為納稅人涉嫌偷稅或其收入、成本費(fèi)用有重大嫌疑導(dǎo)致稅負(fù)有明顯偏低的,，按照現(xiàn)行程序移交稽查部門(mén)進(jìn)行檢查,。

　　第二十一條 納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合《辦法》第十四、十五條規(guī)定的清算條件的,，進(jìn)行清算時(shí),，以滿足應(yīng)清算條件之日起或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書(shū)之日起90日內(nèi)的任意一天,，為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間(以下簡(jiǎn)稱清算截止日)。

　　第二十二條 納稅人逾期未辦理清算申報(bào)的,，應(yīng)自規(guī)定的申報(bào)期屆滿之次日起加收滯納金,。

　　納稅人辦理清算申報(bào)后，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)清算審核補(bǔ)繳的清算稅款,，應(yīng)當(dāng)自規(guī)定的申報(bào)期屆滿之次日起加收滯納金,。

　　第二十三條 納稅人可自愿委托符合資質(zhì)的注冊(cè)稅務(wù)師事務(wù)所對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算鑒證。

　　納稅人委托注冊(cè)稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行清算鑒證的,，注冊(cè)稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則>的通知》(國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào))的規(guī)定開(kāi)展鑒證,、出具鑒證意見(jiàn)，涉及調(diào)整事項(xiàng)以及重大事項(xiàng)的,，應(yīng)當(dāng)在鑒證報(bào)告披露調(diào)整過(guò)程,、調(diào)整結(jié)論和應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的重大事項(xiàng)。注冊(cè)稅務(wù)師開(kāi)展清算鑒證時(shí),，應(yīng)當(dāng)對(duì)納稅人取得的10萬(wàn)元及以上大面額發(fā)票通過(guò)合法途徑鑒別其真實(shí)性,。

　　第二十四條 納稅人辦理清算申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)提供以下清算資料：

　　(一)《廈門(mén)市土地增值稅納稅申報(bào)表》及《收入和扣除項(xiàng)目明細(xì)表(按年度統(tǒng)計(jì))》(見(jiàn)附件七)、《收入和扣除項(xiàng)目明細(xì)表(按類別統(tǒng)計(jì))》(見(jiàn)附件八);

　　(二)《土地增值稅清算通知書(shū)》;

　　(三)房地產(chǎn)項(xiàng)目清算情況書(shū)面說(shuō)明,，主要內(nèi)容應(yīng)包括土地來(lái)源,、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售,、關(guān)聯(lián)方交易,、資金融通、稅費(fèi)繳納等總體情況及納稅人需要說(shuō)明的其他情況,。

　　(四)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同(或轉(zhuǎn)讓合同),、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷安置協(xié)議,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證,、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū),、測(cè)繪成果等復(fù)印件。

　　(五)金融機(jī)構(gòu)貸款合同,、勘察設(shè)計(jì)合同,、建筑安裝合同、材料和設(shè)備采購(gòu)合同,、《商品房買賣合同一覽表》(見(jiàn)附件九),、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表以及有資質(zhì)的第三方出具的工程結(jié)算審核報(bào)告等復(fù)印件,。

　　(六)《與扣除項(xiàng)目金額相關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)及支付情況一覽表》(附件十),。

　　(七)關(guān)聯(lián)交易詳細(xì)書(shū)面說(shuō)明,，包括納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中接受關(guān)聯(lián)方規(guī)劃、設(shè)計(jì),、可行性研究,、勘察、建筑安裝,、綠化,、裝修等服務(wù)、向關(guān)聯(lián)方購(gòu)買設(shè)備,、材料以及納稅人向關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等情況,。

　　(八)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)倳?shū)面說(shuō)明，包括納稅人在不同項(xiàng)目(含分期項(xiàng)目),、不同房地產(chǎn)類型,、已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)與未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之間分?jǐn)偪鄢��?xiàng)目金額的情況。

　　(九)納稅人委托注冊(cè)稅務(wù)師事務(wù)所審核鑒證的清算項(xiàng)目,，還應(yīng)報(bào)送《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》,。

　　(十)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與清算有關(guān)的資料。

　　上述資料主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)取得的,，可不再要求納稅人報(bào)送,。

　　第四章 清算審核

　　第二十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自納稅人辦理清算申報(bào)之次日起1個(gè)月內(nèi)通過(guò)納稅評(píng)估形式啟動(dòng)清算審核，并按照納稅評(píng)估規(guī)定的程序,、時(shí)限完成土地增值稅清算審核工作,。

　　第二十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算審核過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人涉嫌偷稅,、逃避追繳欠稅,、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為，應(yīng)當(dāng)移交稽查部門(mén)處理,。

　　納稅人清算申報(bào)后,，稽查部門(mén)已立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不再進(jìn)行清算審核,，由稽查部門(mén)并案處理,。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算審核過(guò)程，稽查部門(mén)又對(duì)納稅人立案檢查的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將清算審核移交稽查部門(mén)并案處理。

　　第二十八條 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批,、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算;對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,，以政府建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》作為分期標(biāo)準(zhǔn)，以分期項(xiàng)目為單位清算,。

　　2011年1月1日后采取分期方式開(kāi)發(fā),、銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，可按政府規(guī)劃主管部門(mén)頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》作為分期標(biāo)準(zhǔn)，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,。

　　第二十九條 清算項(xiàng)目中包含不同房地產(chǎn)類型的,，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算增值額、增值率,，繳納土地增值稅,。

　　第三十條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算資料,，結(jié)合房地產(chǎn)專用發(fā)票,、《商品房買賣合同一覽表》、商品房預(yù)售(銷售)許可證,、測(cè)繪成果以及其他有關(guān)資料,，重點(diǎn)審核房地產(chǎn)銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性,，以核實(shí)計(jì)稅收入,。

　　第三十一條 稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的，要求納稅人提供書(shū)面說(shuō)明,。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,，又無(wú)正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收,。

　　第三十二條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　(一)納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利,、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資,、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　　1、按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

　　2,、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格確定,。

　　(二)納稅人將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅,，在稅款清算時(shí)不列收入,，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

　　第三十三條 納稅人在土地增值稅清算時(shí)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途以及其他未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,，按187號(hào)文第八條規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算,。

　　第三十四條 土地增值稅扣除項(xiàng)目包括：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

　　(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi),、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用;

　　(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用;

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

　　(五)國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

　　第三十五條 在土地增值稅清算中,，扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

　　(一)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的,，且是合法的;

　　(二)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是確實(shí)已實(shí)際支付的,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用,，除另有規(guī)定外，不得扣除,。

　　(三)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法、有效憑證的不得扣除,。

　　符合以下條件的,，為合法有效憑證。

　　1,、支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng),，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證;

　　2,、支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金,，以開(kāi)具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證;

　　3、支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng),，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證,，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明;

　　4,、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證,。

　　(四)扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆,。

　　(五)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/P>

　　(六)納稅人同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或者分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的,，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，除取得土地使用權(quán)所支付的金額外的其他共同扣除項(xiàng)目金額按可售建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?/P>

　　納稅人分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的,，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確計(jì)算各個(gè)分期清算項(xiàng)目所占土地面積,，并按照各個(gè)分期清算項(xiàng)目占地面積比例分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額,。

　　(七)對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法,。

　　第三十六條 同一清算項(xiàng)目，扣除項(xiàng)目金額按照可售建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?/P>

　　(一)納稅人能夠按不同房地產(chǎn)類型直接歸集房地產(chǎn)成本費(fèi)用并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的,，清算申報(bào)時(shí)直接歸集到該類房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額,。

　　(二)納稅人應(yīng)先歸集可扣除項(xiàng)目金額，按照可售建筑面積計(jì)算單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額,。

　　(三)納稅人應(yīng)按已售建筑面積計(jì)算已售部分允許扣除的扣除項(xiàng)目金額,。

　　(四)納稅人自用、用于出租等商業(yè)用途以及其他未售房地產(chǎn),，清算時(shí)按自用,、用于出租等商業(yè)用途以及其他未售房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算不予扣除的扣除項(xiàng)目金額。

　　(五)納稅人分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,，各清算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)保持一致,。

　　第三十七條 納稅人分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，各分期項(xiàng)目清算方式應(yīng)當(dāng)保持一致,。

　　第三十八條 納稅人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確核算取得土地使用權(quán)支付金額,。

　　(一)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，準(zhǔn)予扣除,。對(duì)納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金,，允許計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　(二)同一個(gè)清算項(xiàng)目,， 可以將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分?jǐn)傊劣?jì)入容積率部分的可售建筑面積中,，對(duì)于不計(jì)容積率的地下車位、人防工程,、架空層,、轉(zhuǎn)換層等不再計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。

　　(三)納稅人因接受投資而取得的土地使用權(quán),，按照投資方投資入股的土地使用權(quán)作價(jià)金額作為取得土地使用權(quán)所支付的金額,。

　　(四)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,，凡能取得財(cái)政專用票據(jù)的,，計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　(五)納稅人因逾期支付土地出讓金等原因支付的罰款,、滯納金,、罰息或資金占用費(fèi)性質(zhì)的款項(xiàng)、逾期開(kāi)發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等與取得土地使用權(quán)無(wú)關(guān)的款項(xiàng)以及與該類款項(xiàng)相關(guān)的契稅,，即使取得財(cái)政專用票據(jù)的,，也不得列入取得土地使用權(quán)所支付的金額或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,。

　　第三十九條 納稅人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確核算土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　(一)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)審核納稅人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生,，拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生,，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng),。

　　(二)納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的,，安置用房視同銷售處理，按照187號(hào)文第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入,，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi),。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款,，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

　　(二)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房產(chǎn)屬于自行開(kāi)發(fā)建造的,，房產(chǎn)價(jià)值按187號(hào)文第三條第(一)款的規(guī)定計(jì)算,，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

　　(三)貨幣安置拆遷的,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　第四十條 納稅人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確核算前期工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),。

　　(一)前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的,，虛構(gòu),、虛列的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)不允許扣除,。

　　(二)納稅人多個(gè)清算項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)當(dāng)按照各個(gè)清算項(xiàng)目的可售建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/P>

　　(三)納稅人委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃,、設(shè)計(jì),、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì),、勘察,、測(cè)繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合法律,、法規(guī)要求并具備相應(yīng)資質(zhì),、等級(jí)。不符合法律,、法規(guī)規(guī)定而發(fā)生的前期工程費(fèi)支出,，不允許扣除,。

　　第四十一條 納稅人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確核算建筑安裝工程費(fèi)。

　　(一)建筑安裝工程費(fèi)實(shí)際發(fā)生額應(yīng)當(dāng)與工程結(jié)(決)算報(bào)告,、審計(jì)報(bào)告,、工程施工合同記載的內(nèi)容相符，并已取得廈門(mén)市地方稅務(wù)局監(jiān)制的《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》;

　　(二)納稅人采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的,，不得虛列,、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi),、機(jī)械臺(tái)班使用費(fèi)等;

　　(三)納稅人在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金,，在計(jì)算土地增值稅時(shí),，取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未取得發(fā)票的,，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除,。

　　(四)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)利用建筑業(yè)稅收管理系統(tǒng)，對(duì)納稅人取得的建筑安裝工程費(fèi)與其施工方登記的建安項(xiàng)目開(kāi)票信息進(jìn)行比對(duì),，驗(yàn)證納稅人所取得的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票的真實(shí)性和所載金額的正確性,。

　　(五)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照我市同期同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位面積平均建安成本或我市建設(shè)部門(mén)定期公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出的合理性;

　　第四十二條 納稅人銷售已裝修的房屋,，其發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,。

　　(一)納稅人銷售已裝修房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》中明確約定,。沒(méi)有明確約定的,，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)當(dāng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,。

　　(二)納稅人裝修業(yè)務(wù)支出應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的,，不得虛構(gòu)裝修業(yè)務(wù)，虛列,、多列裝修費(fèi)用,。

　　(三)納稅人裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》(建住房[2002]190號(hào))以及廈門(mén)市政府發(fā)布的有關(guān)規(guī)定。

　　(四)納稅人于所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外單獨(dú)建造樣板房的,，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,。納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)內(nèi)裝修，既作樣板房又作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外轉(zhuǎn)讓的,，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,。

　　第四十三條 納稅人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確核算公共配套設(shè)施費(fèi)。

　　(一)納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無(wú)償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委員會(huì)或政府,、公用事業(yè)單位的接收書(shū)面文件。

　　因政府,、公用事業(yè)單位原因不能及時(shí)接收公共配套設(shè)施的,，經(jīng)接收單位或者政府部門(mén)出具相關(guān)書(shū)面證明，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后,，其成本,、費(fèi)用可以扣除。

　　因業(yè)主委員會(huì)尚未成立,、無(wú)法辦理移交手續(xù)的,，應(yīng)當(dāng)提交其在廈門(mén)市主流媒體刊登的公告以及全體業(yè)主知曉該事項(xiàng)的載有簽名、聯(lián)系方式的花名冊(cè),。

　　(二)納稅人預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不得扣除,。納稅人分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的,，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè),、相關(guān)費(fèi)用已實(shí)際支付且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項(xiàng)目可售建筑面積占項(xiàng)目總可售建筑面積的比例計(jì)算清算項(xiàng)目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi),，但不得超過(guò)已實(shí)際發(fā)生的金額,。

　　(三)納稅人按規(guī)定向建設(shè)部門(mén)繳納的市政配套設(shè)施費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)以及按照《廈門(mén)市住宅區(qū)公共設(shè)施專用基金管理暫行辦法》的規(guī)定繳納的住宅區(qū)公共設(shè)施專用基金,，并取得相應(yīng)的財(cái)政專用收據(jù)的,，計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

　　(四)納稅人未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),，不得扣除相應(yīng)的成本,、費(fèi)用。納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)已將公共配套設(shè)施作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,，而之后將公共配套對(duì)外轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)進(jìn)行土地增值稅清算，且其扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)為零,，適用60%土地增值稅稅率計(jì)算土地增值稅,。

　　第四十四條 納稅人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確核算開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

　　(一)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是納稅人直接組織,、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用,，行政管理部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)或銷售部門(mén)等發(fā)生的管理費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門(mén)(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi),。

　　(二)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定分別核算。如劃分不清,、核算混亂的,，全部作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,。

　　第四十五條 納稅人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

　　(一)《辦法》所稱金融機(jī)構(gòu),，是指取得中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)放的允許進(jìn)行金融貸款業(yè)務(wù)許可證的金融單位,。

　　(二)納稅人進(jìn)行清算時(shí)，應(yīng)當(dāng)將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,。

　　(三)“能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偂卑凑找韵马樞虼_定：

　　能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)�,，是指納稅人獲得金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的房地產(chǎn)專項(xiàng)貸款或一般貸款，確實(shí)直接用于本公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè),。同時(shí),，納稅人取得的金融機(jī)構(gòu)貸款資金使用流向清晰、核算清楚,，不存在和其他企業(yè)以及其他來(lái)源資金交叉流動(dòng)的情況,。

　　能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目合理分?jǐn)偅�是指納稅人能夠按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》或《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定準(zhǔn)確核算利息支出,，并在不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間進(jìn)行準(zhǔn)確分?jǐn)偂?/P>

　　(四)“商業(yè)銀行同類同期貸款利率”是指納稅人提供的其與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同時(shí)，由福建省內(nèi)任何一家金融機(jī)構(gòu)提供的同期同類貸款的利率情況,。

　　“同類同期貸款利率”是指在貸款期限,、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下,，金融機(jī)構(gòu)提供貸款的利率,。該利率既可以是金融機(jī)構(gòu)公布的同類同期平均利率，也可以是金融機(jī)構(gòu)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率,，但該利率應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定,。

　　(五)納稅人據(jù)實(shí)列支利息支出的，應(yīng)當(dāng)提供貸款合同,、利息結(jié)算單據(jù),。

　　(六)納稅人通過(guò)委托貸款、理財(cái),、擔(dān)保,、信托等形式取得資金所支付的資金占用費(fèi)性質(zhì)的款項(xiàng)，不得作為利息支出,。

　　金融機(jī)構(gòu)以財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)向納稅人收取的費(fèi)用,，不得作為利息支出扣除。

　　(七)納稅人向金融機(jī)構(gòu)借款,，因逾期還款,，金融機(jī)構(gòu)收取的超過(guò)貸款期限的利息、罰息等款項(xiàng),，不得作為利息支出扣除,。

　　(八)全部使用自有資金,、沒(méi)有利息支出的以及不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除,。

　　(九)納稅人于所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外建造的售樓處所發(fā)生的費(fèi)用以及裝修費(fèi)用,，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。納稅人利用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為售樓處,，其裝修支出,，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

　　第四十六條 對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求納稅人在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,，代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的,，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),，可予以扣除,，但不得作為加計(jì)扣除的基數(shù)。代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的,，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,，在計(jì)算增值額時(shí)不計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

　　第四十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核收入和扣除項(xiàng)目金額時(shí),，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái),。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)收、應(yīng)付款余額以及發(fā)生額,，審核交易行為是否真實(shí),，是否存在隱瞞收入、虛列成本費(fèi)用的情形,。

　　第五章 核定征收

　　第四十八條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅評(píng)估或稽查部門(mén)在檢查過(guò)程中,，發(fā)現(xiàn)納稅人清算申報(bào)時(shí)所附送清算資料不符合清算要求或不實(shí)的，可參照我市建設(shè)管理部門(mén)公布的造價(jià)定額資料,，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu),、用途、區(qū)位等因素,，核定開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),，并據(jù)以計(jì)算扣除。

　　第四十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅評(píng)估或稽查部門(mén)在檢查過(guò)程中,，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的,，可以根據(jù)相關(guān)資料進(jìn)行綜合測(cè)算，并參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況,，從高適用征收率核定征收土地增值稅,。

　　(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。

　　(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的,。

　　(三)雖設(shè)置賬簿,，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證,、費(fèi)用憑證殘缺不全,，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。

　　(四)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定應(yīng)核定征收的其他情形,。

　　第五十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核或稽查部門(mén)在檢查過(guò)程中,，認(rèn)為確實(shí)需要對(duì)清算項(xiàng)目進(jìn)行核定征收的，經(jīng)稅務(wù)人員核查,、稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議后,，應(yīng)向納稅人送達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》，告知納稅人應(yīng)補(bǔ)繳的稅款,、滯納金,。按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定應(yīng)予以處罰的，給予處罰;應(yīng)移送公安機(jī)關(guān)處理的,，按規(guī)定移送,。

　　第六章 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　第五十一條 土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的(以下簡(jiǎn)稱清算后再轉(zhuǎn)讓),，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào),，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

　　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

　　第五十二條 土地增值稅清算后收取的清算時(shí)已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的補(bǔ)面積差款項(xiàng)直接作為增值額,，按清算時(shí)確定的適用稅率計(jì)算繳納土地增值稅,。

　　第五十三條 納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅和非普通住宅分別計(jì)算增值額,、增值率,，繳納土地增值稅。

　　第五十四條 納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,，對(duì)于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的,，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為合同簽訂的付款日期的當(dāng)天;對(duì)于對(duì)采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天,。

　　第七章 稅收優(yōu)惠管理

　　第五十五條 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條第一款規(guī)定,，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,，免征土地增值稅,。

　　普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定以廈門(mén)市政府有關(guān)部門(mén)每年發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

　　第五十六條 納稅人按照《辦法》第十九條規(guī)定辦理清算申報(bào)時(shí),，其自行申報(bào)的普通住宅部分增值率低于20%的,，待稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核后或稽查部門(mén)檢查后由納稅人提出書(shū)面申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照審批程序辦理免稅審批手續(xù),。

　　第八章 附則

　　第五十七條 對(duì)納稅人存在未及時(shí),、如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào),、提供虛假納稅資料、逃避繳納稅款等稅收違法行為的,，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定進(jìn)行處罰,，應(yīng)移送公安機(jī)關(guān)處理的，按規(guī)定移送,。

　　第五十八條 本《辦法》未盡事項(xiàng),，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則,、187號(hào)文,、91號(hào)文和其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第五十九條　本《辦法》自2014年9月1日起生效,�,！掇k法》生效前主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的土地增值稅清算項(xiàng)目或稽查部門(mén)已發(fā)稅務(wù)檢查通知書(shū)的，仍按《廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<廈門(mén)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(廈地稅發(fā)[2010]16號(hào))(以下簡(jiǎn)稱廈地稅發(fā)[2010]16號(hào)文)處理,，廈地稅發(fā)[2010]16號(hào)文自2015年1月1日起停止執(zhí)行,。