2017稅務(wù)師《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》基礎(chǔ)考點(diǎn)：計(jì)稅依據(jù)的審核?（一）
稅務(wù)師考試難度較大,，涉及科目較多?？忌氃谑炀氝\(yùn)用知識(shí)點(diǎn)的基礎(chǔ)上才能應(yīng)對(duì)試卷,。小編特此為您整理了《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》知識(shí)點(diǎn)：計(jì)稅依據(jù)的審核(一)
【內(nèi)容導(dǎo)航】
(一)對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
【所屬章節(jié)】
本知識(shí)點(diǎn)屬于第十一章52講 土地增值稅納稅申報(bào)和納稅審核1
【知識(shí)點(diǎn)】計(jì)稅依據(jù)的審核
計(jì)稅依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額
增值額=收入額-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額
【提示】審核時(shí)注意：有無分解收入、隱瞞收入、收入長(zhǎng)期掛賬不及時(shí)申報(bào)納稅以及成交價(jià)格明顯偏低的問題,。同時(shí)2016年5月1日后營(yíng)改增后收入應(yīng)為不含增值稅的收入。
(一)對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款;
【提示】
?、僖猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的,，為支付的土地出讓金;
②以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金;
?、垡赞D(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實(shí)際支付的地價(jià)款,。
(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用,，例如：契稅、過戶手續(xù)費(fèi)等,。
【提示】其取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額需要在已開發(fā)轉(zhuǎn)讓,、未開發(fā)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目中進(jìn)行分配，僅就對(duì)外轉(zhuǎn)讓部分計(jì)入扣除,。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：
(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
(2)前期工程費(fèi)
(3)建筑安裝工程費(fèi)
(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
(5)公共配套設(shè)施費(fèi)
(6)開發(fā)間接費(fèi)用
【提示1】企業(yè)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的核算要求將開發(fā)利息計(jì)入開發(fā)成本,，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)開發(fā)成本中不包含利息支出。但企業(yè)所得稅與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定一致,。
【提示2】開發(fā)成本需要在已轉(zhuǎn)讓,、未轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目中進(jìn)行分配，僅就對(duì)外轉(zhuǎn)讓部分計(jì)入扣除,。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
會(huì)計(jì)核算中：管理費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用
此部分扣除不是以財(cái)務(wù)核算為基礎(chǔ),，關(guān)鍵取決于利息的處理,。
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的：
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額)
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
【提示】
?、倮⒌纳细》劝磭?guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,，超過上浮幅度的部分不允許扣除。
?、趯?duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除,，但是在企業(yè)所得稅前是可以扣除的。
?、鄄糠珠_發(fā)或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出需按銷售比例扣除,。
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