2017《涉稅服務實務》高頻考點：其他稅種納稅申報和納稅審核
【高頻考點3】土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓新建房地產(chǎn)的扣除項目
1.取得土地使用權所支付的金額
(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款;
【提示1】
①以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;
?、谝孕姓潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵嗟模瑸檗D讓土地使用權時按規(guī)定補繳的出讓金;
?、垡赞D讓方式取得土地使用權的，為實際支付的地價款,。
(2)納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用,，例如：契稅、過戶手續(xù)費等,。
【提示2】其取得土地使用權時所支付的金額需要在已開發(fā)轉讓,、未開發(fā)轉讓的項目中進行分配，僅就對外轉讓部分計入扣除,。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：
(1)土地征用及拆遷補償費
(2)前期工程費
(3)建筑安裝工程費
(4)基礎設施費
(5)公共配套設施費
(6)開發(fā)間接費用
【提示1】企業(yè)根據(jù)會計準則的核算要求將開發(fā)利息計入開發(fā)成本,，但在計算土地增值稅時開發(fā)成本中不包含利息支出。但企業(yè)所得稅與會計準則的規(guī)定一致,。
【提示2】開發(fā)成本需要在已轉讓,、未轉讓的項目中進行分配,，僅就對外轉讓部分計入扣除,。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用
會計核算中：管理費用、財務費用,、銷售費用
此部分扣除不是以財務核算為基礎,，關鍵取決于利息的處理。
(1)納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,，并能提供金融機構的貸款證明的：
房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額)
(2)納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,，或不能提供金融機構貸款證明的：
房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內
【提示】
①利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行,，超過上浮幅度的部分不允許扣除,。
?、趯τ诔^貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除，但是在企業(yè)所得稅前是可以扣除的,。
?、鄄糠珠_發(fā)或轉讓房地產(chǎn)項目的利息支出需按銷售比例扣除。
【關于利息】
(1)全部使用自有資金,，沒有利息支出的,，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行,。即：房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內,。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的,，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述(1),、(2)項所述兩種辦法(二者選其一)。
(3)土地增值稅清算時,，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,，應調整至開發(fā)費用中計算扣除。
4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“一稅兩費”(城建稅,、教育費附加,、地方教育費附加)。
【提示】非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“兩稅兩費”(印花稅,、城建稅,、教育費附加、地方教育費附加),。
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：
加計扣除費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
【高頻考點4】土地增值稅中,，對于存量房地產(chǎn)轉讓的扣除項目規(guī)定
1.房屋及建筑物的評估價格
由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
2.取得土地使用權所支付的地價款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用,。
3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(營業(yè)稅,、城建稅、教育費附加,、地方教育費附加,、印花稅)。
【提示】
?、俜膊荒苋〉迷u估價格,，但能提供購房發(fā)票的：取得土地使用權所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格,，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除,。
②計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,，每滿12個月計一年;超過一年,，未滿12個月但超過6個月的,，可以視同為一年。
?、蹖τ谵D讓舊房及建筑物,，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的,，地方稅務機關可以實行核定征收,。
④對于個人購入房地產(chǎn)再轉讓的,，其在購入時已繳納的契稅,，已經(jīng)包括在舊房及建筑物的評估價格中，在計征土地增值稅時,，不另作為“與轉讓房地產(chǎn)有關稅金”預計扣除,。
【高頻考點5】房產(chǎn)稅企業(yè)擁有的房產(chǎn)中，地上建筑物與地下建筑物的稅務處理區(qū)分
用途 | 地上建筑物 | 與地上建筑物“相連”的地下建筑物 | “獨立”的地下建筑物 |
自用 | 應納稅額=房產(chǎn)原值×（1-原值減除比例）×1.2% | 與地上建筑物處理相同 | 工業(yè)用途：應納稅額=房產(chǎn)原價×房產(chǎn)原值折算比例50%～60%×（1-原值減除比例）×1.2% |
商業(yè)用途：應納稅額=房產(chǎn)原價×房產(chǎn)原值折算比例70%～80%×（1-原值減除比例）×1.2% | |||
出租 | 應納稅額=租金收入×12% | 應納稅額=租金收入×12% |
【高頻考點6】土地增值稅的征收范圍——特殊規(guī)定
具體情況 | 稅法規(guī)定 |
1.繼承,、贈與 | （1）繼承,；不征（無收入） |
（2）贈與：公益性贈與、贈與直系親屬或承擔 直接贍養(yǎng)義務的贍養(yǎng)人,，不征,；非公益性贈與，征稅 | |
2.出租 | 不征（無權屬轉移） |
3.房地產(chǎn)抵押 | 抵押期間不征,；抵押期滿能償還債務本息的抵押人,，收回房產(chǎn)的不征；抵押期滿,，不能償還債務,，而以房地產(chǎn)抵債，征稅 |
4.房地產(chǎn)交換 | 單位之間換房,，征稅,；個人之間互換自有住房，免征 |
5.改制重組 【提示】改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) | （1）非公司制企業(yè)整體改建為有限責任公司或者股份有限公司,，有限責任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責任公司）,。對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權屬轉移,、變更到改建后的企業(yè),，暫不征土地增值稅。 |
（2）按照法律規(guī)定或者合同約定,，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,，對原企業(yè)將國有土地,、房屋權屬轉移,、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅,。 | |
（3）按照法律規(guī)定或者合同約定,，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地,、房屋權屬轉移,、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅,。 | |
（4）單位,、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資,，對其將國有土地,、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業(yè),，暫不征土地增值稅,。 | |
6.合作建房 | 建成后分房自用，暫免征稅,；建成后轉讓,，征稅 |
7.兼并轉讓 | 暫免征 |
8.代建房 | 不征（無權屬轉移） |
9.評估增值 | 不征（無權屬轉移） |
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