2017注會《稅法》知識點：應稅收入與扣除項目

來源：東奧會計在線責編：高源2017-07-28 13:37:50

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　　【內(nèi)容導航】

(一)應稅收入

　　(二)扣除項目的確定

　　【所屬章節(jié)】

　　本知識點屬于《稅法》科目第七章房產(chǎn)稅法,、契稅法和土地增值稅法第8講契稅法的內(nèi)容　　

　　【知識點】應稅收入與扣除項目

　　計稅依據(jù)——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定

　　在計算土地增值稅時，首先應該考慮是什么樣的納稅人：

　　賣地有賣地的方法,，賣房有賣房的方法;新房有新辦法,，老房有老辦法。

　　配比原則應用：

　　土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額

　　【注意】開發(fā)一個項目,，該項目由三個項目構(gòu)成,，比如征了一塊50000平米的地，建設A,、B,、C三個項目，整個開發(fā)過程中的費用應該在三個樓盤之間進行分配，將來銷售A樓盤時應該配比A樓盤的費用,。(計算)

　　(一)應稅收入

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益,，不允許從中減除任何成本費用。

　　【解釋】要注意營改增以后的房屋銷售收入,，一定不含增值稅,。

　　(二)扣除項目的確定：

轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)	扣除項目	具體內(nèi)容
轉(zhuǎn)讓土地（賣地）	扣除項目（2項）	1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.與轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)的稅金
新建房屋（賣新房）	房地產(chǎn)企業(yè)（5項）	1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 3.房地產(chǎn)開發(fā)費用 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 5.財政部規(guī)定的其他扣除項目
新建房屋（賣新房）	非房地產(chǎn)企業(yè)（4項）
存量房屋（賣舊房）	扣除項目（3項）	1.房屋及建筑物的評估價格評估價格=重置成本價×成新度折率 2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用 3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

　　新建房轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣除5項(重點)

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(買地的錢)

　　指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用之和。

　　按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù),，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記,、過戶手續(xù)費和契稅。

　　【解釋】取得土地使用權(quán)所支付的金額,，可以有三種形式：(客觀題)

　　(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，為支付的土地出讓金;

　　(2)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的土地出讓金;

　　(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的,，為支付的地價款,。

　　土地支付金額的配比:

　　實際扣除土地金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額×(已開發(fā)土地/全部土地)×(已售房/全部房)

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　(1)土地征用及拆遷補償費

　　主要包括土地征用費、大市政配套費,、耕地占用稅,、拆遷補償支出、安置支出,、回遷支出,、農(nóng)作物補償費、危房補償費等,。

　　(2)前期工程費,，指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文、地質(zhì),、勘察,、測繪、規(guī)劃,、設計,、可行性研究、籌建,、場地通平等前期費用,。

　　(3)建筑安裝工程費，指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用,。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等,。

　　(4)基礎設施費,指在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出,主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水,、供電,、供氣,、排污、排洪,、通訊,、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費,。

　　(5)公共配套設施費

　　指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的公共配套設施支出,。

　　(6)開發(fā)間接費用,指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資,、職工福利費,、折舊費等。(非房地產(chǎn)開發(fā)費用)

　　房開成本的配比:

　　實際扣除開發(fā)成本=所有的房地產(chǎn)開發(fā)成本×(已售房/全部房)

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用(區(qū)分企業(yè)所得稅的期間費用)

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費用,、管理費用,、財務費用。分兩種情況確定扣除(標準扣除法,，而不是實際扣除法),。

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的,，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額),。

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi),。

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　　(本文是東奧會計在線原創(chuàng)文章，轉(zhuǎn)載請注明來自東奧會計在線)

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