2017稅務(wù)師《涉稅服務(wù)實務(wù)》基礎(chǔ)考點：計稅依據(jù)的審核?（一）
稅務(wù)師考試難度較大,，涉及科目較多?？忌氃谑炀氝\用知識點的基礎(chǔ)上才能應(yīng)對試卷,。小編特此為您整理了《涉稅服務(wù)實務(wù)》知識點：計稅依據(jù)的審核(一)
【內(nèi)容導(dǎo)航】
(一)對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
【所屬章節(jié)】
本知識點屬于第十一章52講 土地增值稅納稅申報和納稅審核1
【知識點】計稅依據(jù)的審核
計稅依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額
增值額=收入額-規(guī)定的扣除項目金額
【提示】審核時注意：有無分解收入、隱瞞收入,、收入長期掛賬不及時申報納稅以及成交價格明顯偏低的問題,。同時2016年5月1日后營改增后收入應(yīng)為不含增值稅的收入。
(一)對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款;
【提示】
?、僖猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的,，為支付的土地出讓金;
②以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的出讓金;
?、垡赞D(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實際支付的地價款,。
(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用,，例如：契稅、過戶手續(xù)費等,。
【提示】其取得土地使用權(quán)時所支付的金額需要在已開發(fā)轉(zhuǎn)讓,、未開發(fā)轉(zhuǎn)讓的項目中進行分配，僅就對外轉(zhuǎn)讓部分計入扣除,。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：
(1)土地征用及拆遷補償費
(2)前期工程費
(3)建筑安裝工程費
(4)基礎(chǔ)設(shè)施費
(5)公共配套設(shè)施費
(6)開發(fā)間接費用
【提示1】企業(yè)根據(jù)會計準(zhǔn)則的核算要求將開發(fā)利息計入開發(fā)成本,，但在計算土地增值稅時開發(fā)成本中不包含利息支出。但企業(yè)所得稅與會計準(zhǔn)則的規(guī)定一致。
【提示2】開發(fā)成本需要在已轉(zhuǎn)讓,、未轉(zhuǎn)讓的項目中進行分配,，僅就對外轉(zhuǎn)讓部分計入扣除。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用
會計核算中：管理費用,、財務(wù)費用、銷售費用
此部分扣除不是以財務(wù)核算為基礎(chǔ),，關(guān)鍵取決于利息的處理,。
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)的貸款證明的：
房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額)
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：
房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
【提示】
?、倮⒌纳细》劝磭业挠嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除,。
?、趯τ诔^貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除，但是在企業(yè)所得稅前是可以扣除的,。
?、鄄糠珠_發(fā)或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的利息支出需按銷售比例扣除。
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