這個(gè)算法本質(zhì)不是在計(jì)算契稅,，我們其實(shí)是在找不動產(chǎn)的原價(jià),，因?yàn)槲覀兪窃谟?jì)算增值稅的應(yīng)納稅額嘛,，因?yàn)榭梢圆铑~計(jì)稅,，就是可以減掉當(dāng)初購置不動產(chǎn)的原價(jià),，但是因?yàn)槟承┰蛭覀儫o法提供取得不動產(chǎn)時(shí)候的發(fā)票了,，比如我們當(dāng)初購買不動產(chǎn)的發(fā)票被弄丟了，那我們就不知道原價(jià)是多少了,，但是我們有當(dāng)初繳納契稅的完稅憑證,，當(dāng)初我們計(jì)算契稅的計(jì)稅依據(jù)就類似于取得不動產(chǎn)的原價(jià),，此時(shí)我們就用契稅計(jì)稅依據(jù)作為取得不動產(chǎn)的原價(jià)來差額計(jì)稅,。

所以要先弄清楚我們不是在算契稅,，我們其實(shí)就是在找取得不動產(chǎn)的原價(jià),。

清楚了這個(gè)點(diǎn)之后我們再進(jìn)一步分析,，要看是營改增前還是營改增之后,。

營改增前是繳納營業(yè)稅的,，營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅,，那么當(dāng)初契稅的計(jì)稅依據(jù)就是含營業(yè)稅的,，營改增之前不動產(chǎn)對應(yīng)的營業(yè)稅稅率就是5%,，跟營改增之后增值稅的征收率是一樣的,，都是5%,。

因此就有了第一個(gè)公式：

2016年4月30日及以前繳納契稅的（營改增前）：

增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價(jià)格（含增值稅）-契稅計(jì)稅金額（含營業(yè)稅）］÷（1+5%）×5%

交易價(jià)格是含增值稅的,，契稅的計(jì)稅金額是營改增前的是含營業(yè)稅的,，也就是說二者都是含稅的,，那么就先差額相減,，減完之后的差額依舊是含稅的,，并且含的都是5%的稅，所以是差額之后再價(jià)稅分離的,。

那么營改增之后,，增值稅就是價(jià)外稅了,，那繳納契稅的計(jì)稅依據(jù)就是不含增值稅的了，所以此時(shí)的契稅計(jì)稅金額（不含增值稅）,。

那第二個(gè)公式,，2016年5月1日及以后繳納契稅的（營改增后）：

增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價(jià)格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計(jì)稅金額（不含增值稅）］×5%

全部交易價(jià)格是含稅的，我們先對其價(jià)稅分離,，用不含稅的全部交易價(jià)格減掉不含增值稅的契稅計(jì)稅金額,，然后用這個(gè)差額乘以征收率計(jì)算增值稅即可的。