2017《涉稅服務實務》考點：土地增值稅的清算條件的審核
6.土地增值稅的核定征收條件：
(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(3)雖設(shè)置賬簿,，但賬目混亂或者成本資料,、收入憑證、費用憑證殘缺不全,，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;
(4)符合土地增值稅清算條件,，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算,，逾期仍不清算的;
(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低,，又無正當理由的。
【提示】核定征收率原則上不得低于5%,。
7.納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后,，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的,，不加收滯納金,。
8.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理：
在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報,，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
【例題·簡答題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)“東奧佳園”項目的可售總面積為45000m2,，截止2015年8月底銷售面積為40500m2,，取得收入40500萬元;計算土地增值稅時扣除項目金額合計29013.75萬元;尚余4500m2房屋未銷售。2015年9月主管稅務機關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就“東奧佳園”項目進行土地增值稅清算,。2016年2月底,，公司將剩余4500m2房屋打包銷售，收取價款4320萬元,。
要求：
1.計算公司打包銷售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費用,。
2.計算公司打包銷售的4500m2房屋應繳納的土地增值稅。
【答案及解析】
1.計算公司打包銷售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費用：
29013.75÷40500=0.72(萬元)
2.計算公司打包銷售的4500m2房屋應繳納的土地增值稅：
扣除項目=0.72×4500=3240(萬元)
增值額=4320-3240=1080(萬元)
增值率=1080÷3240×100%=33.33%,，適用稅率30%
應納土地增值稅=1080×30%=324(萬元),。
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