在日常土地增值稅清算審核工作中,，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不太關(guān)注土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn),，不注意提前規(guī)劃好不同房屋類型的銷售時(shí)機(jī),，給企業(yè)帶來(lái)了較大的稅負(fù)影響。為了計(jì)算方便并說(shuō)明問(wèn)題,，本文只對(duì)非住宅進(jìn)行稅負(fù)分析,，營(yíng)業(yè)稅金及附加按5.5%計(jì)算，開發(fā)費(fèi)按10%計(jì)算扣除,。

　　案例一

　　A企業(yè)2011年初開發(fā)建造一樓盤,，總可售面積為3萬(wàn)平方米，其中住宅2萬(wàn)平方米,、商業(yè)0.6萬(wàn)平方米,、地下車位130個(gè)，合計(jì)0.4萬(wàn)平方米,。2012年底,，A企業(yè)除地下車位0.4萬(wàn)平方米外已全部售完，銷售面積達(dá)到總可售面積的87%,，符合土地增值稅的“可清算”條件,。

　　按本地規(guī)定，土地增值稅清算按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,、非住宅類型分類，分別計(jì)算土地增值稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的可售地下車庫(kù)(位),，按照非住宅類型房地產(chǎn)合并清算,。土地成本按總可售建筑面積分配。

　　2013年初，稅務(wù)機(jī)關(guān)通知清算,。清算時(shí)的基本情況是：住宅銷售收入18000萬(wàn)元,，商業(yè)銷售收入12000萬(wàn)元，該項(xiàng)目土地和建筑成本為每平方米5000元,。項(xiàng)目清算前后時(shí)間,，該樓盤地下車位的市場(chǎng)普遍接受價(jià)在14萬(wàn)元~15萬(wàn)元一個(gè)。

　　A企業(yè)非住宅清算應(yīng)繳納土地增值稅情況：

　　1.收入12000萬(wàn)元,，銷售面積0.6萬(wàn)平方米,，單位土地及建安成本每平方米5000元;

　　2.扣除項(xiàng)目總金額=0.6×5000+12000×5.5%+0.6×5000×30%=4560(萬(wàn)元);

　　3.增值率=(12000-4560)÷4560=163%;

　　4.應(yīng)繳納土地增值稅=7440×50%-4560×15%=3036(萬(wàn)元)。

　　A企業(yè)若在清算后再轉(zhuǎn)讓車位,，就按市場(chǎng)能接受的價(jià)值15萬(wàn)元一個(gè)計(jì)算,，企業(yè)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))中關(guān)于清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的申報(bào)方法，即在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。其應(yīng)繳土地增值稅情況：扣除項(xiàng)目總金額=0.4×5000+130×15×5.5%+0.4×5000×30%=2707.25(萬(wàn)元),，增值率=(130×15-2707.25)÷2707.25=-28%,。由于是負(fù)增值，因此本項(xiàng)目清算后再轉(zhuǎn)讓車位無(wú)土地增值稅,。

　　A企業(yè)該項(xiàng)目非住宅清算總計(jì)應(yīng)繳土地增值稅3036萬(wàn)元,。

　　案例二

　　B企業(yè)在相同地段開發(fā)一項(xiàng)目，開發(fā)時(shí)間,、建筑規(guī)模,、物業(yè)類型、銷售價(jià)格等均與A企業(yè)一模一樣,，只是房屋銷售類型的時(shí)間作了改變,，在項(xiàng)目銷售達(dá)85%時(shí)，商業(yè)與車位已銷售完畢,。

　　B企業(yè)的非住宅清算應(yīng)繳納土地增值稅情況：

　　1.商業(yè)銷售收入12000萬(wàn)元,，車位銷售收入1950萬(wàn)元(按15萬(wàn)元一個(gè))，銷售面積共計(jì)1萬(wàn)平方米,，單位土地及建安成本每平方米5000元;

　　2.扣除項(xiàng)目總金額=1×5000+13950×5.5%+1×5000×30%=7267.25(萬(wàn)元);

　　3.增值率=(13950-7267.25)÷7267.25=91%;

　　4.應(yīng)繳納土地增值稅=6682.75×40%-7267.25×5%=2309.74(萬(wàn)元),。

　　從上述兩個(gè)案例比較得知，由于清算時(shí)間與車位銷售時(shí)間不同,，A企業(yè)比B企業(yè)非住宅類型的實(shí)際稅負(fù)高出726.26萬(wàn)元,。

　　產(chǎn)生稅負(fù)差異的主要原因

　　從理論上來(lái)講，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品銷售達(dá)100%時(shí),，再進(jìn)行土地增值稅的清算,，對(duì)所有開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)都是沒(méi)有稅負(fù)差異的,。但從現(xiàn)行稅收征管政策規(guī)定和各地實(shí)際操作情況上來(lái)看，由于在土地增值稅征管上確立了“可清算”情形及清算要求,，即已竣工驗(yàn)收且已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上并正在繼續(xù)銷售的項(xiàng)目清算,，取得預(yù)售許可證滿三年未銷售完畢并繼續(xù)銷售的項(xiàng)目清算。加之由于現(xiàn)行出臺(tái)的土地增值稅相關(guān)稅收政策的不完善和具體實(shí)務(wù)操作的不統(tǒng)一,，造成了不同清算對(duì)象之間較大的稅負(fù)差異,。在這些原因中，最主要就是項(xiàng)目清算時(shí)的未售開發(fā)產(chǎn)品在清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,，如何計(jì)算土地增值稅?

　　國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件第八條關(guān)于“清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理”中規(guī)定：“在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào),，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算”。目前大部分稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的處理都是按照“當(dāng)期取得的收入-當(dāng)期銷售面積×前期清算時(shí)確定的單位面積計(jì)稅成本”直接計(jì)算征收土地增值稅的,。稅務(wù)機(jī)關(guān)這種簡(jiǎn)單處理方式也引起了不少基層稅務(wù)機(jī)關(guān),、專業(yè)人士及納稅人的質(zhì)疑，認(rèn)為此種簡(jiǎn)單處理辦法在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中造成了嚴(yán)重稅負(fù)不公,，不符合土地增值稅以“項(xiàng)目”為單位清算,，以“超率累進(jìn)稅率”計(jì)算征收的原則。迄今為止,，在這方面還沒(méi)有準(zhǔn)確的政策解讀和明確的操作規(guī)范,，這是產(chǎn)生相同企業(yè)之間或相同項(xiàng)目之間由于清算時(shí)間不同或房屋類型銷售時(shí)點(diǎn)不同而稅負(fù)各異的根源。

　　應(yīng)對(duì)措施及建議

　　通過(guò)上述分析,，在現(xiàn)行稅收政策和各地具體征管情況下,，地下車位在清算“項(xiàng)目”上形成的稅負(fù)差異，只與處置時(shí)間有關(guān),，與處置方式?jīng)]有必然的關(guān)聯(lián),，即對(duì)地下車位的處置方式即賣與不賣，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要是能夠準(zhǔn)確掌控的,，其清算“項(xiàng)目”的土地增值稅稅負(fù)是確定的,，提前能夠預(yù)測(cè)的，不存在所說(shuō)的稅負(fù)差異問(wèn)題,，即明知而為,。如果企業(yè)要處置即銷售的，則要考慮項(xiàng)目的清算時(shí)點(diǎn)與車位的處置時(shí)間了,。因此,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須準(zhǔn)確掌握好稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的“項(xiàng)目”清算時(shí)點(diǎn)與企業(yè)不同類型開發(fā)產(chǎn)品銷售時(shí)間尤為重要。本文觀點(diǎn)：

　　1.企業(yè)在組織籌劃營(yíng)銷策略時(shí),，必須要向項(xiàng)目地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)了解和咨詢,，全面、準(zhǔn)確掌握土地增值稅相關(guān)政策和管理規(guī)定，特別要弄清楚開發(fā)項(xiàng)目“可清算”具體條件即銷售達(dá)85%和“項(xiàng)目”清算時(shí)未售產(chǎn)品在清算后銷售或轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理規(guī)定,。

　　2.企業(yè)在正式營(yíng)銷過(guò)程中,，必須要按照開發(fā)產(chǎn)品的不同類型和土地增值稅清算的分類型合并清算標(biāo)準(zhǔn)(如本文案例將企業(yè)建造的地下車位，按照非住宅類型房地產(chǎn)合并清算),，及時(shí)主動(dòng)并提前規(guī)劃好地下車位與其歸并的房屋類型的銷售時(shí)間,，掌控好地下車位與其歸并清算類型的銷售進(jìn)度，有利于降低稅負(fù),，維護(hù)企業(yè)的最大利益,。