初級會計的學習靠的是一點一滴的積累,，東奧會計在線為大家?guī)砹恕督?jīng)濟法基礎(chǔ)》核心考點——契稅征稅范圍、契稅應(yīng)納稅額的計算,、土地增值稅征稅范圍,、土地增值稅計稅依據(jù)、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算,。趕緊來學習吧！

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【本知識點所屬章節(jié)】《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》第六章

考點：契稅

交不交契稅

(一)納稅人

1.在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬,，承受的單位和個人為契稅的納稅人,。

2.“承受”,，是指以受讓,、購買,、受贈,、互換等方式取得土地,、房屋權(quán)屬的行為。

(二)征稅范圍

1.一般范圍

(1)征收契稅的土地,、房屋權(quán)屬,，具體為土地使用權(quán),、房屋所有權(quán)。

(2)土地使用權(quán)

①土地使用權(quán)出讓;

②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，包括出售,、贈與,、互換,，但不包括土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移,。

(3)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移,，包括房屋買賣,、贈與,、互換,。

(4)共有(2022年新增)

下列情形,，屬于發(fā)生土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,，承受方應(yīng)當依法繳納契稅：

①因共有不動產(chǎn)份額變化的;

②因共有人增加或者減少的,。

(5)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機關(guān)出具的監(jiān)察文書等因素發(fā)生土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的,，承受方應(yīng)當依法繳納契稅,。(2022年新增)

2.視同發(fā)生應(yīng)稅行為

(1)以作價投資(入股),、償還債務(wù)(抵債),、劃轉(zhuǎn),、獎勵等方式轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬的,，應(yīng)當依法征收契稅。

(2)在股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓中,，單位,、個人承受公司股權(quán)(股份),，公司土地,、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅,。(2022年新增)

3.土地、房屋典當,、分拆(分割)、抵押以及出租等行為,，不屬于契稅的征稅范圍,。

(三)稅收優(yōu)惠

1.免征契稅的相關(guān)項目及具體要求

(1)有下列情形之一的,，免征契稅：

①國家機關(guān),、事業(yè)單位,、社會團體,、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公,、教學,、醫(yī)療、科研,、軍事設(shè)施;

②非營利性的學校,、醫(yī)療機構(gòu)、社會福利機構(gòu)承受土地,、房屋權(quán)屬用于辦公,、教學、醫(yī)療,、科研,、養(yǎng)老、救助;

③承受荒山,、荒地,、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林,、牧,、漁業(yè)生產(chǎn);

④婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地,、房屋權(quán)屬;

⑤法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬;

⑥依照法律規(guī)定應(yīng)當予以免稅的外國駐華使館,、領(lǐng)事館和國際組織駐華代表機構(gòu)承受土地,、房屋權(quán)屬。

(2)享受契稅免稅優(yōu)惠的土地,、房屋用途的具體要求(2022年新增)：

①用于辦公的,，限于辦公室(樓)以及其他直接用于辦公的土地、房屋;

②用于教學的,，限于教室(教學樓)以及其他直接用于教學的土地,、房屋;

③用于醫(yī)療的，限于門診部以及其他直接用于醫(yī)療的土地,、房屋;

④用于科研的,，限于科學試驗的場所以及其他直接用于科研的土地、房屋;

⑤用于軍事設(shè)施的,，限于直接用于《中華人民共和國軍事設(shè)施保護法》規(guī)定的軍事設(shè)施的土地,、房屋;

⑥用于養(yǎng)老的，限于直接用于為老年人提供養(yǎng)護,、康復(fù),、托管等服務(wù)的土地、房屋;

⑦用于救助的,，限于直接為殘疾人,、未成年人、生活無著落的流浪乞討人員提供養(yǎng)護,、康復(fù),、托管等服務(wù)的土地、房屋,。

(3)對享受契稅免稅優(yōu)惠的非營利性機構(gòu)的具體資質(zhì)要求(2022年新增)：

①學校的具體范圍為經(jīng)縣級以上人民政府或者其教育行政部門批準成立的大學,、中學、小學,、幼兒園,，實施學歷教育的職業(yè)教育學校、特殊教育學校,、專門學校，以及經(jīng)省級人民政府或者其人力資源社會保障行政部門批準成立的技工院校,。

②醫(yī)療機構(gòu)的具體范圍為經(jīng)縣級以上人民政府衛(wèi)生健康行政部門批準或者備案設(shè)立的醫(yī)療機構(gòu),。

③社會福利機構(gòu)的具體范圍為依法登記的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、殘疾人服務(wù)機構(gòu),、兒童福利機構(gòu),、救助管理機構(gòu),、未成年人救助保護機構(gòu)。

2.國務(wù)院酌定減免

根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要,，國務(wù)院對居民住房需求保障,、企業(yè)改制重組、災(zāi)后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅,，報全國人民代表大會常務(wù)委員會備案,。

3.省級地方酌定減免

(1)省、自治區(qū),、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：

①因土地,、房屋被縣級以上人民政府征收、征用,，重新承受土地,、房屋權(quán)屬;

②因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬,。

(2)上述免征或者減征契稅的具體辦法,，由省、自治區(qū),、直轄市人民政府提出,，報同級人民代表大會常務(wù)委員會決定，并報全國人民代表大會常務(wù)委員會和國務(wù)院備案,。

4.改制重組相關(guān)減免規(guī)定(2022年新增)

(1)自2021年1月1日起至2023年12月31日,，企業(yè)按照規(guī)定整體改制，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制(變更)后的公司中所持股權(quán)(股份)比例超過75%,，且改制(變更)后公司承繼原企業(yè)權(quán)利,、義務(wù)的，對改制(變更)后公司承受原企業(yè)土地,、房屋權(quán)屬,，免征契稅。

(2)自2021年1月1日起至2023年12月31日,，兩個或兩個以上的公司,，依照法律規(guī)定、合同約定,，合并為一個公司,，且原投資主體存續(xù)的，對合并后公司承受原合并各方土地,、房屋權(quán)屬,，免征契稅。

(3)自2021年1月1日起至2023年12月31日，公司依照法律規(guī)定,、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司,，對分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬,，免征契稅,。

(4)自2021年1月1日起至2023年12月31日，企業(yè)依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定實施破產(chǎn),，債權(quán)人(包括破產(chǎn)企業(yè)職工)承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務(wù)的土地,、房屋權(quán)屬，免征契稅;對非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地,、房屋權(quán)屬,，凡按照規(guī)定與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)土地,、房屋權(quán)屬,，免征契稅;與原企業(yè)超過30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的，減半征收契稅,。

(5)自2021年1月1日起至2023年12月31日,，經(jīng)國務(wù)院批準實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地,、房屋權(quán)屬,，免征契稅。

5.經(jīng)批準減征,、免征契稅的納稅人,，改變有關(guān)土地、房屋的用途,，或者有其他不再屬于減征,、免征契稅情形的，應(yīng)當補繳已經(jīng)減征,、免征的稅款,。

交不交契稅(綜述)

續(xù)表

交多少契稅

1.計稅公式：應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×適用稅率

2.稅率：采用比例稅率,，實行3%至5%的幅度稅率。

3.以不含增值稅的成交價格為計稅依據(jù)

(1)土地使用權(quán)出讓,、出售,，房屋買賣，以土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的不含增值稅成交價格,，包括承受者應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應(yīng)的價款為計稅依據(jù),。

(2)土地使用權(quán)及所附建筑物,、構(gòu)筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物,、構(gòu)筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓的,，計稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價款。(2022年新增)

(3)土地使用權(quán)出讓的,，計稅依據(jù)包括土地出讓金,、土地補償費、安置補助費,、地上附著物和青苗補償費,、征收補償費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費,、實物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實物,、其他經(jīng)濟利益對應(yīng)的價款,。(2022年新增)

(4)房屋附屬設(shè)施(包括停車位,、機動車庫、非機動車庫,、頂層閣樓,、儲藏室及其他房屋附屬設(shè)施)與房屋為同一不動產(chǎn)單元的,，計稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率;房屋附屬設(shè)施與房屋為不同不動產(chǎn)單元的,，計稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格,，并按當?shù)卮_定的適用稅率計稅。(2022年新增)

(5)承受已裝修房屋的,，應(yīng)將包括裝修費用在內(nèi)的費用計入承受方應(yīng)交付的總價款,。(2022年新增)

(6)以作價投資(入股)、償還債務(wù)等應(yīng)交付經(jīng)濟利益的方式轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬的,，參照土地使用權(quán)出讓,、出售或房屋買賣確定契稅適用稅率、計稅依據(jù)等,。(2022年新增)

4.以不含增值稅的差價為計稅依據(jù)

土地使用權(quán)互換,、房屋互換，互換價格相等的,，互換雙方計稅依據(jù)為零;互換價格不相等的,，以其差額(不含增值稅)為計稅依據(jù)，由支付差額的一方繳納契稅,。

提示一下

此處的“互換”是指以房換房,、以地換地、房地互換,，如果是以房(地)抵債,、以房(地)換貨，應(yīng)視同房屋(土地)買賣繳納契稅,。

5.以核定的價格為計稅依據(jù)

(1)土地使用權(quán)贈與,、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為,，契稅的計稅依據(jù)為稅務(wù)機關(guān)參照土地使用權(quán)出售,、房屋買賣的市場價格“依法核定的價格”(不含增值稅)。

(2)以劃轉(zhuǎn),、獎勵等沒有價格的方式轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬的，參照土地使用權(quán)或房屋贈與確定契稅適用稅率,、計稅依據(jù)等,。(2022年新增)

(3)為防止納稅人隱瞞、虛報成交價格以偷,、逃稅款,，對納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的,，由稅務(wù)機關(guān)依法核定,。稅務(wù)機關(guān)依法核定計稅價格，應(yīng)參照市場價格,，采用房地產(chǎn)價格評估等方法合理確定,。

6.關(guān)于劃撥取得的土地使用權(quán)(2022年新增)

(1)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準改為出讓方式重新取得該土地使用權(quán)的,，應(yīng)由該土地使用權(quán)人以補繳的土地出讓價款為計稅依據(jù)繳納契稅,。

(2)先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，劃撥土地性質(zhì)改為出讓的,，承受方應(yīng)分別以補繳的土地出讓價款和房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格為計稅依據(jù)繳納契稅,。

(3)先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，劃撥土地性質(zhì)未發(fā)生改變的,，承受方應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格為計稅依據(jù)繳納契稅。

考點12：契稅的征收管理規(guī)定

1.納稅義務(wù)發(fā)生時間

(1)契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間,，為納稅人簽訂土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當日。

(2)因人民法院,、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機關(guān)出具的監(jiān)察文書等發(fā)生土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為法律文書等生效當日,。(2022年新增)

(3)因改變土地,、房屋用途等情形應(yīng)當繳納已經(jīng)減征、免征契稅的,，納稅義務(wù)發(fā)生時間為改變有關(guān)土地,、房屋用途等情形的當日。(2022年新增)

(4)因改變土地性質(zhì),、容積率等土地使用條件需補繳土地出讓價款,，應(yīng)當繳納契稅的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為改變土地使用條件當日,。(2022年新增)

2.納稅期限

(1)納稅人應(yīng)當在依法辦理土地,、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報繳納契稅。

(2)發(fā)生法定情形,，按規(guī)定不再需要辦理土地,、房屋權(quán)屬登記的，納稅人應(yīng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起90日內(nèi)申報繳納契稅,。(2022年新增)

3.退稅

(1)在依法辦理土地,、房屋權(quán)屬登記前，權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同,、權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效,、無效、被撤銷或者被解除的,，納稅人可以向稅務(wù)機關(guān)申請退還已繳納的稅款,，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當依法辦理。

(2)納稅人繳納契稅后發(fā)生下列情形,，可依法申請退稅(2022年新增)：

①因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導(dǎo)致土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無效,、被撤銷或者被解除，且土地,、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的;

②在出讓土地使用權(quán)交付時,，因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價款的;

③在新建商品房交付時，因?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需返還房價款的,。

4.納稅地點

契稅由土地,、房屋所在地的稅務(wù)機關(guān)依法征收管理。

考點：土地增值稅

交不交土地增值稅

(一)納稅人

土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,。

(二)征稅范圍的一般規(guī)定

1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓土地使用權(quán)的行為不征稅,。

2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅,，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅,，對以繼承,、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅,，但并非所有名為“贈與”的行為均不征稅,，不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為只包括：

(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為,；

(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體,、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利,、公益事業(yè)的行為,。

(三)特殊業(yè)務(wù)的處理

1.房地產(chǎn)的交換

(1)房地產(chǎn)交換屬于土地增值稅的征稅范圍；

(2)對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實,，可以免征土地增值稅。

2.合作建房

對于一方出地,，另一方出資金,，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的,，暫免征收土地增值稅,；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅,。

3.房地產(chǎn)的出租：不屬于土地增值稅的征稅范圍,。

4.房地產(chǎn)的抵押vs抵債

對于房地產(chǎn)的抵押,，在抵押期間不征收土地增值稅；如果抵押期滿以房地產(chǎn)抵債,，發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的,，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。

辨析一下

5.房地產(chǎn)代建行為：不屬于土地增值稅的征稅范圍,。

6.房地產(chǎn)進行重新評估而產(chǎn)生的評估增值：不屬于土地增值稅的征稅范圍,。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收土地增值稅,。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵,、對外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務(wù),、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),，征收土地增值稅,。

鏈接一下

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前,，不征收房產(chǎn)稅,，但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅,。

8.對個人轉(zhuǎn)讓住房暫免征收土地增值稅,。

9.普通標準住宅

(1)納稅人建造普通標準住宅(不包括高級公寓、別墅,、度假村等)出售,，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅,；超過20%的,，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

(2)對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,，應(yīng)分別核算增值額,；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定,。

10.因國家建設(shè)需要依法征用,、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅,；因城市實施規(guī)劃,、國家建設(shè)的需要而搬遷,，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅,。

11.改制重組(2022年調(diào)整)

自2021年1月1日至2023年12月31日,，企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策如下：

(1)企業(yè)按照規(guī)定整體改制，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱“房地產(chǎn)”)轉(zhuǎn)移,、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅,。

(2)按照法律規(guī)定或者合同約定,，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè),，暫不征土地增值稅,。

(3)按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè),，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅,。

(4)單位,、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到被投資的企業(yè),，暫不征土地增值稅。

(5)上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形,。

土地增值稅征稅范圍(綜述)

續(xù)表1

續(xù)表2

注：以上學習內(nèi)容選自黃潔洵老師2022年《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》新教材基礎(chǔ)班授課講義

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