注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試時(shí)間為10月14日-15日，距離考試是越來越近了,，大家需要抓緊時(shí)間復(fù)習(xí),，東奧小編為大家整理注會(huì)考試知識(shí)點(diǎn)，一起來學(xué),，2017注會(huì)《稅法》知識(shí)點(diǎn)：應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】

       (一)應(yīng)稅收入

　　(二)扣除項(xiàng)目的確定

　　【所屬章節(jié)】

　　本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法》科目第七章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法第8講契稅法的內(nèi)容　　

　　【知識(shí)點(diǎn)】應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目

　　計(jì)稅依據(jù)——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定

　　在計(jì)算土地增值稅時(shí),，首先應(yīng)該考慮是什么樣的納稅人：

　　賣地有賣地的方法,，賣房有賣房的方法;新房有新辦法，老房有老辦法,。

　　配比原則應(yīng)用：

　　土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

　　【注意】開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目,，該項(xiàng)目由三個(gè)項(xiàng)目構(gòu)成，比如征了一塊50000平米的地,，建設(shè)A,、B、C三個(gè)項(xiàng)目，整個(gè)開發(fā)過程中的費(fèi)用應(yīng)該在三個(gè)樓盤之間進(jìn)行分配,，將來銷售A樓盤時(shí)應(yīng)該配比A樓盤的費(fèi)用,。(計(jì)算)

　　(一)應(yīng)稅收入

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入,、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益,，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。

　　【解釋】要注意營(yíng)改增以后的房屋銷售收入,，一定不含增值稅,。

　　(二)扣除項(xiàng)目的確定：

　　新建房轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣除5項(xiàng)(重點(diǎn))

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(買地的錢)

　　指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。

　　按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù),，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記,、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。

　　【解釋】取得土地使用權(quán)所支付的金額,，可以有三種形式：(客觀題)

　　(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，為支付的土地出讓金;

　　(2)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金;

　　(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的,，為支付的地價(jià)款,。

　　土地支付金額的配比:

　　實(shí)際扣除土地金額=取得土地使用權(quán)所支付的金額×(已開發(fā)土地/全部土地)×(已售房/全部房)

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　主要包括土地征用費(fèi)、大市政配套費(fèi),、耕地占用稅,、拆遷補(bǔ)償支出、安置支出,、回遷支出,、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等,。

　　(2)前期工程費(fèi),，指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文、地質(zhì),、勘察,、測(cè)繪、規(guī)劃,、設(shè)計(jì)、可行性研究,、籌建,、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

　　(3)建筑安裝工程費(fèi),，指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用,。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),指在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出,主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水,、供電,、供氣、排污,、排洪,、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生,、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi),。

　　(5)公共配套設(shè)施費(fèi)

　　指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的公共配套設(shè)施支出。

　　(6)開發(fā)間接費(fèi)用,指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的,且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出,。主要包括管理人員工資,、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)等,。(非房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)

　　房開成本的配比:

　　實(shí)際扣除開發(fā)成本=所有的房地產(chǎn)開發(fā)成本×(已售房/全部房)

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(區(qū)分企業(yè)所得稅的期間費(fèi)用)

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用,。分兩種情況確定扣除(標(biāo)準(zhǔn)扣除法,，而不是實(shí)際扣除法)。

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的,，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)。

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的,，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi),。

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