【高頻考點(diǎn)3】土地增值稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款;

　　【提示1】

　?、僖猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，為支付的土地出讓金;

　?、谝孕姓潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的,，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金;

　?、垡赞D(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實(shí)際支付的地價(jià)款,。

　　(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用,，例如：契稅、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)等,。

　　【提示2】其取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額需要在已開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓,、未開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目中進(jìn)行分配，僅就對(duì)外轉(zhuǎn)讓部分計(jì)入扣除,。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本：

　　(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　(2)前期工程費(fèi)

　　(3)建筑安裝工程費(fèi)

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

　　(5)公共配套設(shè)施費(fèi)

　　(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

　　【提示1】企業(yè)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的核算要求將開(kāi)發(fā)利息計(jì)入開(kāi)發(fā)成本,，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)開(kāi)發(fā)成本中不包含利息支出。但企業(yè)所得稅與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定一致,。

　　【提示2】開(kāi)發(fā)成本需要在已轉(zhuǎn)讓,、未轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目中進(jìn)行分配，僅就對(duì)外轉(zhuǎn)讓部分計(jì)入扣除,。

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　會(huì)計(jì)核算中：管理費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用

　　此部分扣除不是以財(cái)務(wù)核算為基礎(chǔ),，關(guān)鍵取決于利息的處理,。

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額)

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　【提示】

　?、倮⒌纳细》劝磭?guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除,。

　?、趯?duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除，但是在企業(yè)所得稅前是可以扣除的,。

　?、鄄糠珠_(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出需按銷售比例扣除。

　　【關(guān)于利息】

　　(1)全部使用自有資金,，沒(méi)有利息支出的,，按照以上方法扣除,。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi),。

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述(1),、(2)項(xiàng)所述兩種辦法(二者選其一),。

　　(3)土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出,，應(yīng)調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用中計(jì)算扣除,。

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：扣“一稅兩費(fèi)”(城建稅、教育費(fèi)附加,、地方教育費(fèi)附加)。

　　【提示】非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：扣“兩稅兩費(fèi)”(印花稅,、城建稅,、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加),。

　　5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

　　從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：

　　加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×20%

　　【高頻考點(diǎn)4】土地增值稅中,，對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目規(guī)定

　　1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　　由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。

　　評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

　　2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用,。

　　3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(營(yíng)業(yè)稅,、城建稅、教育費(fèi)附加,、地方教育費(fèi)附加,、印花稅)。

　　【提示】

　?、俜膊荒苋〉迷u(píng)估價(jià)格,，但能提供購(gòu)房發(fā)票的：取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除,。

　　②計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止,，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過(guò)一年,，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年,。

　?、蹖?duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格,，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的,，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收,。

　　④對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅,，已經(jīng)包括在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格中，在計(jì)征土地增值稅時(shí),，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”預(yù)計(jì)扣除,。

　　【高頻考點(diǎn)5】房產(chǎn)稅企業(yè)擁有的房產(chǎn)中，地上建筑物與地下建筑物的稅務(wù)處理區(qū)分