房產(chǎn)稅征稅范圍,、應(yīng)納稅額的計(jì)算_初級(jí)會(huì)計(jì)《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》核心考點(diǎn)
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【本知識(shí)點(diǎn)所屬章節(jié)】《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》第六章
考點(diǎn)：房產(chǎn)稅
1.房產(chǎn)稅的納稅人
房產(chǎn)稅的納稅人,，是指在我國(guó)城市,、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人,。具體包括：
(1)產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有的，其經(jīng)營(yíng)管理的單位為納稅人,；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人所有的,，集體單位和個(gè)人為納稅人。
(2)產(chǎn)權(quán)出典的,，承典人為納稅人,。
辨析一下
①出典：承典人為房產(chǎn)稅納稅人。
②出租：出租人為房產(chǎn)稅納稅人,。
(3)產(chǎn)權(quán)所有人,、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人,。
(4)產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的,，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。
(5)納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門,、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn),，由使用人(納稅單位和個(gè)人)代為繳納房產(chǎn)稅。
2.房產(chǎn)稅的征稅范圍
(1)房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市,、縣城,、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋。
(2)獨(dú)立于房屋之外的建筑物,，如圍墻,、煙囪、水塔,、菜窖,、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象。
(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房,，在出售前,，不征收房產(chǎn)稅,，但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅,。
交多少房產(chǎn)稅
1.基本規(guī)定
計(jì)稅方法 | 計(jì)稅依據(jù) | 稅率 | 計(jì)稅公式 | |
從價(jià)計(jì)征 | 以房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值為計(jì)稅依據(jù) | 1.2% | 應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅房產(chǎn)余值×1.2% =應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1- 扣除比例）×1.2% | |
從租計(jì)征 | 以房屋出租取得的不含增值稅租金收入為計(jì)稅依據(jù)（包括貨幣收入和實(shí)物收入） | 一般情況 | 12% | 應(yīng)納稅額 =不含增值稅的租金收入×12%或4% |
個(gè)人出租住房（不區(qū)分用途） | 4% | |||
企事業(yè)單位,、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房（2022年新增） | ||||
2.具體細(xì)節(jié)
(1)房產(chǎn)原值
①房產(chǎn)原值,，是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價(jià)(不扣減折舊額),。
②房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施(如暖氣,、衛(wèi)生、通風(fēng),、照明,、煤氣等設(shè)備；各種管線,；電梯,、升降機(jī)、過(guò)道,、曬臺(tái)等),。
③凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,，如給排水,、采暖、消防,、中央空調(diào),、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算,，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值,，計(jì)征房產(chǎn)稅。
鏈接一下
獨(dú)立于房屋之外的建筑物,，如圍墻,、煙囪、水塔,、菜窖,、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象。
④納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建,、擴(kuò)建的,，要相應(yīng)增加房屋的原值。對(duì)更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí),，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值,；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件,，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值,。
(2)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)
①真投資：被投資方交、從價(jià)計(jì)征
對(duì)以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng),、投資者參與投資利潤(rùn)分紅,、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)繳房產(chǎn)稅,。
②假投資：投資方/產(chǎn)權(quán)人交,、從租計(jì)征
對(duì)以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的,，實(shí)際上是以聯(lián)營(yíng)名義取得房屋租金,，應(yīng)當(dāng)以出租方取得的不含增值稅的租金收入為計(jì)稅依據(jù)計(jì)繳房產(chǎn)稅。
(3)融資租賃房屋：由承租人交,、從價(jià)計(jì)征
融資租賃房屋的房產(chǎn)稅,，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的,，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
注：以上學(xué)習(xí)內(nèi)容選自黃潔洵老師2022年《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》新教材基礎(chǔ)班授課講義
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