尊敬的納稅人：

　　根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則,、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則,、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號),、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)[2009]91號) 等有關(guān)規(guī)定,，我局2010年1月下發(fā)《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<廈門市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(廈地稅發(fā)[2010]16號,，以下簡稱16號文),。16號文下發(fā)后，國家稅務(wù)總局先后出臺了若干政策,，我局曾兩次發(fā)文對16號文調(diào)整相關(guān)政策,，同時也發(fā)現(xiàn)存在清算責任劃分、審核流程、業(yè)務(wù)銜接,、減免稅審批等問題需要進一步規(guī)范,。

　　為此，我局將對16號文進行全面修訂,，一是清晰劃分納稅人的清算責任和稅務(wù)機關(guān)的清算審核,、檢查責任;二是清晰政策口徑，提高政策的可操作性和可執(zhí)行性,，強化政策執(zhí)行效果;三是明確清算業(yè)務(wù)流程,。

　　現(xiàn)就《廈門市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》征求廣大納稅人意見，征求意見時間截止到2014年7月10日,。

　　填寫意見(請在主題欄注明“意見征集”或“土地增值稅清算”)

　　廈門市地方稅務(wù)局

　　2014年7月3日

　　廈門市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法(征求意見稿)

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強土地增值稅征收管理,，規(guī)范土地增值稅清算工作,，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則,、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)(以下簡稱187號文),、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)(以下簡稱91號文) 等有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點，制定本辦法(以下簡稱《辦法》),。

　　第二條 《辦法》適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)(以下簡稱納稅人),。

　　第三條 《辦法》所稱土地增值稅清算(以下簡稱“清算”)，是指納稅人在房地產(chǎn)項目符合清算條件后,，依照稅收法律,、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,，并填寫《土地增值稅納稅申報表》(見附件一),，向主管稅務(wù)機關(guān)提供清算資料，辦理清算申報,，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為,。

　　第四條 納稅人應(yīng)根據(jù)國家稅收法律、法規(guī),、規(guī)章以及《辦法》等規(guī)定,，辦理項目登記、報送土地增值稅涉稅資料,、開展房地產(chǎn)項目核算以及辦理其他有關(guān)涉稅事項,。

　　第五條 納稅人應(yīng)當如實申報繳納土地增值稅清算稅款，并對清算申報的真實性,、準確性和完整性負責,。

　　第六條 本《辦法》所稱土地增值稅清算工作主管稅務(wù)機關(guān)(以下簡稱主管稅務(wù)機關(guān))為各區(qū)地方稅務(wù)局以及被賦予稅費征收職能的直屬、派出單位。

　　第七條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時開展清算審核工作,，重點對納稅人清算申報收入,、扣除項目金額等情況進行審核。

　　第二章 項目管理

　　第八條 納稅人應(yīng)當按照主管稅務(wù)機關(guān)房地產(chǎn)項目管理的要求和土地增值稅清算管理規(guī)定,，從取得土地使用權(quán)開始,，就房地產(chǎn)項目立項、規(guī)劃設(shè)計,、施工,、預(yù)售(銷售)、竣工驗收,、工程結(jié)算、項目清盤等情況及時向主管稅務(wù)機關(guān)報告,。

　　主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當做好項目跟蹤管理工作,。房地產(chǎn)項目土地增值稅管理應(yīng)當保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)項目的土地增值稅納稅　　人,、主管稅務(wù)機關(guān),、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷、中止,。

　　第九條 納稅人應(yīng)當按照財務(wù)會計制度的要求,，做好財務(wù)會計核算工作。

　　納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的,，應(yīng)當按照清算要求按不同期間和不同項目歸集有關(guān)收入,、成本,、費用。

　　第十條 納稅人同時開發(fā)多個項目或者分期開發(fā)項目的,，應(yīng)當按項目或按分期項目開具發(fā)票，并按《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》及其實施細則的要求做好發(fā)票的開具,、保管工作,。

　　第十一條 納稅人應(yīng)當自取得房地產(chǎn)項目立項批文或取得國有土地使用權(quán)之日起30日內(nèi),，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理房地產(chǎn)項目信息登記，填報《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅基礎(chǔ)資料登記表(一),、(二)》(見附件二)和《土地增值稅項目登記表》(見附件三),，同時提供以下書面資料：

　　(一)房地產(chǎn)項目立項批文,。

　　(二)國有土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同。

　　(三)納稅人以接受投資,、抵償債務(wù),、非貨幣性交換等方式取得國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當提供相關(guān)書面材料,。

　　第十二條 納稅人應(yīng)當自下列事項發(fā)生之日或取得相關(guān)書面文件之日起30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)提供以下資料：

　　(一)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(含許可證附件),、《廈門市建設(shè)工程項目報建表》;

　　(二)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(含許可證附件),、《建設(shè)工程設(shè)計方案自審表》、《規(guī)劃控制指標核查表》,、《規(guī)劃要點》,、《紅線圖》、《建設(shè)工程設(shè)計方案批復(fù)通知書》;

　　(三)《建筑工程施工許可證》,、《建筑工程施工許可申請表》;

　　(四)《測繪成果表》;

　　(五)《商品房(預(yù)售)銷售許可證》;

　　(六)《建設(shè)工程竣工驗收備案證明書》;

　　(七)主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他資料,。

　　第十三條 納稅人在開發(fā)項目銷售面積(含視同銷售面積，下同)達到可售建筑面積85%的,，或者銷售面積雖未達到85%,，但是已售建筑面積與自用,、出租面積合計達到建筑面積85%的,，應(yīng)當在15日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送《房地產(chǎn)項目銷售和使用情況表》(附件四)。

　　第三章 清算申報與受理

　　第十四條　納稅人符合下列條件之一的,，應(yīng)當進行土地增值稅清算：

　　(一)房地產(chǎn)項目全部竣工,、完成銷售的;

　　(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項目的;

　　(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　第十五條 對符合以下條件之一的,，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)項目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(三)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(四)省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況,。

　　第十六條 第十五條所列第(一)項中“該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”,，是指已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計占清算項目可售建筑面積比例在85%以上的,。對于房地產(chǎn)項目存在187號文第三條第一款規(guī)定的視同銷售情形的，視同銷售的房地產(chǎn)面積計入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積計算銷售比例,。

　　納稅人符合第十五條所列第(三)項情形的,，應(yīng)當在辦理注銷稅務(wù)登記前進行土地增值稅清算申報。

　　第十七條 第十四條和第十五條所稱竣工,，是指除土地開發(fā)外,，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：

　　(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案;

　　(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始交付購買方;

　　(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　第十八條 主管稅務(wù)機關(guān)在納稅人領(lǐng)取預(yù)售許可證后，實地了解房地產(chǎn)項目的銷售情況,，跟蹤銷售進度,，并根據(jù)房地產(chǎn)項目的竣工結(jié)算(決算)、項目驗收等情況,，及時評估房地產(chǎn)項目是否符合清算條件,。

　　對于符合《辦法》第十五條第一款至第二款規(guī)定的房地產(chǎn)項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)定期進行研究,、討論,，根據(jù)項目管理情況確定是否需要進行清算，相關(guān)結(jié)果應(yīng)當存檔,。

　　主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的房地產(chǎn)項目,，應(yīng)列入年度清算工作計劃并在3個月內(nèi)下達《廈門市土地增值稅清算通知書》(附件五)，同時將列入清算工作計劃的房地產(chǎn)項目報送市局主管處室,。主管稅務(wù)機關(guān)對清算項目已下達《廈門市土地增值稅清算通知書》的,，不得撤回。

　　第十九條 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合《辦法》第十四條規(guī)定的,，應(yīng)當在清算條件之日起90日內(nèi)至主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報,。

　　納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合可清算條件且主管稅務(wù)機關(guān)下發(fā)清算通知書的，應(yīng)當在收到清算通知書之日起90日內(nèi),，到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報,。

　　對于符合《辦法》第十五條第三款規(guī)定的清算項目，納稅人應(yīng)當在申請注銷稅務(wù)登記前至主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算申報,。

　　納稅人辦理清算申報手續(xù)時應(yīng)當結(jié)清應(yīng)補繳稅款;清算結(jié)果為退稅的,，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核后，納稅人提出退稅申請,，主管稅務(wù)機關(guān)按退稅管理的有關(guān)規(guī)定辦理退稅手續(xù),。

　　納稅人在規(guī)定的清算申報期限內(nèi)繳納的清算稅款，不加收滯納金,。

　　第二十條 按《辦法》第十四條,、第十五條第三款規(guī)定應(yīng)當進行清算的納稅人以及主管稅務(wù)機關(guān)依據(jù)《辦法》第十五條第一、二款規(guī)定通知清算的納稅人,，在規(guī)定期限屆滿未辦理清算申報的,，主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出《稅務(wù)事項通知書》(見附件六)，責令納稅人在收到《稅務(wù)事項通知書》之日起30日內(nèi)辦理清算申報,，逾期仍未申報的,，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第62條處理，同時主管稅務(wù)機關(guān)綜合分析后認為納稅人涉嫌偷稅或其收入,、成本費用有重大嫌疑導(dǎo)致稅負有明顯偏低的,，按照現(xiàn)行程序移交稽查部門進行檢查,。

　　第二十一條 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合《辦法》第十四、十五條規(guī)定的清算條件的,，進行清算時,，以滿足應(yīng)清算條件之日起或者接到主管稅務(wù)機關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)的任意一天，為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間(以下簡稱清算截止日),。

　　第二十二條 納稅人逾期未辦理清算申報的,，應(yīng)自規(guī)定的申報期屆滿之次日起加收滯納金。

　　納稅人辦理清算申報后,，稅務(wù)機關(guān)通過清算審核補繳的清算稅款,，應(yīng)當自規(guī)定的申報期屆滿之次日起加收滯納金。

　　第二十三條 納稅人可自愿委托符合資質(zhì)的注冊稅務(wù)師事務(wù)所對房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算鑒證,。

　　納稅人委托注冊稅務(wù)師事務(wù)所進行清算鑒證的,，注冊稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則>的通知》(國稅發(fā)[2007]132號)的規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見,，涉及調(diào)整事項以及重大事項的,，應(yīng)當在鑒證報告披露調(diào)整過程、調(diào)整結(jié)論和應(yīng)當說明的重大事項,。注冊稅務(wù)師開展清算鑒證時,，應(yīng)當對納稅人取得的10萬元及以上大面額發(fā)票通過合法途徑鑒別其真實性。

　　第二十四條 納稅人辦理清算申報時應(yīng)當提供以下清算資料：

　　(一)《廈門市土地增值稅納稅申報表》及《收入和扣除項目明細表(按年度統(tǒng)計)》(見附件七),、《收入和扣除項目明細表(按類別統(tǒng)計)》(見附件八);

　　(二)《土地增值稅清算通知書》;

　　(三)房地產(chǎn)項目清算情況書面說明,，主要內(nèi)容應(yīng)包括土地來源、開發(fā)建設(shè),、銷售,、關(guān)聯(lián)方交易,、資金融通,、稅費繳納等總體情況及納稅人需要說明的其他情況。

　　(四)國有土地使用權(quán)出讓合同(或轉(zhuǎn)讓合同),、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、拆遷安置協(xié)議、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、建筑工程施工許可證,、預(yù)售許可證、建設(shè)工程竣工驗收備案證明書,、測繪成果等復(fù)印件,。

　　(五)金融機構(gòu)貸款合同、勘察設(shè)計合同,、建筑安裝合同,、材料和設(shè)備采購合同,、《商品房買賣合同一覽表》(見附件九)、項目工程合同結(jié)算單,、房地產(chǎn)項目竣工決算報表以及有資質(zhì)的第三方出具的工程結(jié)算審核報告等復(fù)印件,。

　　(六)《與扣除項目金額相關(guān)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)及支付情況一覽表》(附件十)。

　　(七)關(guān)聯(lián)交易詳細書面說明,，包括納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中接受關(guān)聯(lián)方規(guī)劃,、設(shè)計、可行性研究,、勘察,、建筑安裝、綠化,、裝修等服務(wù),、向關(guān)聯(lián)方購買設(shè)備、材料以及納稅人向關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品等情況,。

　　(八)扣除項目金額分攤書面說明,，包括納稅人在不同項目(含分期項目)、不同房地產(chǎn)類型,、已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)與未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之間分攤扣除項目金額的情況,。

　　(九)納稅人委托注冊稅務(wù)師事務(wù)所審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送《土地增值稅清算稅款鑒證報告》,。

　　(十)主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與清算有關(guān)的資料,。

　　上述資料主管稅務(wù)機關(guān)已經(jīng)取得的，可不再要求納稅人報送,。

　　第四章 清算審核

　　第二十五條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當自納稅人辦理清算申報之次日起1個月內(nèi)通過納稅評估形式啟動清算審核,，并按照納稅評估規(guī)定的程序、時限完成土地增值稅清算審核工作,。

　　第二十六條 主管稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算審核過程中,，發(fā)現(xiàn)納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅,、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為,，應(yīng)當移交稽查部門處理。

　　納稅人清算申報后,，稽查部門已立案檢查的,，主管稅務(wù)機關(guān)不再進行清算審核，由稽查部門并案處理,。

　　主管稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算審核過程,，稽查部門又對納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)將清算審核移交稽查部門并案處理,。

　　第二十八條 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批,、備案的項目為單位進行清算;對于分期開發(fā)的項目,，以政府建設(shè)主管部門頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》作為分期標準，以分期項目為單位清算,。

　　2011年1月1日后采取分期方式開發(fā),、銷售的房地產(chǎn)項目，可按政府規(guī)劃主管部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》作為分期標準,，以分期項目為單位進行清算,。

　　第二十九條 清算項目中包含不同房地產(chǎn)類型的，應(yīng)當分別計算增值額,、增值率,，繳納土地增值稅。

　　第三十條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益,。

　　稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人報送的清算資料,，結(jié)合房地產(chǎn)專用發(fā)票、《商品房買賣合同一覽表》,、商品房預(yù)售(銷售)許可證,、測繪成果以及其他有關(guān)資料，重點審核房地產(chǎn)銷售明細表,、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性,，以核實計稅收入。

　　第三十一條 稅務(wù)機關(guān)對于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的,，要求納稅人提供書面說明,。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的,，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收,。

　　第三十二條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　(一)納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵,、對外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務(wù),、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

　　1,、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

　　2,、由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈�,、同類房地產(chǎn)的市場價格確定。

　　(二)納稅人將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收土地增值稅,，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用,。

　　第三十三條 納稅人在土地增值稅清算時轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途以及其他未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，按187號文第八條規(guī)定進行土地增值稅清算,。

　　第三十四條 土地增值稅扣除項目包括：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本,，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費,、建筑安裝工程費,、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費,、開發(fā)間接費用;

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用;

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

　　(五)國家規(guī)定的其他扣除項目,。

　　第三十五條 在土地增值稅清算中，扣除項目應(yīng)當符合下列要求：

　　(一)經(jīng)濟業(yè)務(wù)應(yīng)當是真實發(fā)生的,，且是合法的;

　　(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用,，必須是確實已實際支付的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用,，除另有規(guī)定外,，不得扣除。

　　(三)計算扣除項目金額時,，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法,、有效憑證的不得扣除。

　　符合以下條件的,，為合法有效憑證,。

　　1、支付給境內(nèi)單位或者個人的款項,，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的,，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證;

　　2、支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金,，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證;

　　3,、支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證,，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的,，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明;

　　4、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證,。

　　(四)扣除項目金額應(yīng)當準確地在各扣除項目中分別歸集,，不得混淆。

　　(五)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的,。

　　(六)納稅人同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目或者分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的,，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的,，除取得土地使用權(quán)所支付的金額外的其他共同扣除項目金額按可售建筑面積計算分攤。

　　納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的,，應(yīng)當準確計算各個分期清算項目所占土地面積,，并按照各個分期清算項目占地面積比例分攤?cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。

　　(七)對同一類事項,，應(yīng)當采取相同的會計政策或處理方法,。

　　第三十六條 同一清算項目，扣除項目金額按照可售建筑面積計算分攤,。

　　(一)納稅人能夠按不同房地產(chǎn)類型直接歸集房地產(chǎn)成本費用并經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認的,，清算申報時直接歸集到該類房地產(chǎn)扣除項目金額。

　　(二)納稅人應(yīng)先歸集可扣除項目金額,，按照可售建筑面積計算單位建筑面積扣除項目金額,。

　　(三)納稅人應(yīng)按已售建筑面積計算已售部分允許扣除的扣除項目金額。

　　(四)納稅人自用,、用于出租等商業(yè)用途以及其他未售房地產(chǎn),，清算時按自用、用于出租等商業(yè)用途以及其他未售房地產(chǎn)建筑面積計算不予扣除的扣除項目金額,。

　　(五)納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目,，各清算項目扣除項目金額計算分攤方法應(yīng)保持一致。

　　第三十七條 納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的,，各分期項目清算方式應(yīng)當保持一致,。

　　第三十八條 納稅人應(yīng)當準確核算取得土地使用權(quán)支付金額。

　　(一)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”,，準予扣除,。對納稅人因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金，允許計入取得土地使用權(quán)所支付的金額,。

　　(二)同一個清算項目,， 可以將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位,、人防工程,、架空層、轉(zhuǎn)換層等不再計算分攤?cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額,。

　　(三)納稅人因接受投資而取得的土地使用權(quán),，按照投資方投資入股的土地使用權(quán)作價金額作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　(四)納稅人在取得土地使用權(quán)時,，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用,，凡能取得財政專用票據(jù)的，計入取得土地使用權(quán)所支付的金額,。

　　(五)納稅人因逾期支付土地出讓金等原因支付的罰款,、滯納金、罰息或資金占用費性質(zhì)的款項,、逾期開發(fā)支付的土地閑置費等與取得土地使用權(quán)無關(guān)的款項以及與該類款項相關(guān)的契稅,，即使取得財政專用票據(jù)的，也不得列入取得土地使用權(quán)所支付的金額或房地產(chǎn)開發(fā)成本,。

　　第三十九條 納稅人應(yīng)當準確核算土地征用及拆遷補償費,。

　　(一)主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當審核納稅人支付的拆遷補償費是否真實發(fā)生，拆遷補償費是否實際發(fā)生,，尤其是支付給個人的拆遷補償款,、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。

　　(二)納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的,，安置用房視同銷售處理,，按照187號文第三條第(一)款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)項目的拆遷補償費,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款,，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費,。

　　(二)開發(fā)企業(yè)采取異地安置,，異地安置的房產(chǎn)屬于自行開發(fā)建造的，房產(chǎn)價值按187號文第三條第(一)款的規(guī)定計算,，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的,，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　　(三)貨幣安置拆遷的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費,。

　　第四十條 納稅人應(yīng)當準確核算前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費,。

　　(一)前期工程費,、基礎(chǔ)設(shè)施費應(yīng)當是真實發(fā)生的，虛構(gòu),、虛列的前期工程費,、基礎(chǔ)設(shè)施費不允許扣除。

　　(二)納稅人多個清算項目共同發(fā)生的前期工程費,、基礎(chǔ)設(shè)施費,，應(yīng)當按照各個清算項目的可售建筑面積進行分攤。

　　(三)納稅人委托其他單位進行規(guī)劃,、設(shè)計,、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察,、測繪的,，提供服務(wù)的單位應(yīng)當符合法律、法規(guī)要求并具備相應(yīng)資質(zhì),、等級,。不符合法律、法規(guī)規(guī)定而發(fā)生的前期工程費支出,，不允許扣除,。

　　第四十一條 納稅人應(yīng)當準確核算建筑安裝工程費。

　　(一)建筑安裝工程費實際發(fā)生額應(yīng)當與工程結(jié)(決)算報告,、審計報告,、工程施工合同記載的內(nèi)容相符，并已取得廈門市地方稅務(wù)局監(jiān)制的《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》;

　　(二)納稅人采用自營方式自行施工建設(shè)的,，不得虛列,、多列施工人工費、材料費,、機械臺班使用費等;

　　(三)納稅人在工程竣工驗收后,，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時,，取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的,，按發(fā)票所載金額予以扣除;未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除,。

　　(四)主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當利用建筑業(yè)稅收管理系統(tǒng),，對納稅人取得的建筑安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票信息進行比對，驗證納稅人所取得的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票的真實性和所載金額的正確性,。

　　(五)主管稅務(wù)機關(guān)可參照我市同期同類開發(fā)項目單位面積平均建安成本或我市建設(shè)部門定期公布的單位定額成本,，驗證建筑安裝工程費支出的合理性;

　　第四十二條 納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本,。

　　(一)納稅人銷售已裝修房產(chǎn),，應(yīng)當在《房地產(chǎn)買賣合同》中明確約定。沒有明確約定的,，其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本,，應(yīng)當計入房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　　(二)納稅人裝修業(yè)務(wù)支出應(yīng)當是真實發(fā)生的,，不得虛構(gòu)裝修業(yè)務(wù),，虛列、多列裝修費用,。

　　(三)納稅人裝修標準應(yīng)當符合《商品住宅裝修一次到位實施細則》(建住房[2002]190號)以及廈門市政府發(fā)布的有關(guān)規(guī)定,。

　　(四)納稅人于所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外單獨建造樣板房的,，其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)內(nèi)裝修,，既作樣板房又作為開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓的,，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　第四十三條 納稅人應(yīng)當準確核算公共配套設(shè)施費,。

　　(一)納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的,，應(yīng)當提供業(yè)主委員會或政府,、公用事業(yè)單位的接收書面文件。

　　因政府,、公用事業(yè)單位原因不能及時接收公共配套設(shè)施的,，經(jīng)接收單位或者政府部門出具相關(guān)書面證明，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確定后,，其成本,、費用可以扣除。

　　因業(yè)主委員會尚未成立,、無法辦理移交手續(xù)的,，應(yīng)當提交其在廈門市主流媒體刊登的公告以及全體業(yè)主知曉該事項的載有簽名、聯(lián)系方式的花名冊,。

　　(二)納稅人預(yù)提的公共配套設(shè)施費不得扣除,。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目，公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的,，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè),、相關(guān)費用已實際支付且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設(shè)施費,，但不得超過已實際發(fā)生的金額,。

　　(三)納稅人按規(guī)定向建設(shè)部門繳納的市政配套設(shè)施費、人防工程異地建設(shè)費以及按照《廈門市住宅區(qū)公共設(shè)施專用基金管理暫行辦法》的規(guī)定繳納的住宅區(qū)公共設(shè)施專用基金,，并取得相應(yīng)的財政專用收據(jù)的,，計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　(四)納稅人未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,，不得扣除相應(yīng)的成本,、費用。納稅人進行土地增值稅清算時已將公共配套設(shè)施作為房地產(chǎn)開發(fā)成本,，而之后將公共配套對外轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)當單獨進行土地增值稅清算，且其扣除項目金額確認為零,，適用60%土地增值稅稅率計算土地增值稅,。

　　第四十四條 納稅人應(yīng)當準確核算開發(fā)間接費,。

　　(一)開發(fā)間接費用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費用,，行政管理部門,、財務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費,。

　　(二)開發(fā)間接費用與房地產(chǎn)開發(fā)費用中的管理費用應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會計準則或企業(yè)會計制度的規(guī)定分別核算,。如劃分不清、核算混亂的,，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費用,。

　　第四十五條 納稅人應(yīng)當準確核算房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　　(一)《辦法》所稱金融機構(gòu),，是指取得中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)放的允許進行金融貸款業(yè)務(wù)許可證的金融單位,。

　　(二)納稅人進行清算時，應(yīng)當將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開發(fā)費用,。

　　(三)“能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤”按照以下順序確定：

　　能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目準確分攤,，是指納稅人獲得金融機構(gòu)發(fā)放的房地產(chǎn)專項貸款或一般貸款，確實直接用于本公司的房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè),。同時,，納稅人取得的金融機構(gòu)貸款資金使用流向清晰、核算清楚,，不存在和其他企業(yè)以及其他來源資金交叉流動的情況,。

　　能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目合理分攤，是指納稅人能夠按照《企業(yè)會計準則》或《企業(yè)會計制度》的規(guī)定準確核算利息支出,，并在不同開發(fā)項目之間進行準確分攤,。

　　(四)“商業(yè)銀行同類同期貸款利率”是指納稅人提供的其與金融機構(gòu)簽訂借款合同時，由福建省內(nèi)任何一家金融機構(gòu)提供的同期同類貸款的利率情況,。

　　“同類同期貸款利率”是指在貸款期限,、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下,，金融機構(gòu)提供貸款的利率,。該利率既可以是金融機構(gòu)公布的同類同期平均利率，也可以是金融機構(gòu)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率,，但該利率應(yīng)當符合法律規(guī)定,。

　　(五)納稅人據(jù)實列支利息支出的，應(yīng)當提供貸款合同,、利息結(jié)算單據(jù),。

　　(六)納稅人通過委托貸款、理財,、擔保,、信托等形式取得資金所支付的資金占用費性質(zhì)的款項,，不得作為利息支出。

　　金融機構(gòu)以財務(wù)咨詢費等非利息性質(zhì)向納稅人收取的費用,，不得作為利息支出扣除,。

　　(七)納稅人向金融機構(gòu)借款，因逾期還款,，金融機構(gòu)收取的超過貸款期限的利息,、罰息等款項，不得作為利息支出扣除,。

　　(八)全部使用自有資金,、沒有利息支出的以及不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除,。

　　(九)納稅人于所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外建造的售樓處所發(fā)生的費用以及裝修費用,，應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)費用。納稅人利用開發(fā)產(chǎn)品作為售樓處,，其裝修支出，應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)費用,。

　　第四十六條 對于縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用,，代收費用并入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅,，在計算扣除項目金額時,，可予以扣除，但不得作為加計扣除的基數(shù),。代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的,，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不計入扣除項目金額,。

　　第四十七條 主管稅務(wù)機關(guān)在審核收入和扣除項目金額時,，應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務(wù)往來。

　　主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)收,、應(yīng)付款余額以及發(fā)生額,，審核交易行為是否真實，是否存在隱瞞收入,、虛列成本費用的情形,。

　　第五章 核定征收

　　第四十八條 主管稅務(wù)機關(guān)在納稅評估或稽查部門在檢查過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人清算申報時所附送清算資料不符合清算要求或不實的,，可參照我市建設(shè)管理部門公布的造價定額資料,，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途,、區(qū)位等因素,，核定開發(fā)成本的單位面積金額標準,，并據(jù)以計算扣除。

　　第四十九條 主管稅務(wù)機關(guān)在納稅評估或稽查部門在檢查過程中,，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的,，可以根據(jù)相關(guān)資料進行綜合測算，并參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅負情況,，從高適用征收率核定征收土地增值稅,。

　　(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的,。

　　(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的,。

　　(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料,、收入憑證,、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的,。

　　(四)稅務(wù)機關(guān)確定應(yīng)核定征收的其他情形,。

　　第五十條 主管稅務(wù)機關(guān)在清算審核或稽查部門在檢查過程中，認為確實需要對清算項目進行核定征收的,，經(jīng)稅務(wù)人員核查,、稅務(wù)機關(guān)集體審議后，應(yīng)向納稅人送達《稅務(wù)事項通知書》,，告知納稅人應(yīng)補繳的稅款,、滯納金。按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等規(guī)定應(yīng)予以處罰的,，給予處罰;應(yīng)移送公安機關(guān)處理的,，按規(guī)定移送。

　　第六章 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

　　第五十一條 土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的(以下簡稱清算后再轉(zhuǎn)讓),，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算,。

　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

　　第五十二條 土地增值稅清算后收取的清算時已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的補面積差款項直接作為增值額,，按清算時確定的適用稅率計算繳納土地增值稅。

　　第五十三條 納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當按月區(qū)分普通住宅和非普通住宅分別計算增值額,、增值率,，繳納土地增值稅。

　　第五十四條 納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,，對于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的,，納稅義務(wù)發(fā)生時間為合同簽訂的付款日期的當天;對于對采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天,。

　　第七章 稅收優(yōu)惠管理

　　第五十五條 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一款規(guī)定,，納稅人建造普通標準住宅出售,，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅,。

　　普通標準住宅的認定以廈門市政府有關(guān)部門每年發(fā)布的標準為準,。

　　第五十六條 納稅人按照《辦法》第十九條規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率低于20%的,，待稅務(wù)機關(guān)清算審核后或稽查部門檢查后由納稅人提出書面申請,，主管稅務(wù)機關(guān)按照審批程序辦理免稅審批手續(xù)。

　　第八章 附則

　　第五十七條 對納稅人存在未及時,、如實進行土地增值稅清算申報,、提供虛假納稅資料、逃避繳納稅款等稅收違法行為的,，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等規(guī)定進行處罰,，應(yīng)移送公安機關(guān)處理的，按規(guī)定移送,。

　　第五十八條 本《辦法》未盡事項,，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則,、187號文,、91號文和其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第五十九條　本《辦法》自2014年9月1日起生效,。《辦法》生效前主管稅務(wù)機關(guān)已受理的土地增值稅清算項目或稽查部門已發(fā)稅務(wù)檢查通知書的,，仍按《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<廈門市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的通知》(廈地稅發(fā)[2010]16號)(以下簡稱廈地稅發(fā)[2010]16號文)處理,，廈地稅發(fā)[2010]16號文自2015年1月1日起停止執(zhí)行。